聂伟柱

　　紧绷的开发贷风险链条已经引起银行业监管部门的高度警觉。

　　《第一财经日报》近日获悉，银监会办公厅上月向全国银监系统、银行系统、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司等下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》(下称《通知》)。

　　《通知》认为：“一些房地产企业采取各种形式规避监管、套取银行贷款，影响了房地产调控政策执行效果。”《通知》列出了四种房地产企业规避监管的表现形式，同时要求“切实做好房地产信贷管理、严控房地产开发贷款风险”。

　　中国银行业协会近日发布的调查报告也显示，多数银行家们认为房地产行业的短期风险正在积聚，特别是房地产开发贷款的风险链条效应应予以重视。

　　四个“花招”

　　“尽管调控政策已经很严了，但开发商总是能找到应对的手段。”一位房地产业内人士表示，因为预期房价仍将上涨，开放商拖延开竣工时间、捂盘惜售的现象依然存在。

　　《通知》列出了目前房地产开发商惯用的四个“花招”：

　　一、通过分期开发，规避《闲置土地处置办法》有关“超过合同约定的动工日期2年未开发，应无偿收回土地使用权”的规定。由于缺乏对土地开发项目竣工时限的规定，房地产企业可以在开工后，采用分期开发方式，一再延迟后续开发时间。

　　二、通过分期或推迟领取预售证，规避“领取预售证后10日应开始销售”的规定。

　　三、通过抬高申报价格，规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定。有的以抬高后的申报价格为依据，变相“捂盘惜售”，有的给实际销售时随意调整价格留下空间。

　　四、变相绕开央行、银监会颁布的相关规定。具体表现在：通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定。

　　今年8月，国土部和银监会披露了全国闲置土地名单，意在对开发商的种种投机行为进行遏制。但从实际情况来看，很多开发商依然“顶风作案”。

　　显然，上述前三种手段正是这些开发商的惯用伎俩。

　　而上述第四种手段，也属于监管部门的重点防范对象。早在2008年，央行、银监会就曾出台《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求商业银行“禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款”。

　　对症下药

　　针对开发商的这些手段，《通知》提出要结合监管要求，切实做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险。

　　该监管要求主要有：“不对囤地、捂盘的房地产开发企业发放新增贷款”、“对78家不以房地产为核心主业的中央企业，对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请”等。

　　业内人士指出，相对于不断加码的住房按揭调控政策，开发贷的调控稍显稳健，但开发贷的风险却一直高悬。银监会2009年年报也认为，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。

　　事实上，这个链条不仅是一个开发贷款的问题，还包括上端的土地储备贷款/下延的住房按揭贷款，资金链条环环相扣。一旦某个链条断掉，就是一个大面积的风险，对整个银行业破坏较大。

　　一位股份制商业银行授信部高管认为，在一些热点城市，房屋的租售比指标都远远超过了国际平均水平，住房投资的非理性因素持续存在，所以必须对这个行业保持高度警惕。