泽平宏观：住房租赁市场前景广阔受益于政策鼓励|房地产|商品房|产权_新浪财经

　　住房租赁市场：政策与未来——房地产周期系列研究之二十六

　　来源：泽平宏观文：房地产首席夏磊，联系人：黄什实习生庞欣有贡献

　　摘要

　　1．政策大力鼓励租赁： 2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。（1）土地和房源：加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。（2）金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。（3）财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。（4）法律：立法，切实推进租购同权。

　　2．租赁市场前景广阔：需求端，租赁房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，两支公寓ABS成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场GMV有待大幅提高。综合来讲，租赁市场发展可期。

　　3．两种运营模式，多方涉足长租公寓：住房租赁市场可分为重资产运营、轻资产管理两种模式：前者自持物业、后者承租物业开展租赁业务。长租公寓万亿级市场吸引了各路资本，同时也吸引各路运营商和龙头房企涉足。

　　4．发展租赁对未来房地产市场影响：1）对房地产销售、新开工和投资：短期（2017-2019年），对投资的影响分别为0.1%、0.8%、1%；对销售的影响分别为-0.5%、-4.3%、-7%；对新开工的影响分别为0.1%、1%、1.6%。中长期（2017-2031年），分流20.8亿平商品住房销售，占新增住房需求的10.7%；增加房地产新开工面积6.1亿平，占新增住房新开工面积的3.14%；增加房地产投资2.7万亿，占新增房地产投资78.9万亿的3.4%。2）对房企：未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平，但打开年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿的租赁业务新蓝海。

　　5．投资建议：租赁业务受益于政策鼓励，在融资、房源上将有长租发展，建议关注具有如下特征房企：1）资金实力强；2）租赁运营经验丰富；3）拥有低成本优质房源。

　　风险提示：政策推动不及预期。

　　1 政策支持

　　1.1 中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展

　　1.2 租赁用地推出，挤占部分商品房指标

　　1.3 租购同权

　　1.4 货币补贴

　　2 租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距

　　2.1 需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出

　　2.2 供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多

　　2.3 资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行

　　2.4 对比国际：租赁市场规模有待提高

　　3 运营模式

　　3.1 运营模式简介

　　3.2 长租公寓业务快速崛起

　　4 量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限

　　4.1 租赁风来，1.9万亿市场空间可期

　　4.2 对房地产销售影响

　　4.3 对房地产新开工影响

　　4.4 对房地产投资影响

　　正文

　　1 政策支持

　　1.1 中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展

　　1.1.1 中央层面积极推动

　　2016年12月，习总书记在中央经济工作会议上，指出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；同月，在中财办14次会议上，指出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”、“规范住房租赁市场，是实现住有所居的重大民生工程”。

　　早在2015年，中央及地方便相继出台政策鼓励租购并举。2015年住建部等部委相继出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》鼓励住房租赁市场发展。

　　2016年国务院出台《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，前者鼓励推广租赁补贴制度，后者则强调“培育发展住房租赁企业”、“鼓励房企转型开展住房租赁业务”、“推进REITs试点”等。同时，2016年政府工作报告和中央经济工作会议也将“发展租购并举的住房制度”列为工作重点。

　　2017年5月，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，从保护财产权的角度，界定出租人与承租人的权利义务，并从具体操作层面建立政府对市场的监督激励机制。7月，住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点。

　　总体而言，住房租赁的政策支持可归纳为以下几类：（1）供给：供地上，加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。（2）金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。（3）财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。（4）法律：立法，切实推进租购同权。

　　1.1.2 地方政策持续跟进

　　自2016年6月国务院出台《意见》后，各地积极跟进，截至目前，已有二十余个省份（直辖市）出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

　　库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给、库存压力大的省份则强调利用好存量用地；多数省份允许改建商品房用于租赁，并加快培育专业租赁企业、鼓励房企转变为租购并举型。

