楼市升温仍依赖促销

　　林琅

　　自今年年初开始，下调首套房贷利率的幅度愈演愈烈，多家银行迅速将首套房贷利率下调至8.5折优惠幅度。不过，在监管层强调全面落实差别化住房信贷政策的背景之下，上海近日有个别银行对于8.5折优惠举措低调“叫停”。

　　取消8.5折优惠

　　有多家贷款服务机构人士昨日向《第一财经日报(微博)》记者透露，上海工商银行5月起已停止8.5折的贷款优惠幅度，恢复执行基准利率。记者拨打该行95588服务热线咨询核实，工作人员同样答复称：“首套住房贷款没有任何折扣”。

　　“蛮奇怪的现象。”一家贷款服务商告诉记者，“如果说是盘子较小的股份制银行，不执行优惠利率还可以理解，但以工行的盘子来看，完全有资金能力按照8.5折的优惠幅度操作。”他透露的另一个细节是，在上海的各家银行中，工行是最早采取8.5折优惠利率的银行之一，但如今率先取消优惠利率的，亦是工行。

　　记者询问了几家主流商业银行的执行现状，建设银行的相关工作人员回复称，仍然执行基准利率，但“可以按照具体情况询问不同支行的操作方式”。而交通银行、农业银行等银行仍然按照8.5折利率优惠幅度执行。具体来看，几家银行的细微差别体现在贷款额度的不同。

　　“交通银行以40万商业贷款额度为准，如果客户兼具稳定职业收入，或者可提供固定税收流水单的私营企业主，就可以享受到8.5折首套住房贷款优惠利率。”有业内人士介绍称。而农业银行则是以50万商业贷款额度为衡量。

　　以商业贷款申请50万元的额度来看，以首套住房贷款七成的比例测算，假设一物业总价约72万元，按揭年数30年为限，执行8.5折优惠利率的，每月大约还款2995元；而执行基准利率的，每月还款则上升至3343元，平均每月多支出348元成本。

　　今年3月，监管相关部门负责人公开场合表态称，2012年房地产金融业务将全面落实差别化的住房信贷政策，各家金融机构在央行基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。该负责人同时强调，首套普通商品住宅的利率问题，“首先是各家银行自主定价”。

　　工行低调取消8.5折优惠利率的缘由，外界对此说法不一。但有业内人士指出，商业银行出于自身条件考虑，对于利率采用上调或下调的做法，均可以理解。“按照当前的存款贷款利率计算的话，如果银行采取折扣发放贷款，首套房贷业务只是微利而已。”

　　今年4月由央行发行的报告指出，一季度间，个人购房贷款余额7.3万亿元，同比增长12.1%，比上年末低3.5个百分点；一季度增加1574亿元，同比少增1757亿元。

　　上述人士进一步指出，首套房贷利率优惠恢复至从前的7折状态，已不可行。诸如以5年期贷款为例，当前贷款执行利率为7.05%，打8.5折后为5.993%，与5年期存款利率5.5%相比，银行所赚并不多。但是，如果采取7折之后的4.935%利率，已与7折贷款利率发生倒挂。

　　事实上，金融机构的“宽松”尺度远远低于市场想象。记者寻访了多家机构后发现，部分股份制银行仍然以9折的优惠幅度执行，个别银行即使愿意采纳，对于客户的资质审核要求并不低。甚至于，在某些具体操作层面，执行标准不降反升，譬如客户的婚姻状况。

　　楼市升温靠促销

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，虽然今年政策层面仍然围绕着“自住需求”进行点式微调，但是银行首贷利率下调的举措，无法对楼市产生实质性的促热效应。新近出具的一份统计报告表明，2012年4月上海新建商品住宅成交5045套，成交面积61.1万平方米，环比分别回落26.2%、23.5%，同比亦分别有11.4%、2.2%的下浮。成交均价为2.26万元/平方米，环比提升1.93%、同比提升0.32%。也即是说，4月份上海新房市场供应面积大幅回升，但成交却出现冲高回落的现象。

　　“一度发生的楼市回暖，只能说是多个政策叠加之后发生的结果。”他指出，一般来说，个人房贷贷款年限较长，利率微调之后产生的财政节省很难“察觉”，还不如开发商一次性打折之后的钱款节余来得更有影响。

　　21世纪不动产(微博)上海区域分析师黄河滔持有相同观点，他认为，当前开发商普遍抱持着“去库存、降负债”的发展目标，至少未来几个月内楼市“以价换量”的大环境仍将保持。“可见部分开发商所面对的库存压力实际并未缓解，且有进一步增加的趋势。”(来源：第一财经日报)