文/罗兰贝格管理咨询公司合伙人 叶珺
借鉴德法成熟房地产市场的经验，未来十年，中国房地产市场调控政策将走向成熟，借助合理前瞻的城市规划，平衡房地产市场的供需关系，推动城市均衡发展。在此环境下，中国房地产企业的发展也面临着新商业模式的选择。
法国根据其经济和文化的特点，注重历史文化城市的修复和保护，没有采用具有轰动效应的“文化复兴”或“旅游复兴”方式，而从城市街区最根本的“居住功能”入手，执著地实施“住房改善计划”。德法房地产市场在过去几十年间基本保持着稳定发展，既没有出现美国、日本式的巨大房地产泡沫与破灭的波动，在次贷危机和欧债危机这两轮经济危机中也体现出极强的抗风险能力。两国通过市场和政策双向调节的思路可为中国未来住房市场的调控带来诸多借鉴经验。
从德法的共同经验来看，合理前瞻性的城市发展规划，完善的住房福利体系，发达的租赁市场，健全的税收调控体系，稳健的地产金融政策，以及长期坚持并落实既定的房地产政策是其实现房地产市场长期稳定发展的关键要素。
纵观欧洲，特别是德国和法国的房地产市场发展历程，均经历了较为漫长的工业化和城镇化之路，而在这期间，德国和法国在其城镇化过程中都非常重视城市发展规划，使城市均衡发展。
德国不盲目追求超大城市的发展，而是保持大中小城市的布局和结构，有机组合形成城市群，使经济分布较为分散，交通、医疗、教育等基础设施建设均衡发展，城乡差距小，人口流动平稳，避免了城乡的割裂发展和人口在大城市的过分集中，造成住房需求的结构性波动。
德国还有严格的区域规划，对所建住房的大小、占地等等都有细致的限制，以保护当地的生态、文物、乃至交通、教育等城市基本功能。
法国则根据其经济和文化的特点，注重历史文化城市的修复和保护，并且没有采用具有轰动效应的“文化复兴”或“旅游复兴”方式，而是从城市街区最根本的“居住功能”入手，执著地实施“住房改善计划”。
法国早在1954 年就通过了《城市规划与居住法典》，一方面修缮了大量历史建筑，另一方面在通过“剔除”手术而“解脱”的用地上建造新住宅，为市场提供了多样化的住宅，既解决了居民的居住需求，达到了社会混合的目标，也获得了良好的居住环境，从而使城市中心重新成为人们居住的选择。
中国房地产市场的过去十年中，市场作用扮演了重要角色，让房地产市场得到极大发展。未来十年，政府要通过创新的制度安排，加大调控力度，引导行业向健康可持续的方向发展。其中，重视城市综合建设，通过科学细致的规划推进高质量的城镇化，实现城乡协调和协同发展，达到真正意义上的城乡一体化，将是一大方向。
在这样的大趋势下，房地产企业也将面临战略抉择或发展模式的再次选择。
城市综合运营商模式是选择之一。中国房地产企业亟待摆脱单纯的房地产开发模式，与地方政府合作，积极参与到城市的开发、建设、运营及福利配套体系建设的全过程中。
多元化不仅是分散单纯房地产市场的风险，也是企业寻求新业务领域、拓展新增长点的重要途径。房地产企业应该更加重视长期利益和社会效益，成为一个城市的综合建设运营主体，打通城市规划、土地平整、基础设施建设、公共设施建设、进入保障性住房领域产业引入、城市运营等的全产业链，在赢得企业可持续发展的同时，与政府、社会形成多赢局面。
房企也可以选择结合自身能力，审视市场定位，成为细分市场上的领先者。品牌企业将更加注重包括多元化业务结构、培养新的业务增长点，进入保障性住房领域等覆盖全体消费群体的商业模式，协调内部资源，发挥规模和品牌优势，建立核心能力；中型企业要确定符合自身能力的市场定位，注重部分潜力区域和细分市场的领先。
(本文作者介绍：罗兰贝格管理咨询公司，专业战略眼光，独特欧洲背景，专注中国市场三十年。)
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