　　50%以上省份提出要允许公积金支付房租推进REITs试点、支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。此外，对租赁企业给予税收优惠、通过发放租房补贴，鼓励新市民从市场租赁房源。

　　在“房子是用来住的”的指引下，可以推断，今后一段相当长的时期，各地鼓励租赁，是政策的新方向。

　　典型案例：

　　北京利用集体土地建设租赁住房：经国土资源部批准，北京是首批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。从2011年起，先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地，开展租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套，截至目前共完成入住3056户，现在各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定，正在编制项目实施方案。

　　佛山建专业化租赁平台：佛山2016年成立专业化住房租赁指导委员会，搭建起国有专业化住房租赁平台——佛山市建鑫住房租赁有限公司，目前该平台已筹措近500套房源，计划今年年内推出3000套，3年内共推出1.5万套。

　　1.2 租赁用地推出，挤占部分商品房指标

　　1.2.1 租赁用地供应计划

　　以北京、上海为代表，租赁用地大幅推出，且挤占一部分商品房指标。北京新五年的用地规划，首次单列租赁住房用地：五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供地1300公顷，占比21.7%。在过去5年（2012-2016），北京商品住宅计划供地4300公顷（实际供地2452公顷），而2017-2021年，商品住宅计划供地3470公顷，减少了830公顷；

　　上海新五年的供地计划，商品房用地2000公顷，租赁用地1700公顷，而2012-2016，住宅供应总量是3900-4100公顷

　　尽管一部分租赁用地会用集体土地解决，在供地安排上，租赁用地确实会占用了一部分商品住宅用地供应指标。

　　上海在今年7月推出两块纯租赁用地，楼面价显著低于市场价，地理位置优越，竞标者是两个上海市属国企。随后又将静安区市北高新板块的两幅商业用地调整为租赁住宅用地，拟供应近千套租赁住房。

　　1.3 租购同权

　　租购同权，即保障租房人的户籍、教育和财产权。租房可以落户、上学、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金，意在使租房和买房有相同的体验。

　　2017年7月17日，广州市政府印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，允许符合条件的承租人子女就近入学益，保障租购同权。未来将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。租购同权将从概念阶段，逐步过渡到实质执行阶段。

　　1.4 货币补贴

　　由地方政府向中低收入人群、符合要求的新引进人才发放租房补贴。如深圳近年来为吸引高端人才流入，不断出台人才租房补贴政策：符合要求人才可按本科1.5万/人、硕士2.5万/人、博士3万/人领取市级租房生活补贴；龙岗区、福田区、龙华区在市级补贴基础上给予区级补贴，龙岗区博士最终可享受6万补贴。另外，租房券也逐渐成为补贴的重要形式：去年6月惠州新增租房券补贴形式，居民可自由选择；今年5月广西住建厅发文明确，将在“十三五”期间开展租赁型保障住房“租房券”试点。

　　2 租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距

　　我国对租赁房需求逐年增加，主要因为城镇化中，大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷，部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场，从而增加租赁人群；同时晚婚导致置业年龄延迟，进一步延长个体租赁时间，间接增加租赁需求；但是目前我国一线城市租赁房源供给不足，且租赁市场乱象丛生，规范的租赁市场和长租公寓模式呼之欲出；同时，与发达国家对比，我国租赁市场GMV有待大幅提高，租赁市场未来发展空间可期。

　　2.1 需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出

　　2.1.1 城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求

　　根据城市发展规律，城镇化可分为三个阶段， 2016年，我国常住人口城镇化率为57.4%，尚处于城镇化的第二个发展阶段：“加速发展阶段”，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。

　　以城镇化为主要驱动因素，加之大学毕业生异地置业，我国每年都进行着大规模的人口流动，流动人口是租赁市场发展的基础。进入到21世纪，我国流动人口数量逐年攀升，2014年到达高位，2016年流动人口数量2.45亿人，占总人口比重达17.7%。由此产生1.6亿租赁人口。流动人口衍生大量租房需求，这在一线城市表现更加明显。以北京为例，2010-2015年间，流动人口数量由700.3万变为825.3万，增加125万人。

