追随股票 房产投资或已进入高风险期

　　追随股票 房产投资进入高风险期？

　　继央行连续加息、提高存款准备金率以及提高第二套房贷款首付比例之后，10月12日，国家税务总局相关负责人表示，目前国家税务总局等有关部委正积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作，预期，到明年，重庆等10个城市将成为物业税的试点城市。同时，国家明令禁止开发商分期领取土地证。就在此时，另外一个让投资者胆寒的消息出台：明年奥运会之后，我国房价将出现大幅度滑坡。

　　国家调控政策出台之频繁、数量之多、时间持续之久、措施之严厉。楼市正遭遇有史以来最严厉的调控，许多打算二次置业或欲购买高档住宅的市民均推迟了购房计划，北京、广州部分住宅市场成交量骤然遇冷。我市的情况也不例外。一些原本打算购买多套商品房用于投资，甚至投机的购房者，由于很难再按照原来预期的额度和利率获得银行的贷款，使得他们的投资成本大大增加，而投资风险也在大大增加，因此不得不放弃原来的购房计划。随着

二手房贷款政策的紧缩，二手房成交量骤减，直接影响了投资者的信心。物业税即将出台的消息同时又刺激了更多的人抛售手中的房产。有消息表示，近段时间，重庆的二手房成交价出现一定程度的滑坡。有业内人士预测，全国房价已经基本见顶。

　　那么，房地产投资是否风险比较大？房产是否不再是受人追捧的投资性物业？我们需要培养怎样的理性投资消费者，才能保证房地产市场持续健康的发展？本期我们为您推出两位地产专业人士的分析，以期引起业界争鸣———

　　让“投机”心态

　　回归到“投资”正途

　　赵宜胜 重庆迈德城市建设顾问有限公司总裁

　　随着国家不断加大保障性住房体系的建设力度以及宏观调控措施的逐渐生效，商品房的产品供应体系正在发生深刻的变化。一方面，商品住房的品质及价格的层次将日益分化，另一方面，中高端物业的投资特性正在迅速增强。从这个意义上可以说，商品房正在进入投资时代。

　　从目前的房地产市场的供求状况来看，要解决中低收入者的住房问题，让所有人都“居者有其屋”已经被政府当作公共管理和服务的头等大事来抓，中低收入者自住房屋的解决已经是指日可待的事情。而与急需解决中低收入者的住房问题不同的是，中高端的住宅产品的市场需求则是一个逐步满足的过程，房产投资因其具有长期性，因此，我们有足够的信心看好房产投资。

　　过去，由于住房保障体系的缺位，庞大的中低端自住需求与庞大的房产投机需求交织在一起。造成了商品住房不正常的瞬时需求放大和房价的过快上涨。使商品住房成为投机者的温床。投机者关心房地产自身的使用价值和盈利能力，而只想通过买卖转手从中迅速地牟取短期利益。正是因为一定量的投机者的“炒房”行为，价格被越抬越高，而中低收入者最终成为高房价的埋单者。但是，随着央行和银监会发布提高“第二套房”首付比例通知，部分商业银行对“第三套房”拒绝按揭贷款等调控措施的出台，都将抑制部分短线炒房投机者，这也是政府对房地产市场秩序进行矫枉过正的一个过程，如此一来，投资者才拥有一个健康的投资市场环境。又比如小户型的住宅购买总价低，易于出租，一直以来是买家比较关心的房源。长期以来，不少买家购买小户型均是出于投资考虑，但是政府加大保障性住房供应的政策和房贷新政出台后，目前已经有部分买家不再青睐小户型投资，而对大户型住宅的需求增多，这也是目前房产投资策略的转变和难得的投资契机。此外，十七大报告明确提出要让更多的居民拥有财产性收入，而商品房作为不动产正是一种重要的财产，十七大报告为商品房进入投资时代做了一个最好的注脚。

