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二手房东质疑税务部门估价征税http://www.sina.com.cn 2007年10月18日 00:26 上海商报
被迫接受高于实际成交价近50万的征税标准 读者王先生致电本报编辑部，反映其一套位于黄浦区大兴街附近，房龄约8年的住宅近期以12600元／平方米的价格售出，可是令王先生感到意外的是，房屋买卖合同已经签订之后，这套成交房源却被税务部门打了“回票”。“税务部门对这套房子委托评估之后，认为成交价格太低，要我按照15500元／平方米的评估价缴税。可是我实际的成交单价明明就是12600元，没收到这么多钱却偏要按照这个价钱来缴税！”王先生对税务部门的做法很不理解，同时又产生疑问：税务部门的评估价格究竟是否合理？ 商报记者 朱楠 最低标准 高出实际近50万元 王先生售出的房子位于黄浦区大兴街附近一栋半次新的点状大楼内，大楼的房龄约有8年，小区仅此一栋建筑，因此没有社区氛围，也没有停车位。房源位于25楼顶楼，建筑面积为160平方米，朝南，视野甚佳，从南面的窗户，穿过前面楼宇的夹缝，甚至可以看到一点黄浦江江景。王先生告诉记者，他早已搬离这处住宅，之后这套物业一直处于空关状态。去年王先生打算将这套物业出售套现，于是他以总价210万元挂牌出售，折合单价12600元／平方米。可是，挂牌将近一年，这套房源都未能成交。 随着今年上半年上海二手房市场转暖，王先生的房子终于有了买家。经过中介的撮合，王先生在今年8月份将此套物业以12600元／平方米的挂牌价出售，并与买家签订了买卖合同。然而，当王先生以为已顺利成交之际，却获悉在交易中心内设点的税务部门所委托的估价师事务所认为其12600元／平方米成交价远低于“正常”市场价，税务部门宣布，15500元／平方米是征税的最低标准单价，王先生必须按此缴纳税款。 以15500元／平方米的“标准”计算，该房“交易总价”为256万元，比王先生的实际成交价210万元高出了46万元，以王先生需要缴纳的营业税、个人所得税等几项主要税款计算，他必须多缴近4万元。 “问题的关键是，我明明没有收到256万元的房款，却让我按照‘高价’缴税，这太不合理了！而且最让我觉得难以接受的是，评估机构从来都没有到我这套房子里来看过，他们凭什么给出了15500元／平方米的评估价？交易中心给予的评估价评估依据是什么？” 税务释疑 估价以防做低价避税 带着王先生的疑问，记者走访了黄浦区房地产交易中心的退税咨询窗口。工作人员告诉记者，市场上历来有很多二手房买卖双方，为了逃税而故意“做低”房价，因此成交二手房在交易送件之时，交易中心都会委托估价师事务所对成交物业进行评估，如果成交价明显低于市场价，那么就会被“退件”，要求买卖双方按照交易中心给予的“评估价”缴税。当记者问：“如果有人真的就是以比较低的价钱抛房套现，交易中心怎么来判断到底是做低房价避税还是真的低价成交呢？”这位工作人员答复记者：“这没有办法判断的，哪怕就是业主一分钱不收送给买家，该缴多少税还是要缴多少，只能按评估价来缴纳税款。” 据该工作人员透露，黄浦区交易中心目前委托房源评估的机构是八达估价师事务所，这是一家具有一级资质的估价师事务所，可以根据黄浦区房地产交易中心近期的二手房成交信息对房源进行评估。工作人员还表示，一般交易中心给予的评估价都是远低于市场成交价的。 粗放评估 估价师一般不赴现场 记者又咨询了一位房地产估价行业的资深从业人员，他告诉记者，专业估价机构一般采用市场比较法对具体的房源进行估价，“按理，应该先挑选至少三个以上与欲评估房屋在成交时间、地段、房龄、户型等方面尽可能接近的成交实例与评估目标进行比照，然后依据评估目标房屋的具体情况做出适当修正，以此估算目标房屋的合理价格。” 