　　（1）房价与租金背离

　　自1998年我国实施住房制度改革以来，房价一路攀升，其中尤以一线城市为甚。其中北京商品住宅均价从2007年的11850元/㎡，涨到2016年的35322元/㎡，年度最高涨幅达39%；上海则从2006年的9655元/㎡涨到2016年的38356元/㎡，年度最高涨幅35%；而深圳则从2005年的6964元/㎡涨到2016年的53454元/㎡，最高涨幅达60%。

　　在我国，尤其是一线城市房价高企的大背景下，租金与房价产生较大背离，部分居住需求从购房市场外溢到租房市场。

　　（2）限购限贷

　　从去年开始，上海、深圳、广州陆续开始限购。今年北京“3.17调控”政策实施以来，一二线城市持续跟进，限购限贷政策不断加码。以一线四城为例，非本市户籍限购1套，且须缴纳社保3-5年，贷款方面，不仅首付比例提高，利率折扣也被取消。部分购房者虽然有经济能力，但是没有购房资格；部分购房者本来有购房能力，但是购房门槛提高后，无法应对新增购房成本。这些人的居住需求，不得不从购房市场转移到租赁市场。

　　晚婚会直接推迟置业年龄，我国居民结婚年龄不断延后，2007-2012年间，登记结婚年龄25-29岁占比从39%下降到36%，而30岁及以上占比从26%上升到30%。由于“成家”是首次“置业”的最重要推动因素，因此晚婚导致置业年龄推迟，延长个体租赁时间，从而间接增加租赁需求。

　　2.2 供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多

　　2.2.1 租赁房源不足

　　在一线城市，租赁需求尤为旺盛，但是目前房源供给不足，市场供给端存在缺口。以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约34%，最近一次人口抽样调查显示我国家庭平均规模3.1人/户，则租赁房屋大约需要238万套，目前北京租赁房屋约有150万套左右，存在约1/3供需缺口。

　　租赁市场亟待规范

　　在消费升级的大背景下，租赁需求同样面临升级。但是现阶段我国租赁房市场发育不成熟，问题种种。例如：商品房出租占比低、租赁体验差、租期不合预期导致搬家频繁等。

　　（1）商品房出租占比低

　　根据住建部的一项抽样调查，出租房中商品房占比仅为40%，老式公房、农村自建房、回迁房和小产权房等占了很大比例，配套不完善、居住环境破旧成为普遍问题。

　　（2）承租体验差

　　随着租赁需求的拓围，租客对租赁住宅质量要求普遍提高，但是现有的租赁环境痛点较多，链家研究院对北京租户进行的一项调查发现，42.5%的受访租客表示：现有租赁房屋配套老旧、功能差；37.8%的租客表示：租期太短需要频繁更换房屋；31%的受访租客遇到过业主违约；28.7%的租客认为社区环境管理差；28.3%的租客认为合租人群混乱；27.3%的租客遇到过二房东多收费、不退押金等情况；22.1%的租客抱怨租后维修责任不明。

　　（3）租期错配

　　目前不规范的租赁市场中，包租转租现象频繁，由此导致租期错配。据链家研究院的一项调查，期望租期与实际租期完全吻合的租客占比较低。针对期望签租1-2年的租客来说，59.1%的租客期望租期与实际租期吻合，除此之外，二者完全吻合的租客占比均不超过50%。部分希望短租的被迫接受长租，部分希望长租的不得不短租。例如，23.3%的被访者期望签约5-10年长租，却被迫签约2-3年短租。

　　面对上述种种问题，规范的住房租赁市场与长租公寓模式亟待发展。

　　2.3 资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行

　　正如上文地方政策汇总表所述，各地在融资层面，逐渐加大对租赁市场的支持力度。一方面，贷款支持，如：利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持。另一方面，鼓励融资工具创新，如：不动产证券化产品，房屋租金收益权质押贷款等。目前已有两支公寓ABS产品成功发行，其一由魔方公寓发行，其二由自如发行。

