今日论衡之财经观象

　　□伊歌

　　数月以来，起始于杭州等城市的商品住宅降价之风，逐渐在全国各地蔓延。国家统计局昨天发布70个大中城市房价的4月数据显示，房价上涨幅度进一步趋缓。

　　从同比数据来看，在70个大中城市中，房价下降的城市有1个，上涨的城市有69个。由于去年各大中城市房价普遍经历过一轮上涨，形成较高的基数，因此难以从同比数据中看出近期房价的走势。从环比数据来看，上涨的城市有44个，下降的有8个，持平的城市有18个，可看出房价止涨和下调的城市正在增多，上涨的城市涨幅也有缩窄。从地方政府的反应来看，已经或准备给房地产调控“松绑”的城市逐渐增多，也证实部分城市的房价下行压力较大。由此可见，各地房价涨势趋缓乃至转趋下行，应该属于大概率事件；然而，这种下行趋势属于“周期性回调”，还是“结构性拐点”，到目前为止尚难确定。

　　房地产属于地域性非常明显的产业，城市之间的产业发展条件、发展程度迥异，就算在一线城市之间，短期的房价走势也无法一概而论，更别说数量庞大的三、四线城市。无论是“看空”还是“看多”，分辨房价“真摔”还是“假摔”，都只能因城而异。比如前几年，温州、鄂尔多斯等城市房价一直在“阴跌”甚至“暴跌”，但其他城市的房价仍照涨不误。

　　房地产也属于高度市场化的产业，无论是市场主体，还是房价涨跌，基本上都受到市场规律的支配。政府的干预对市场的影响不可高估，而干预不当反而会造成市场的“报复”。比如前几年，限购、限贷甚至课以重税，可在不断升级的“史上最严厉调控”之后，房价依然调而难控；近一年多来，房地产调控并未升级加码，房价却出现止涨甚至下跌。又比如，央行[微博]要求商业银行“松绑”购房贷款，但银行基于利润、风险等考量而依然惜贷、慎贷、缓贷；部分地方政府急于“松绑”房地产调控，潜在购房者会认为是房价下跌信号而持币观望……

　　房地产既属于消费品也属于投资品，双重属性决定其不能简单地以供求关系来分析房价的涨跌趋势。商品房库存较多的城市、人口净流出的城市，固然房价下行的压力较大；但在购房者中以投资投机为目的居多的城市，房价同样会面临下行压力。投资品的价格，不仅取决于供求关系，也取决于对未来收益的预期。宽松的货币政策带来充裕的流动性，必然推高资产价格的上涨，反之亦然。房价持续上涨，充裕乃至泛滥的流动性是必要条件，加上地方政府对土地收益的追逐，才能构成充分且必要的条件。

　　因此，房价转趋下行，到底是部分城市在暴涨之后的“周期性回调”，还是商品住宅局部或全局性相对过剩的“结构性拐点”，值得观察的宏观经济政策其实只有两个“窗口”：货币政策是否大幅放松，比如降息、降低存款准备金率等，且资金是否流向房地产业；地方财政是否逐步脱离对土地收益的依赖，比如重新划分各级政府的事权和支出责任、逐步推进房产税收的改革等。