中国社会科学院城市发展、环境研究所原所长牛凤瑞所长，在2013年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上，发表了自己的观点。

　　以下是文字实录：

　　牛凤瑞：

　　非常高兴和大家共同交流有关中国房地产的想法。谈两个问题，今年是皮书的第十本。

　　第一，首先对皮书做一个表达。我一直认为，学术影响舆论，舆论又促成政策，政策引导市场，是这样的逻辑关系。蓝皮书已经出版十年，见证了中国房地产市场的跌宕起伏。《房地产蓝皮书》社会责任就是对房地产社会现象做出自己的解释。能够引起舆论的关注，当然是求之不得，是好事。但是舆论的毁誉应占次要地位。房地产皮书的另外一项社会责任，就是对未来的预测和展望，为制定政策提供参考。如果我们的皮书对我们的决策和制定政策能够起到一些作用，那是它的价值所在。但是皮书更大的、最终的价值还在于为发展中的实践证明是正确的。

　　皮书出版十年来，尽管批评之声、争议之声不断，但是对于房地产市场的预测大体上是正确的。这一点我感到非常欣慰，因为前几卷就是我主持做的，但是3月21日，新京报发表了中国房价预测的十年乱象，同日又被新浪网转载，同时冠以“科院预测房价走势不如之从前”这么大的标题，而且社科院的蓝皮书是作为唯一的被本名点评批评的研究机构。对于这个事，我要说两句，批评者把这个皮书和唱空派视为同一类。大家看看，实际上蓝皮书预测2007年房价整体上幅有望回落到5%，同年房屋销售指数升涨涨幅为7.6%，应该说至少方向是一样的，但是批评文章说，蓝皮书预测房价下降5%，这两者关系是完全不一样的。

　　我个人一直是房地产价格走势上升的观点，这一点我的书里有，有书为证。同样07、08年都发表了相关的论点。我一直与曹建海[微博]和易宪容在不同的公开场合进行了辩论，这是蓝皮书的观点。所以我们说批评是批评者的权利，也是达成社会共识的重要途径。第二，我国的房地产调控实施政策向何处去的问题。我在这里面谈谈自己的观点，中国的房地产调控政策涉及复杂的社会利益关系，已经成为我国经济社会乃至政治生活的最敏感，分歧最大、争论最为激烈的话题。这两年来被称为历史上最为严厉的调控，效果如何各有各的说法，仁者见仁，调控的效果至今仍未见到详细的评估。关于房地产市场的未来走势及其调控政策的调控方向也是仁者见仁，智者见智。新的国五条实际效应也有待于实践的检验，以前我也应媒体写过这方面的文章，但是搅动市场乱泥，恐怕也不是我们新五条发展的初衷，决策是决策部门一律对客观规律的认识和对整体形势判断，对发展目标的选择以及为实现目标而采取的措施。

　　要回答房地产政策向何处去，至少我们首先对中国的房地产市场总体形势有一个判断，现在是众说纷纭。近十年的中国房地产的宏观调控，重要的政策出台是九次，尽管房地产“泡沫论”、房地产崩盘之声不绝于耳，但是房地产投资仍在持续增长。2005年到2012年，我们从1.6万亿增加到7万亿以上，每年递增20%，商品房的价格和交易量总体上呈现下沉的趋势。我们现在是限购、限价、限贷、限卖等行政强制手段，或可能由一个量价齐跌或者小幅下跌的结果，但是只具有短期的阶段性效应，不仅不可能改变中国房地产市场供求关系的基本面，而且牵扯着市场反弹与增强调控力度，交替反复的恶性循环的风险。

　　我们现在令人眼花缭乱、相互矛盾的同比数据，我个人觉得，它只具有企业经营层的意义，不具有政策调整方面的意义。我们调整政策首先在大趋势看总体数据的变化，所以我对总的趋势怎么看？中国地产无大势，房价上涨与房价下降对社会经济的负面影响要小。房价过渡上涨造成所谓的泡沫破灭在一十二年内这种概率极小。过度炒作房地产的负面现象只会激化社会矛盾，不利于相关利益的协调，人为的拔高、住房民生的社会性和政治性权重无助于和谐社会的构建，对于房地产活动进行过多的行政干预不仅是有限行政资源的无效配置和行政效率的下降，而且会掩盖公共领域行政管理的缺位和市场配置资源里的政府管制的越位，进而成为深化体制改革的负能量。坚持正确的调控方向，我国的房地产将是一片光明。