　　（1）魔方公寓信托受益权资产支持专项计划

　　“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”（ABS），2017年1月4日获得上海证券交易所通过，基础资产为魔方中国、魔方北京、魔方上海、魔方广州4个公司经营公寓未来3年的租金收入应收账款。拟发行金额3.85亿元，其中优先级包含3个品种：魔方01、魔方02、魔方03，合计金额3.5亿元；次级合计金额0.35亿元。

　　（2）自如房租分期信托受益权资产支持专项计划

　　8月15日，自如成功发行租金分期类ABS产品——“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“，将于近期在上海证券交易所挂牌。期限2年，预期收益率5.39%，首期发行规模5亿元，其中优先级4.5亿元。

　　2.4 对比国际：租赁市场规模有待提高

　　（1）租赁人口占比有待提高

　　《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人，假设70%的流动人口需要租房，占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比35%，英国租赁人口占比37%，日本租赁人口占比27%。

　　我国一线城市租赁人口占比相比于二三线来说，占比相对较高，但是与美日英等发达国家的主要城市相比，仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%，而上海租赁人口占比40%，北京与深圳均为34%。租房人口占比低，将保证租赁市场未来的增长空间。

　　（2）租金规模有待提高

　　目前我国年租金规模约1万亿元，2016年房屋交易市场GMV为15万亿元，在中美日三个国家中位列第一，但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%；美国租赁市场GMV34511亿元，位列第一，交易市场GMV69000亿元，位列第二，二者比值50%；日本租赁市场GMV为7234亿元，交易市场GMV为10000亿元，均位列第三，但是二者比值高达72%，位列第一。

　　国内一线城市中，上海与北京租金规模相对较大，年租金GMV分别为1204亿元、886亿元，但是与纽约、洛杉矶、东京等国际大都市上千亿的年租金规模相比，仍有较大差距。

　　我国房地产市场发展进入后半程，租购比例有待平衡，预计未来租金规模会大幅提高。

　　3 运营模式

　　目前租赁公司的运营方式主要是重资产运营、轻资产管理：重资产运营主要通过自持物业开展租赁业务；轻资产管理主要通过承租物业开展租赁业务。在租赁崛起的大背景下，作为专业租赁管理机构，长租公寓迎来发展的黄金期。万亿级市场前景吸引各路资本的同时，也吸引了各路运营商和龙头房企涉足。

　　3.1 运营模式简介

　　3.1.1 重资产运营的三类模式

　　（1）政府主导型：购买存量商品房或自建住宅，作为房源

　　重资产运营的第一种模式为政府独立或与社会资本合作，购买存量商品房或自建住宅作为租赁房源。其中最为典型的是：政府为中低收入、经济夹心层人群打造的公租房或廉租房，以及吸引外来人才流入而提供的人才房。近年来，为实现去库存及发展住房租赁市场的目标，地方政府开始试点将库存商品房转化为公租房的模式。2016年6月，广东肇庆开展试点，在商品房库存较严重的地段或小区购买房源，并改造成短租、长租等运营模式的保障性住房。

　　（2）国企主导型：通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源

　　重资产运营的第二种模式是：国有房地产开发企业、国有购租并举投融资企业，通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源，开展租赁业务。典型房企有首开股份、深圳安居集团等。九部委在加快发展住房租赁市场的通知中提出，“人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用”。7月下旬以来，各地政府响应九部委号召，持续推出住房租赁利好政策，其中广州、沈阳、武汉、成都等地明确提出，要组建或改建国有住房租赁平台公司，支持国有企业转型、或带头发展住房租赁市场。预计接下来一段时间，国有企业将大力拓展租赁业务。

