房奴还是漂客 这是个问题

　　近日，建设部副部长齐骥提出“普通市民应通过租房解决暂时住房问题”。8月25日，市委常委、常务副市长黄奇帆表示，“人人有房住，不是人人买房住”；重庆将多修廉租房，保证20%%的城市人能租房住。

　　而此前冯仑则称：“成为房奴那是活该。”地产大嘴任志强也有类似观点。一前一后，引发了楼市的热议：全民买房为什么？对中低收入者而言，到底是该租房还是该买房？在当前楼市火爆前提下，这些疑问尤其值得探讨。9月2日，本报邀来业界观察人士，坐而论道，试图寻找答案。

　　现实之问———全民买房为什么？

　　现场：南岸重庆印象韵道茶馆。茶是好茶，普洱香茗入口醇香。馆是好馆，品茶女师演习茶道。但论道众人并不饮茶，凝神倾听，接题辩驳，质问和争执，皆因“买房还是租房”起。

　　《晨报地产》：十年前，我们还要不断引用“中西方两个老太太天堂对话”的故事，来启发大家的提前消费观念。可转眼之间，就变成了全民买房，全民按揭，这是什么原因呢？

　　魏开忠：这和中国人几千年来安居乐业的观念有关。必须有自己的房子心里才安稳。房改前行政分房，当时阶层也简单———工人、干部和农民，前两者有单位分房，后者有土地自建。90年代房改，打破了这一模式。商品房海量出现。但求田问舍的观念没有改变，而按揭购房政策出现，则为购房置业推波助澜。

　　邱朝礼：经济建设迅猛发展，人们从无产变成有产，国家也开始对私有财产进行立法保护，城市化进程为市场提供了商品房这一产品，除了满足居住需求外，房产还是固定资产的一种体现，这是全民买房的大背景。

　　李金波：还有几个原因，一是人们收入的倍增，和上世纪80年代比，收入已经翻了100倍，足以支付房款。二是历史原因，年轻人在结婚前都要先买房，老同志们又赶上房改，最后造成几代人同时挤到一起买房。三是对投资效益的预期，迟买不如早买的观念占了大多数。四是做人的尊严和攀比心理。无房被人嘲笑，有房要住得更好。

　　姚伟：我是80后这一代。我们大学刚毕业，但有套自住房的观念非常强烈。我周围同学都在买房子。你借钱买房子没人笑话你，但你始终租房子，别人会多少轻视你，觉得你没本事。而它也是一种资产，可以升值，如果首付没问题，那为什么不买？

　　无奈之举———宁做房奴，不做漂客？

　　现场：80代后生甘当房奴，地产思想家则质疑租房市场不规范。硝烟渐起。

　　《晨报地产》：以前大学毕业没人敢想买房，现在一毕业就要买，借首付也要买，缠着父母给钱也要买。还有很多刚进城不久的人，明明买不起房的人也要买，当房奴也心甘。难道租房就那么“可耻”吗？

　　姚伟：房价涨得这么凶，今天还可以买个客厅，明天就只能买个卫生间了。用明天的钱来买今天的房的想法太普遍了。买房还有产权，做房奴就算是活该也认了。租房到最后还是别人的，不划算。

　　魏开忠：房产作为不动产，如无大的灾难和战争，升值在全世界都是铁律。97年福利分房取消后，要有居所必须买房，要么就是租。为什么像姚伟这样的大学生毕业就想买房，因为其收入上升程度，远远比不上房价上升程度。我单位有年轻人，之前还能到美美去淘包，现在被迫买了按揭房，就只能到太平洋逛一圈了事。当然，这与他们对自信未来也有关系。

　　李金波：“负翁”的日子艰难。中青报调查报告显示，已购房者中，九成是按揭。其中，又有三成月供占到收入的50%%以上。这些人被称为年轻有房的“负翁”，不敢换工作，不敢娱乐，不敢旅游，害怕银行加息，担心生病和失业。

　　邱朝礼：国土资源部土地利用管理司副司长束克欣去年就提出，作为发展中国家，正常情况下大概有30%%的人群可以买房，70%%都应该是租房群体。对于低收入人群，政府可以提供廉租房和双限房(限房价、限套型)来解决。

　　魏开忠：问题是到哪儿去租合适的、稳定的房子？一旦周围房价上涨，房东要卖，还不是要赶房客走？中国租房市场和制度滞后，国内租房市场不规范的现状，令大家都不敢租房。中国城镇居民房屋私有率已经到80%%，而美国房产私有率为68%%，英国为67%%，德国为42%%。