　　没有暴利

　　地产市场更健康

　　王强 协信地产营销中心营销总监

　　我们讨论房地产市场在严厉的调控政策下房产是否还值得投资的话题，这里有一个前提，就是是否把房产投资作为主要的投资手段。总的来说，目前的房地产市场是多元化的，住宅消费究竟是自住性需求还是投资性需求判断是比较复杂的，很难说清楚。

　　从紧缩土地供应市场、国家调控政策频繁出台到初见成效，有人预测，全国房价已经基本见顶。以深圳为例，2005年到今年8、9月份，深圳楼市可以说是量价齐飙，但是进入10月以来，深圳楼市的成交量仅仅只有几十套。导致深圳楼市萎缩的原因之一就是投机性“炒房者”的恐慌性抛售房源。

　　从投资者来说，目前大多数投资者还是具备投资意识的，但是真正理性的投资者还是比较少。如果大量存在不理性的投资者，那么，他们短期的炒房抛售行为对房地产市场的危害是巨大的。再从目前土地供应市场来看，最近的土地大都通过资本市场来获取，高昂的土地成本，即便算上利润的增长空间也是很难盈利的。同时，由于政府的决策和引导不到位，以目前商品房为主的体系逼迫一部分并没有支付能力的购房者去消费。

　　因此，投资者应该具有理性的投资意识：第一，由于房产投资一次性的支出比较大，所以房产投资始终只是一部分人的投资性产品，并不是所有人都可以消费的大宗产品；其次，房产投资的眼光更应长远，房产投资更适合于中长期的投资；第三，不能把房产投资视为牟取暴利的产品，应该以正确的心态和理性的思维投入到房地产投资行列。

　　同时，房地产市场的投资在以下几方面还需要进一步规范和完善：目前大部分的房产投资只是少数人的实物投资，而且进入的门槛比较高，投资周期比较长，退出机制也还不完善；其次，我国的金融体系，特别是征信记录系统还有待进一步完善，这对于形成一个科学的投资体系以及规范的行业标准都至关重要。

　　虽然目前重庆的房地产市场遭受“房贷新政”的严厉调控，房价上涨趋缓，但是房地产市场将趋于平稳但不至于崩盘。我们预期的房产价值不应停留在现有的价格水平，随着房产投资产品的证券化以及金融体系的完善，未来的重庆楼市应是平稳中见涨。

　　应探索新模式

　　引导居民的地产投资

　　李杰 重庆隆鑫集团地产总经理

　　给我的感觉是，与房产投资相比，目前大多数投资者在资本市场上对股票、基金等投资产品相对比较理性，但是在房产投资方面反而缺乏理性分析，投资显得比较盲目。

　　如果我们能够探索出一种新模式，通过优秀的公司来引导我们的投资者进行房产投资，进行一种比较有益的尝试。如果我们把开发出来的一期房产项目比作打新股的话，那么我们这个公司要做的工作就是引导投资者持有哪种物业，持有多久等等。从客户层面来讲，首先对投资客户进行区分和选择，区分把哪些纳入正常的投资范围。从企业方面来说，像美联物业、利达物业一样，经过多年的积累都拥有几万的客户，这样企业和客户更有粘度和接近度，通过客户层面的积累建立起一整套强大而规范的投资服务体系。

　　从客户层面来讲，目前主城拥有住房的居民60%都曾有过二次置业的经历，而且大多数不以自住功能为主，而是出于投资考虑的。这有多方面的原因：一是长期以来居民形成的买房置业的投资习惯；二是目前居民的投资工具相对贫乏。随着

中国经济的发展，居民财富也有了一定的积累，由于目前社会保障体系的不完善，居民资产保值增值的需求比较强烈，但由于投资渠道有限，随之很多居民又陷入了如何理好财的茫然境地。一方面，一般而言，房产投资的利润在年收益7%以上才有投资价值；另一方面，由于目前的商品房市场还比较混乱，特别是历史上亚洲金融危机等对房地产市场的影响比较大，因此投资者追求投资的安全性也是一个重要方面。不管是居民的消费性需求还是投资性需求都比较强烈，因此建立起一整套强大而规范的投资服务体系很有必要。

　　本版文字由记者 罗乐 实习生 曹勇整理