理论上，修正价格的因素相当复杂，数以十计：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。 所以，这位不愿透露姓名的估价师表示，要对一套物业进行专业评估，至少必须前往现场勘察。“尤其是二手房，受市场环境、房源具体情况的影响相当大，各种细微的差别都会影响二手房成交价格，不到现场实地勘察根本无法对房源进行专业评估。” 然而，这位估价师告诉记者，目前估价师要对二手房进行“市场比较法”估价，首先难以找到足够的、有效的成交实例。“2003年5月之前，老的上海房地产交易中心有一个数据库系统，里面有上海市部分二手房交易的成交信息，估价师可以每年花2000元买到一张卡，用来调阅二手房成交案例，以此作为评估时比较的样本。可是现在这个数据库早已不存在，估价师没有任何途径可以查阅真实的二手房成交信息。现在房地产交易中心不提供模糊查询的服务界面。” 这位估价师坦言，具体的二手房源的评估，在估价师事务所里是最不赚钱的业务，一般来说，估价师决不会花如此大的力气按照理论上的要求做。“一般，估价师打几个电话到相熟的中介公司，问问‘行情’然后就作出结论了。” 这也与王先生抱怨的“评估单位没有上门(赴现场)”的现象相符。� 关键质疑 此价半年前还算合理 记者又致电沪上一家知名房地产中介黄浦分行的经理周小姐。周小姐告诉记者，目前他们分行成交的二手房在送件过程中经常碰到这样的问题，“10个单子有9个都被打了回票，说我们是做低成交价避税。”可问题是，有些业主的确是急等用钱，不得已低价抛售物业，但这种情况在交易中心的税务部门那里统统被视为“做低成交价避税”。 “这样一竿子打翻一船人的做法显然有失公平。更何况，交易中心税务部门委托的评估机构真的有说服力吗？他们凭什么说这个房子就必须要卖估价标准的价钱以上？这样划定一个最低成交价难道不会人为助推房价？” 周小姐告诉记者，由于不成小区，且没有停车位，像王先生这套房子目前市场成交价一般在14000～15000元／平方米左右，12600元／平方米的成交价的确低于市场价。“但是，由于近半年来房价上涨速度较快，这个成交价在大约半年前还是比较合理的。” 另一家沪上港资中介交易按揭部的工作人员告诉记者，在交易过程中如遇到王先生这样的情况，只能按照交易中心给予的评估价缴税，基本上没有任何回旋的余地。 问题是，我们可以举出许多的例子证明，半年前，黄浦一流地段的新房单价也就是15000～16000元之间，虽然房价在近两个月有过急涨，但王先生的房子是房龄8年的半新房，税务委托采用的“最低”估价真的可以如此紧追行情变化，达到如此“精细”的程度吗？ -律师点评 “以事实为依据” 受限有关部门规定 记者致电上海世基律师事务所房产部副主任孙玉军律师，孙律师告诉记者，交易中心对低于市场价的成交房源，并不是基于合同的真实性来判定买卖双方是真实成交，还是做低房价来避税。因此，对于卖方王先生来说，只能按照交易中心的相关规定来缴纳税款。 但是，王先生在与买家签订购房合同之前，如果房产中介没有告知王先生需要缴纳哪些税款、需要缴纳多少等关键信息的话，应视中介有失职，王先生的交易如果因此受阻，相关的中介机构也应该承担部分赔偿责任，因为中介方除了帮助业主寻找买家之外，还有提供市场、政策等信息的义务。 也有业内人士认为，对于那些低于市场价成交的案例，交易中心应该采取“无罪推定”的态度，只有当掌握确切证据时，才能认为交易双方确为做低房价逃税。对此，孙律师认为，目前政府部门说了算的现状不可能因为少数个体的“个别情况”而有所改变，“以事实为依据”的法律原则也不得不受限于有关部门的相关规定。
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