　　（3）私企主导型：竞得自持商品住宅、非住宅改造等

　　“限地价竞自持”是2016年以来一二线土地拍卖新形式，北京、上海、天津、杭州目前均有自持用地拍出。同时，为发展住房租赁市场，在一二线城市的土地招拍挂中，往往规定一定比例商品住宅必须由企业自持，只能出租不能出售。因此自持性商品住宅成为市场化企业住房租赁业务的主要房源之一。另一主要源头是非住宅用地改造。房企竞得的商业用房、办公用房或工业用房，因种种原因长期闲置，将其改作租赁住房，既充分利用闲置资源又满足人群居住需求。

　　3.1.2 轻资产管理的两类模式

　　轻资产管理企业目前主要以私企为主。企业不拥有住房的产权，而是通过契约方式将松散的租赁房源整合起来，进行集约化的管理。主要有两种商业模式：

　　（1）改造式长租

　　将独栋楼房整体包租后进行改造和长租。特点是租期长，通常在十年以上；前期改造资金需求大，多为一次性投入，后期管理成本小。近年来，政府鼓励非住宅房屋改建为集中式租赁住房，大大增加了整栋房源的供给。世联行、魔方公寓是此类模式的代表。

　　（2）零散式长租

　　企业从个人等分散的房东手里取得房屋，通过标准化的简单改造，提供租赁服务。特点是租赁期限不定，业主流动性大；前期房屋改造投入较少，单个项目的现金流难以预测，市场监管难度极大。链家、自如、我爱我家相寓是此类模式的代表。

　　3.2 长租公寓业务快速崛起

　　万亿级市场前景，不断分化的专业市场格局，吸引各路资本纷纷涌入住房租赁领域。魔方公寓、YOU+公寓、青年汇、链家自如、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。除此之外，万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域，表现非常强势。

　　3.2.1 长租公寓运营商与龙头房企涉足

　　（1）近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况

　　近年来，长租公寓行业发展迅速，各路风险资本纷纷加码投资，不少长租公寓运营商已经获得多轮投资，并不断扩大规模，抢占一二线重点城市租赁市场。

　　（2）龙头房企长租公寓布局现状及未来规划

　　面对长租公寓这片万亿蓝海，近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。目前TOP50房企中已有约三分之一通过种种形式涉足。

　　长租公寓作为一种创新业务，不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型，也能在业务结构、现金流、客户粘性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。

　　3.2.2 典型案例

　　（1）典型品牌案例分析：魔方生活服务集团

　　魔方生活服务集团是国内领先的“连锁长租公寓”运营商，旗下魔方公寓等子品牌覆盖各类都市主流人群，致力于构建以公寓为核心+生活服务平台的生态圈。

　　开创长租公寓市场，规模居行业首位。魔方生活服务集团是国内首家连锁集中式公寓租赁公司，开创了国内长租公寓先河。目前集团规模稳居行业首位，近240家门店，房间数量约3.7万间，分布在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、郑州、青岛、镇江、厦门、西安、无锡等15座城市；计划进入长沙、南宁、天津、昆明、福州；2017年门店计划拓展到600家。

　　提出“公寓+”概念，打造公寓产业生态圈。2015年集团提出“公寓+”概念，把公寓定义为线下流量入口，以住宅为核心，整合更多生活业态，如办公、交友、健身、餐饮、出行、社交等，打造公寓产业生态圈。比如“公寓+工作”，就会使年轻人有更好的创业空间，也可以提供求职、职业培训的配套服务；“公寓+生活服务”，可以衍生出各类上门O2O，也可以为住户提供更多便利服务；“公寓+金融”，使住客足不出户就能进行消费贷和投资。

　　打造差异化子品牌，满足不同客群租住需求。集团旗下发展多个差异化子品牌，覆盖各类都市主流人群：魔方公寓定位为白领青年公寓，为都市年轻白领提供长期独立居住的解决方案，目标客群年龄22至35岁，月薪8，000至20，000元；魔尔公寓定位为中高端公寓，为都市新贵提供自由、舒适、文艺的新精英生活，目标客群是新精英人群；Unit9号楼公寓是B2B企业公寓，定位是：为企业提供住宿综合解决方案。

