朱楠

　　基金“兜底”房地产信托引质疑：助推行业风险“滚雪球”

　　2012年房地产信托将要支付本息2500亿元

　　2010年 以来，房地产信托的大规模发行，使得2012年房地产行业将面临规模达千亿元的信托产品兑付高峰。刚刚过去的3月，房地产信托首个兑付高峰如期到来，但由于房地产市场的持续低迷，通过正常的销售回款方式实现兑付的困难正在加大。

　　上证报记者通过调查发现，由于信托公司正在寻找多种途径接盘即将到期的房地产信托产品，以延迟兑付高峰的到来，今年上半年信托风险也许暂不会显露。但实际上，这种滚雪球式的接盘方式只能拖延危机的到来，行业风险或将进一步累积。金融机构之所以敢于接盘信托，或许还是押宝明年房地产市场的转向。

　　基金谋划抄底房地产信托

　　3月底，全国房地产投资基金联盟举行的一次行业闭门研讨会上，几十家房地产信托公司和基金的业务部门负责人热烈讨论了今年信托兑付高峰的应对方案。2012年—2013年房地产信托将面临一个前所未有的兑付高峰，整个2012年房地产信托将要支付本息2500亿元。而房地产市场销售量持续低迷的情况并没有得到明显改善，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。

　　面对这些问题，金融机构正在谋划如何创新招数，接盘即将到期的房地产信托产品。

　　一位房地产基金公司内部人士告诉记者，他所在的房地产基金公司近期考察了多个房地产信托项目，这些项目大多位于二、三线城市。“很多项目都有一个共同点：都是在2009年前后高位拿地。有些开发商并不是专业搞房地产开发的，都是在楼市高峰时入场，随即遇到调控。”

　　该人士向记者透露，他们最近正在做一个信托项目的净值调查，该项目位于长三角某三线城市，地块以13亿元在银行抵押，而基金准备接盘的收购价仅为6亿元，抄底折扣连5折都不到。

　　行业风险或在累积

　　然而，基金接盘信托这种解决方案是否可行，引起了更多的业内人士质疑。新沃资本一位内部人士表示担忧：“现在让基金来兜底信托，但基金到期了又有谁来兜基金的底？”同时他认为，房地产基金接盘信托还存在很多技术障碍，例如对价如何处理，规模如何匹配，更重要的是，房地产信托的发行成本一般在18%-20%之间，而房地产基金则普遍更高，开发商将面临融资成本进一步上涨的风险，如果市场不能回暖并最终通过销售回款来偿付本息，那么聚集的行业风险将进一步加大。

　　事实的确如此。如果基金接盘后的预期收益率比上一个信托产品更高，表面上虽然化解了眼下即将面临的兑付风险，但迟至明后年仍逃不过兑付高峰，且兑付成本将更为高昂。“就好比滚雪球，赌的是政策和预期，兑付高峰只能往后拖延，但最终总要来临。”一位房地产基金公司人士向记者坦言，“雪球”滚到何时崩塌，谁都不知道。

　　华智咨询研究报告显示，2009年初至2010年初，房地产信托融资成本已经从10%左右上升到13%~14%；2010年下半年，成本上升到17%左右，而目前的房地产信托融资成本已经上升至20%左右。“接盘一轮还可以，如果下一轮兑付高峰再接一次盘，则房企的融资成本要上升50%，这就不太可能实现了。”一位业内人士向记者表示，这意味着，房地产金融行业都在押宝明年。

　　兑付危机今年暂不会出现

　　根据诺亚财富的统计结果，2011年房地产信托总到期规模470.5亿元，2012年总到期规模上升至1172.5亿，远高于往年水平，整年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为年度高峰期。但从目前来看，兑付危机在今年显现的可能性并不大。

　　“对于出现兑付问题的房地产信托产品，从我们观察的情况看，多数采取了股权处置方式回流现金，而不是通过非理性的过度折扣进行销售回流现金。”诺亚财富管理中心高级研究员孙治香认为，股权处置方式和打折销售的区别在于不会在短期内对市场产生冲击。

　　“房地产信托出现资金问题分两种情况：一种是开发商由于市场销售不畅而出现的资金问题，这种约占10%-20%，但信托公司会通过很多手段解决或延缓这种资金问题，因此正常偿付投资人本息目前来说不成问题；另一种则是信托出了问题，到期无法兑付，这种估计只有5%，比例很小。因此今年并不会出现大规模房地产信托到期无法兑付的行业危机。” 全国房地产投资基金联盟会会长张民耕如此预计。

　　一位信托行业业内人士同样认为，今年的房地产信托兑付不会出现严重危机。“信托应对兑付危机的方法有很多，可以借新还旧，可以先行垫付，也可已降价卖房，实在不行还可以找私募或者通过资产管理公司接盘。”不过该人士表示，目前房地产调控形势并没有放松的明显迹象，信托公司今后恐怕不敢再轻易做住宅项目，而会优选写字楼、商场等商业地产项目。