　　邱朝礼：这正是我接下来要说的，我认为政府应从法律、制度上大力扶持租房市场。其中包括完善相关的法律保障、交易制度、价格的合理性、服务的保障等等，鼓励开发商建设公寓式的出租楼盘，调整和规范经济适用房政策，从而吸引一部分人，尤其是年轻人，先租房，后买房，从一窝蜂购房的人流中分流出去。

　　姚伟：这一步能否达到是个问题。到时候说不定房价都高得不可企及了。如果当了“漂客”，还要承担更高的房价，不如趁早买了算了。

　　反思之痛———廉租房，等你要等到什么时候？

　　现场：话题逐渐深入，气氛也逐渐凝重。地产思想家和年轻后生开始不断抽烟。

　　《晨报地产》：又不想当房奴，又不想当租房的“漂客”，那怎么办？

　　姚伟：能不能自己和别人合伙集资建房？把房价降下来？

　　邱朝礼：不现实。因为涉及到变相集资问题。

　　姚伟：如果政府能提供一种住房，可以租很多年，一直租下去，那么可以考虑。

　　魏开忠：廉租房具备这种特质。2003年重庆将廉租住房保障工作纳入市政府的民心工程，但我觉得还是晚了。如果提前10年，而且规定只要在重庆居住5年的中低收入者都可以排队租，那么很多人都可以等，全民买房局面也得到改观。这样房价也可以平抑。

　　邱朝礼：有钱人住好房咱不管，但国家得对居住困难人群进行保底。香港一半以上的人口通过政府帮助解决住房问题，香港公屋租金水平大约为同地区市场价的1/4。

　　李金波：廉租房进程缓慢，涉及到资金、土地、资质和机制问题。

　　魏开忠：是的。首先是建设主体，廉租房谁来建，政府还是开发商？其次是资金，许多城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设，资金问题没解决，廉租房进程肯定缓慢。还有土地问题，谁愿意将疯涨的地块批给廉租房？这需要政府补贴，或者给政策。此外还涉及廉租房申请、审批、退出机制等。

　　李金波：廉租住房制度覆盖面低，只涵盖了双困人群，不是全部低收入者。

　　魏开忠：如果有专业机构提供高性价比的出租房，有政府提供高覆盖率的廉租房，找房住就像坐公交一样容易，大家还去抢购吗。房价自然应声而落。但这是个系统工程，需要时间。

　　租房需要制度鼓励

　　对于绝大多数老百姓而言，买房租房一样苦。在商品房市场和房屋租赁市场中遇到的问题，是同样的。

　　一是供给结构失衡，租房时，便宜适用的小户型，同样十分紧俏，地方政府承诺供给的廉租房更是踪迹难寻。

　　二是卖房的开发商和租房的中介，都占据了信息优势，而购房人和租房者，往往只有“被忽悠”的份儿。

　　正因为买卖市场上中低档住宅严重供给不足，才造成租赁市场上消费者很难找到经济适用的住宅。

　　而由于缺乏严格的监管和公正的裁判，买卖市场上交易双方的力量失衡，自然延伸到租赁市场。结果，房价高，租价也高，买不起房的中低收入者，在租赁市场上同样不堪重负。

　　如果有平衡的供给结构、严格的市场监管、完备的住房保障体系，不需要“鼓励”，选择租房的人自然会多起来。

　　廉租房的现实难题

　　覆盖率

　　财政部综合司住房土地处处长陈怡芳：

　　目前全面推出廉租房体系，中国经济的支撑能力还有限，小范围可行，大范围为时过早，只有当中国经济发展到一定程度，整个廉租房体系才能真正建立起来。

　　资金

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生：

　　廉租房资金应该从政府拍卖土地使用权的收入中来，因为在地方，土地拍卖的收入占到地方收入的40%%-50%%。此外还应该有基金、债券、证券等方式的资金进入。

　　房源

　　建设部政策研究中心科研处处长文林峰：

　　现在的廉租住房已经由实物配租转向租金补贴，不需要大规模建设了。未来的发展思路，将是充分利用存量住房资源，优化配置房源，解决廉租住房的房源问题。

　　建设

　　建廉租房必须依靠政府，因为廉租房制度是政府提供给穷人的社会福利，房产商只负责建设，资金和管理还是要政府做，房地产商担负不起政府的很多责任。本报记者李顺军