　　（2）典型品牌案例分析：旭辉领寓

　　旭辉领寓聚焦集中式长租商业，致力于为白领阶层及青年精英们打造住宅公寓+生活圈。

　　规模上，扩张迅速，目标宏大。领寓在2016年9-12月快速布局上海、重庆、苏州、杭州四个城市，19个以上长租公寓项目正式进入筹建；未来计划布局南京、广州、深圳、成都、海南、武汉、厦门、合肥等热点城市；预计2017年总投资规模达2万间，进入公寓运营商第一梯队。以外，领寓提出5年20万间的战略目标，计划于2021年进入行业前三甲，并实现IPO上市。

　　模式上，另辟蹊径，探索创新。尽管旭辉相比万科、龙湖涉足长租公寓领域较晚，但其从一开始就另辟蹊径。旭辉于2016年12月21日与华东师范大学合作，推出长租公寓项目，共同建设留学生公寓、教师公寓、以及周边的基础设施。旭辉此举试图打入教育领域，前所未有地把目标客群锁定在高校及毕业生端口，突破了传统拿地、收购、改售为租的老套路。以华师大为样板，未来领寓预计对接更多高校，进入教育领域，打造独特的商业模式。

　　产品上，精准画像，细分深耕。旭辉领寓目前根据不同目标客群画像，深耕三大细分产品：针对外企高管和商务精英打造服务型公寓，“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗酒店式公寓；针对中高收入白领阶层打造的白领公寓，“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区；针对高校毕业生和初入社会青年人打造的青年公寓，“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。其中柚米国际社区目前占到三类产品的80%，是领寓国际的主要产品。

　　4 量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限

　　本部分通过对租赁市场空间、发展租赁市场对房地产销售、新开工和投资影响的量化测算，明确发展租赁市场的政策影响。

　　对房地产销售、新开工和投资影响：

　　中长期看：将分流20.8亿平商品住房销售，占新增212.8亿平住房有效需求的10.7%。由于存在一定的空置率，满足同等面积的住房需求，需要更多的租赁住房，将增加房地产新开工面积6.1亿平，占未来新增住房新开工面积的3.14%。更多的施工面积，装修和运营维护产生更高的建安成本，因此会增加房地产投资2.72万亿，占新增住房有效需求对应商品房投资78.9万亿的3.4%。

　　短期看：2017年开始试点，由于基数效应，影响很小；2018年-2019年重点区域推广，对三者形成一定影响。具体而言，2017年，由于14城推行，房地产销售、新开工和投资增速将分别降低0.5个点、增加0.1个点、增加0.1个点；2018年全国推广，房地产销售、新开工和投资增速将分别降低4.3个点、增加1个点、增加0.8个点。

　　对房企而言：

　　未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平，（按照2016年全国商品房均价7202.5元计算，16.3万亿）；但打开了年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿（未考虑房租上涨因素）的租赁新蓝海。抢先布局长租公寓，物业管理和运营能力具有优势的房企将显著受益。

　　4.1 租赁风来，1.9万亿市场空间可期

　　测算租赁市场空间，关键在于租房人口规模测算。我们分别从住房自有率和流动人口规模两个角度进行测算，两种方法测算的结果均显示，在不考虑通货膨胀情况下，我国租赁房每年GMV高达1.8-1.9万亿。

　　4.1.1 住房自有率法

　　测算总公式为：

　　年度住房租赁市场总规模=通过租赁解决住房需求总户数*平均每户月租金*12

　　=（人口总量*租赁住房人口占比/家庭平均规模）*平均每户月租金*12

　　（1）通过租赁解决住房需求人口占比

　　住房自有率指居住在产权自有房屋的人口比例。尽管住房自有率假定有房者居住在自己的房屋里，忽略掉有房仍租房的群体。考虑到未来房地产税改革增加持有成本、房屋居住属性回归、租赁市场完善和租赁观念推广，这部分人口占比将进一步降低，因此可基本忽略。

