拿到房产证再付清房款

　　早报记者 梁文汇

　　为配合《物权法》实施，本市“修改”了房地产登记相关规定。上海市房屋土地资源管理局昨日发布通知称，上海市政府近日根据《物权法》重新梳理了2003年制订的《上海市房地产登记条例》，制定出台了《上海市人民政府关于贯彻<中华人民共和国物权法>本市房地产登记工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)。该《意见》根据《物权法》进行了诸多更具人性化的修改，对房地产登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容重新做了规定。

　　“一房两卖”、“跳价”望成历史

　　根据《物权法》规定，本市预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。房地产市场行情走好时，卖家随时毁约、不停跳价的现象，在新的房地产登记细则实施后，有望在房地产市场上消失。

　　◇政策变化◇ 现房也可预告登记

　　《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

　　本市《登记条例》对预告登记的原有规定是，可单方申请，也可双方申请；预告登记失效日期，期房为初始登记之日起两年，现房为预告登记之日起两年。

　　现根据《物权法》的规定，本市预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。

　　一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人“一房二卖”。

　　◇律师解读◇

　　卫新 上海协力律师事务所律师

　　“以往，预告登记制度已经在期房销售中已经广泛运用。但是，原有的法规中并没有针对现房和二手房可以预告登记的相关条款。”卫新律师表示，购买期房时，签订预售合同后，购房者拿到的预告登记证明，其实就是预告登记。等交房后，购房者就用预告登记证明来换取产权证。此次新的房地产登记细则，特别在规定中加入了“不分期房和现房”，对于购买新房现房和二手房的人，都是一个很好的保障。

　　对于新房的购买者而言，预告登记后，可以避免开发商将售出的房产在过户之前再抵押或再出售给他人。不过，卫新律师表示，这一规定的出台，对于规范二手房买卖意义更大。房地产市场行情好的时候，卖家临时毁约跳价的现象稀松平常。“现在房地产市场中，大部分的纠纷都是二手房违约纠纷。”他表示。这一规定出台后，买方在支付意向金或者定金后，可以要求卖家向登记机构申请预告登记，通过法律保障自己对房屋所有权的优先购买权，防止卖家在一段时间后违约抬价。

　　不必过早付清房款

　　在目前的房产买卖交易中，很多买家在房地产登记机构的受理日，也就是登记机构出具收件收据后，就向卖家支付了全部的房款。但是，新规定出台后，这样的做法会给买家带来很大的风险。更为妥善的做法是，等登记机构房产证核准记载或者等拿到房产证后，再付清房款。支付全部房款的时间，比原先推迟10日~20日。

　　◇政策变化◇ “登记日”界定重要变化

　　《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。

　　本市《登记条例》第11条规定，“经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。”

　　由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，因此，本市原来以记载日溯及至受理日为登记日的规则，应当依《物权法》所确定记载生效的原则作出调整，调整后的登记日以记载日为准。《若干意见》中也明确要求登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册，并将记载之日注明为登记日。需要提醒的是，在登记机构审核期间，可能发生查封、异议登记等情况，会给房地产交易带来潜在的风险。

　　◇律师解读◇

　　“按照目前房地产交易中的操作，如果买家向银行申请了住房贷款，登记日变化的风险就大大降低了，因为银行一般会在房产证发放后才放款。这一新规定出台后，全额付清的购房者特别需要注意。”卫新律师表示。他说，现在房地产交易中，如果没有申请住房贷款，最惯常的做法是，签订房地产买卖合同时，支付30%首付款，在交易中心过户后，支付60%的房款，发放收件收据后，支付尾款。

　　“房地产登记机构受理日，登记机构向买家出具收件收据。之后进行审核，一般需要10日~15日。核准之后登记入册。然后再交由证件制作部门制作房产证。这一过程又需要5天左右。”卫新律师向早报记详细介绍了整个房产登记的受理过程。

　　按照新规定，登记日的界定发生了变化，也就是说，购房者必须再多等10日~15日登记入册后，或者干脆等20天产证到手后，再支付全部房款，才万无一失。否则，期间如果物业发生查封、异议登记等情况，将给购房者带来风险。

　　登记多了3个月“拖延期”

　　本市对预告登记时效作了新调整，即对预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利登记之日起三个月内未申请房地产登记的，预告登记失效。以往，预告登记的时效只能持续两年。今后，预告登记的“效力”持续到债权消灭或者预告登记当事人可以进行不动产登记后三个月内。“全程”保护申请预告登记的购房者。

　　◇政策变化◇ 预告登记时效更人性化

　　《物权法》第21条规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。”

　　上海市《登记条例》对预告登记的原有规定是，预告登记失效日期，期房为初始登记之日起两年，现房为预告登记之日起两年。

　　现根据《物权法》的规定，预告登记时效也相应调整，即对预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利登记之日起三个月内未申请房地产登记的，预告登记失效。

　　◇律师解读◇

　　卫新律师表示，新规定中预告登记时效的调整，是对预购房产的购房者更全面的保护。“按照原先的规定，预告登记的有效期只是简单地规定为两年。也就是说，你向开发商或者上家购房后，申请了预告登记，法律只保障你两年取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。”

　　而按照现在的规定，预告登记的效力一直持续到债权消失，或者预告登记人可以进行不动产登记时。这一规定确保了购买期房的购房者在拿到产权之前，权利都一直受到保护，而不拘泥于两年的时限。更为人性化的是，新规定还额外给予预告登记当事人三个月的拖延期。

　　“就是说，从你申请了预告登记，到你可以拿产证那天，再到这之后的三个月内，你的权利都是受保障的。”卫新律师表示。