近日，国务院发展研究中心的一份对三中全会的建言报告(被称为“383”报告)中提到：“已形成的小产权房按不同情况补缴一定程度的土地出让金”，同时刚刚闭幕的党的十八届三中全会公报中又提到，要建立城乡统一的建设用地市场。这些都引发社会各界对小产权房有可能转正的猜测与议论。不过与此同时，广州花都18层的小产权房东富花园被认定为违建强制拆除以及北京昌平区集中拆毁了13栋楼、4万平方米的小产权房的新闻也触动着人们的神经。

　　对于小产权房的态度，国家政策是否有改变？我们又应该如何正确对待小产权房呢？记者采访了相关的专家和学者。

　　现状 各地小产权房成交再度活跃

　　长期以来，小产权房处境尴尬。它是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，一旦被出售给城市的市民之后，其产权的合法性就存在问题。有关小产权房的问题，国家相关部委的负责人曾多次指出“小产权房违法，不受法律保护”，但小产权房大量存在于一些大城市的边缘地带，却未得到妥善的处理也是一个不争的事实。

　　被称为“383”报告的文章中提到，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围；对已经形成的小产权房按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。十八届三中全会公报中，则有两处直接牵涉到土地制度改革。一是“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场”；二是“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。”

　　今年下半年以来，一方面是城市的商品住房价格不断上涨，一方面小产权房有可能转正的消息又再次被炒作。各地的小产权房成交再度活跃，价格也出现了上涨。近期更有消息称北京、深圳等地的小产权房都纷纷提价，有的甚至一夜之间涨价1000元/平方米。同时，小产权房在广州的城乡交界处并不少见，白云区的同和、大源村、沙太村等更是小产权房泛滥的地区之一，在这些区域小产权房广告的“牛皮癣”随处可见，十几万元就可以买到一套房。

　　探讨 　通过试点探索小产权房处理方法

　　根据全国工商联的调研数据，从1995年到2010年，全国小产权房的建筑面积相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%，其中北京、深圳等地的小产权房占当地住宅市场的份额都超过了两成。

　　不过，多名房地产专家学者表示，国家将在宏观政策上为集体土地市场化打通制度障碍，却并没有在微观政策上明确小产权房的地位。小产权房转正难度依然很大，购房者不可盲目购买。不少业内人士也表示，小产权房不管政策如何变化首先还必须区分是合法的农民宅基地还是非法的违建两种性质。如广州花都被强拆的东富花园以及北京被集中拆除的小产权房等，都属于没有获得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设的违建建筑。即使小产权房日后有可能“转正”，属于违建部分的小产权房也是得不到保障的。

　　著名房地产发展商任志强认为关于小产权房，一种理论认为“存在就是合理的”，但前面应该加上一句“这种存在首先应是合法的”，否则讨论就不在同一起跑线上了。“建设时就违规或违法的，用什么行政手段处理都不为过。房子本身就违法，没有什么应保护的，否则就无法可言了。而建设时并不违规或违法的，或许可以灵活处理，毕竟这是合法的建筑，违法的只是销售行为，至少房子的合法性应保护，而购买的对象不应保护。

　　同时，资深房地产专家韩世同也认为，小产权房转正不能一概说为空谈，这个制度的变革需要深入研究、探讨，然后形成一定的方案，还要通过试点来探索路径。不过同时他也指出“小产权房目前并没有合法，并没有转正，未来如果转正需要什么样的程序、手续，现在也不是太清晰。大家现在去盲目买了，最后可能拆迁补偿各方面的钱也未必能够回到大家的兜里。”

　　建议 可试点将小产权房收编入保障房

　　任志强认为，建设时就违规或违法的(小产权房)，用什么行政手段处理都不为过，而建设时并不违规或违法的，或许可以灵活处理，而购买的对象不应保护，分清了这两者之间的关系，也许就能找到解决的方法。“现阶段政府面临的重大问题之一就是未能有效地建立住房的社会保障体系，那么，政府恰恰可以利用清查整顿小产权房的机会进入市场，用行政管理的方式使其合法化。这样既保护了原有购买人的利益，也保护了农民的利益，同时解决了维护市场秩序和建设社会保障性住房的问题。”

　　因此，他提出七点建议：

　　一、将建设时合法、销售时不合法的小产权房全部依法没收，归政府所有。

　　二、为保护农民的集体利益，对没收的合法建设的房子给予合理的补偿，补偿的方式有多种选择。

　　三、政府在总的用地指标中，用建设用地指标转换，让这些合法建设的小产权房在没收之后变成有城镇建设用地指标的大产权，使其用地合法化。

　　四、将这些房屋变成经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障，省去了开发商补交土地出让金的麻烦，而政府也省了新征地与建设的麻烦。

　　五、可以用政策性租赁或廉租的方式(政府定价)将这些房子交给农民组织管理，这样可以合理降低补偿费用，用租金作为农民的长期收益，解决土地被占用后农民的就业与收入保障问题。

　　六、已购房的人并不能拥有合法的产权，为了避免引发大量的社会矛盾，在没收时可以用行政与经济相结合的手段来合理解决：可以解除合同(合同本来也无效和不受保护)，在给农民集体的补偿时扣除农民集体已收入的房款退还给购房人；对于符合享受政策性租赁房或廉租房标准的家庭，将房款转为长期租赁的费用，也可以用贴现的方式延长租赁期限；用应享受该住房保障的人的后续资金转换。

　　七、在彻底处理小产权房问题之后要严格管理，不能再出现此类问题。毕竟各地政府的财力有限，社会保障的范围有限，不能用政府的财力为这种违法交易埋单。

　　相关链接 花都东富花园违建小产权房被拆

　　近日，花都区新华街曙光路东富花园两栋楼被确认是违建，规划建6层却建成了18层，城管部门对7层以上进行拆除。由于开发商卖完楼后“人间蒸发”，贪便宜买下“小产权房”的过百名业主，面临追讨已付款项无门的困境。

　　据了解，今年4月开始，东富花园的发展商利用某村的宅基地兴建住宅，原本规划6层，结果建了18层，并不断对外销售。由于附近楼盘每平方米卖到1.3万元/平方米左右，而东富花园每平方米卖6000元，因此十分受欢迎，卖出上百套。

　　业主张小姐称，“买下房子后，我连装修都搞好了，就差进去住了，前前后后花了差不多150万元。”冯女士称，城管部门在楼房建设期间，多次前来检查，但始终没有提出整改意见，也没有定性为违建。“要是有关部门早点定性这些房子是违建，我肯定不会买。”冯女士说，自己和老公近10年的积蓄，全花在这套房上，“整整130多万元，我们的钱向谁讨回来？”

　　为何未能及时制止当事人抢建？花都区城管局相关负责人表示，需要多个部门联动，确定违建处理手续需要时间。对待违法建设有两种处理办法，一是罚款保留，二是对严重违法建设进行拆除。对于此次抢建，该负责人表示：“我们已履行制止职责，用足了处罚措施。”