　　通过租赁解决住房需求人口占比=（城镇化率-住房自有率）*（1-有效需求漏损率）=（85%-63.4%）*（1-25%）=16.2%

　　参考城镇化水平和房地产市场均较为成熟的发达国家，确定我国未来合理的住房自有率水平。二十大主要发达国家住房自有率中位数（为避免极值影响）为63.4%，考虑到发达国家统计时将农村产权也纳入住房自有，我们将这部分扣除（发达国家城镇化率为85%，故应扣除农村产权占比为15%），估算出我国城镇化和租赁房市场达到发达国家水平时，城镇常住人口中，住房产权非自有的比率为21.6%。在城镇常住人口中，有约25%的比例没有形成有效住房需求，将其定义为需求漏损率。住房需求漏损，主要包括农民自带房入城、单位产权住房、长期寄住亲友家庭等（具体测算过程较复杂，详情请联系方正地产团队）。因此，真正通过租赁解决住房需求的人口占比为21.6%*（1-25%），即16.2%。

　　（2）每年租赁市场规模

　　每年租赁市场规模=总人口*通过租赁解决住房需求人口占比/平均家庭规模*（每户月租金*12）=（14.5亿人*16.2%/3.1人/户）*（2000元/月*12月/年）=1.8万亿/年

　　根据国务院印发的《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我国人口峰值将在2030年达到14.5亿人。平均家庭规模方面，虽然随着城市化推进家庭规模有缩小趋势，但是放开二胎政策将有效对冲该趋势，因此采用2015年末全国平均家庭规模为3.1人/户。全国平均每户月租金，采用世联行的统计数据2000元/月。

　　4.1.2 流动人口法

　　年度住房租赁市场总规模=（全国流动人口/平均家庭规模）*平均每户月租金*12=（2.45亿人/3.1人/户）*2000元/月*12月/年=1.9万亿/年

　　《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人，而2015年我国平均家庭规模为3.1人/户，故2016年末全国流动人口总户数为0.79亿户（0.79=2.45/3.1），因此测算出我国年均租赁市场规模为1.9万亿（1.9=0.79*0.2*12），这与我们根据租房人口规模测算出的基本一致。

　　4.2 对房地产销售影响

　　4.2.1 商品房销售总量：分流20.8亿平，占比10.7%

　　（1）未来住房有效需求增量

　　2016年底全国城镇存量住宅

　　=2016年底全国总人口*2016年底全国常住人口城镇化率*2016年底全国城镇人均住房建筑面积

　　=13.83亿人*36.6平/人*57.4%=290.5亿平

　　到达发达国家水平全国城镇住宅总需求

　　=放开二胎后人口峰值*到达发达国家居住水平时全国人均住房建筑面积*到达发达国家水平时城镇化率

　　=14.5亿人*44.62平/人*85%=549.9亿平。

　　根据国务院印发的《国家人口发展规划（2016-2030年）》，中国人口峰值2030年将达到14.5亿人。

　　44.62平是样本发达国家人均住房居住面积均值/0.8计算得到。

　　由于城镇住宅需求中有25%的比例不通过购买商品房或者租房满足，形成需求漏损，未来住房有效需求增量空间：（549.9亿平-290.5亿平）*75%=194.6亿平。

　　（2）发展租赁市场后租赁住房分流商品住房总面积

　　租赁住房总面积

　　=全国总人口*通过租赁解决住房需求人口占比*城镇人口人均住房建筑面积*（人均租房面积/人均住房面积）

　　=14.5亿人*16.2%*44.62平/人*70%=73.4亿平

　　分流商品房销售总面积

　　=通过非商品房途径供应租赁住房面积=租赁住房总面积*非商品房供应占比=租赁住房总面积*（新建租赁住房占比+工改住、商改住占比）=73.4亿平*（30%+30%）=44亿平

