炒高档住宅风险高收益低

　　早报记者 刘秀浩

　　中原地产昨日发布的《上海高档公寓投资回报研究》报告显示，对于高档住宅楼盘的短期投资已经成为一种高风险、低收益投资行为。

　　上半年投资需求比例9%

　　自2000年开始，上海房地产市场进入了一个高速发展时期，投资房地产的比例也迅速提高，2004年达到顶峰时，自住需求与投资需求的比例达到1∶0.67，换言之投资需求占总量的40%，市场充斥着各类炒房团，短期投资更加明显，同时房价也被推到了一个历史高点；2005年的宏观调控可谓是清凉了整个房地产市场，投资需求比例骤减至19%，之后接二连三的各项调控政策最终将投资需求比例锁定在10%以下。

　　中原地产今年的调查数据显示，今年上半年投资需求比例为9%，已经从2004年高点降至4年来最低水平。

　　高档住宅投资收益下降

　　投资比例下跌的同时，高档楼盘的投资收益也逐渐变得不尽如人意。以卢湾区的汇龙新城为例，自2001年3月开盘以来，销售单价由7000元/平方米上涨到如今的17000元/平方米(二手价格)，涨幅达142%，尤其是在2004年以后，价格出现突飞猛进的上涨，而租金却呈现一路下滑，并于2006年趋于稳定。

　　由于售价的上扬和租金的下滑，导致2004年以后买入该盘的投资者均不能获得很好的投资回报率，而2004年购入的投资者也仅能获得4%～6%的回报，其他年份购入的投资者，投资回报率仅有3%～4%。

　　建议放弃短期投资

　　报告显示，对于短期投资来说，除了2004年购买的投资者在之后能获取20%～30%的超额回报外，其余时间买入的均处于亏损状态，换言之，2004年之后的投资者短期投资基本无利可图。

　　世茂滨江的投资数据则显示，在短期炒卖获利的投资回报数据变动中，只有在两个时间点买入才能获得正回报：一是2004年下半年之前买入，最低能有16%的回报，最高可达30%的回报；二是2006年下半年买入，2007年上半年卖出，可以获得7%的回报，而其他时间段买入的，处于负回报状态。

　　分析师表示，在

　　分析师建议，对于高档公寓，做长期投资打算较为可靠，对房源进行较好地包装，长期投资回报率可以达到7%～8%，而短期投资如今是高风险、低收益的行为，因此不建议进行短期投资。长期投资则需要具备三大条件：拥有长期稳定的高收入人群作为租客；较好的室内