　　我国发展租赁市场房源主要是通过三种方式提供：（1）居民购买商品房或者企业自持商品房用于出租（2）供给“只租不售”土地新建租赁房用于出租（3）通过商改住、工改住等方式提供租赁房源。

　　假设三种方式占比分别为40%、30%和30%，在三种方式中，后两种会分流商品房销售，合计占比60%。因此通过非商品房途径供应租赁房面积为：73.4*60%=44亿平。

　　（3）分流商品住房有效总需求比例

　　发展租赁住房分流商品住房有效总需求的比例

　　=分流总有效需求/住房有效总需求=44/（549.9*（1-25%））=10.7%。

　　因此发展租赁住房，将分流商品住房有效增量需求面积为：194.6*10.7%=20.8亿平。

　　（4）分流商品住房有效增量需求面积

　　发展租赁住房分流商品住宅销售面积

　　=分流商品住房有效总需求比例*商品住房有效增量需求面积=10.7%*194.6亿平=20.8亿平

　　4.2.2 对未来四年商品房销售影响

　　进一步，我们测算发展租赁市场对未来4年商品房销售的影响。

　　增量市场空间194.6亿平，按照2016年13.75亿平商品住房销售面积计算，支撑未来14年增量空间（194.6/13.75=14），因此租赁房分流也在未来14年释放。

　　假设2017年仅对上海产生较大影响，2018年在12个试点城市和京沪开展，2019年开始在剩余的人口流入城市推广，2019-2030的12年间租赁需求平均释放。

　　2016年一二线城市商品住房销售面积占全国37.9%，上海销售面积占全国1.7%，京沪+12试点城市销售面积占全国17.3%；因此假设主要推广城市为一二线城市，则2017年影响仅为14年年均影响的4.5%，2018年影响为14年年均影响的45.6%，接下来的年份影响是均质的。

　　则2017年减少675万平，2018年减少6771万平，2019-2030年年均减少1.67亿平。

　　对比分流前后2017-2020年商品房销售速度：我们测算，未发展住房租赁市场，2017-2020年商品房销售增速分别为1.3%、1.4%、3.1%和3.7%。发展住房租赁市场之后，未来四年的销售增速分别为0.8%、-2.9%、-4.0%和4.1%。由此可以看出，2017年减少0.5个点，2018年和2019年销售增速受到一定影响，分别减少4.3个点和7.1个点。

　　4.3 对房地产新开工影响

　　4.3.1 房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14%

　　新增租赁住房来源三个渠道。A．商品房转化：包括居民或企业购买出租、房企自持出租；B．新建租赁住房：专门租赁住房用地上新建出租物业；C．土地变性：商改住和工改住等。三个渠道均由房企供应并纳入房地产统计口径。

　　当前，世联行、龙湖、万科等标杆长租公寓运营商，成熟的项目出租率能达到90%以上；但行业整体出租率并不能达到90%，主要受部分市场区域竞争激烈、项目前期培育期出租率较低、众多良莠不齐的供应商运营能力限制、以及部分项目市场定位等因素影响。我们参考日本一线城市公寓85%的平均出租率，乐观估计我国租赁房市场整体出租率为85%。

　　（1）新增租赁住房需求面积

　　=租赁住房需求总面积*新增有效住房需求占总有效住房需求比例

　　=73.4亿平*（194.6亿平/412.4亿平）=34.6亿平

　　（2）增加房地产新开工面积

　　=新增租赁住房需求面积/租赁用房平均出租率-解决等量租赁需求所需要的商品房面积

　　=34.6亿平/85%-34.6亿平=6.1亿平

　　占194.6亿平未来增量住房有效需求（也是发展租赁房市场前商品住房新开工面积）的3.13%。