　　二、房地产政策调整要把握两个逻辑起点。

　　第一，关于房地产业的地位。中国的房地产是一己的力量吗？恐怕不是，它的是国民经济重要组成部分，至于我们赋予不赋予它基础和产业的主体地位，无关紧要，它是客观存在。为什么房地产价格一下降，交易量一回降，马上引起一片欢呼，其他行业的市场化获得喝采，原因在哪？恐怕在于我们对房地产地位的认识存在着差异。房地产虽然被统计部门化为第三产业，但是它是把相关要素组合起来，生产出房屋等实实在在的实物产品，满足社会需要，符合实体经济的定义，是名副其实的实体经济。这个我和有关部门争论过多次，住宅首先是最终消费品，其次才是投资品，我国居民买房的主体是自助需求，保值增值，投资是第二位的，这一点我们千万要明确。所以我国的房地产业的快速发展是社会经济发展与民生改善的必然要求，与经济过热、产能过剩没有直接关系。这十年来，我们调控就是干这个，防过热、防通胀，这个是防房价。这两者实际上效益同时抵消。通胀是货币现象，增加房屋产品有效供给是抑制通胀的物质基础，房价上涨不等于房地产泡沫，房地产泡沫危及我国金融安全之说，依据不足，意在转移视线。因为我国金融安全的主要威胁首先来自于金融机构内部治理结构，房价、地价的背后是复杂的社会再分析问题，土地财政是实现再分配的杠杆，关键是如何改进和用好问题，简单否定于事无补。在缺少宏观统计的把下，国内一些学者抛出的雷人的数据，如房价中的61%被政府拿走，十年来政府政府通过征地拿走了了30万亿，全国住房空置6500万套等等，除了添加新闻佐料，煽动社会情绪外，没有任何积极意义。

　　第二，房地产调控应否作为的宏观调控的应急工具。

　　一个社会在一年内能够买得起住房、且付诸购买行动的家庭，只能是少数，一个家庭购房是多年储蓄，一次支付，多年消费，选择性强。在一个家庭存续的几十年周期内，能够买得起住房、且付诸购买行动的时刻，一般只是一两次。若在一年内有5%的家庭购房住房，即等于这个社会居民住房20多年更新一次。所以我们面对的是数以千百万计的企业和购房者，市场供求关系时时都在发生变化，而政策从制定和出台到发挥效率总有一个滞后期，不可能对供求双方产生立竿见影的影响，因而不应、也不可能发挥宏观调控应急工作的效能，实现居民住宅供给与需求的基本平衡，我国要经过几十年的艰苦努力和两三代人的代际积累。期望房地产政策发挥宏观经济调控应急工具的作用是不可能的，房地产政策密集出台即等于政策多变，更严厉的政策出台意味着对现行政策缺乏信心。

　　三、我国房地产政策向何处去。

　　目前我国的房地产市场依然是“政策市”，房地产两大基本要素(土地、资金)主要掌控在政府之手，政府调控对市场供给预期具有决定性影响，对需求预期产生重要的影响。供求双方有一个稳定的预期，是房地产业健康稳定发展的前提，而一个相对稳定的房地产调控政策则稳定市场供求双方预期的基础。所以一个符合社会经济发展规律、适应社会主义初级阶段基本国情和社会主义市场经济体制要求，并保持相对稳定的房地产调控政策是房地产健康稳定发展的前提。这里面有四个转变。

　　第一，逐步淡化以调控房价为主要政策目标。有学者争辩：如果没有调控，我国房价会有更快上涨，这只是一种假设，没有实际以后，在中国，社会主义市场经济几乎不存在要不要调控的争论，我们要争论的在于调控的边界、时机、力度的把握和方式、方法、措施的选择。同样多年来我们把房地产调控的主要目标抑制房价过快上涨和房价理性回归上，虽然占据了道德的制高点，拥有保障民生的正义性，但是实际结果却是房价照涨不误。道德不等于政策。原因在于我们的政策目标违背了社会主义房地产市场的客观规律，事实上，房价的涨涨落落既是市场配置资源的基本形式，也是市场发现和形成价格的必经路径，以抑制价格达到一种商品在更高水平上供求平衡在国内外从来没有成功的先例。房价也不例外。房价回归理性，我要问，中国哪一年的房价是理性的？谁敢说？要回到哪里去？同样，房价关心的民生，不仅是现在的市场，现在买房人的民生，还有短期内买不起房的民生，是一个整体的概念。所以在房屋造价成本，包括土地、原材料、劳动力等的价格，普遍上涨，物价上升趋势不可逆转的背景下，以控制房价上涨为主要调控政策目标，自我束缚手脚，执行成本过高，也难以达到预期目的。

　　第二，以增加住宅有效供给为政策基点。很多报告都讲到，中国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段，社会主义初级阶段的主要社会矛盾是人民日益增长的物质文化需求与落后的生产力之间的矛盾，在房地产领域的主要表现就是住房水平低、有效供给不足。我国待售住房和在建住房达40亿平方米的统计数据，以及个别城市、某个时段、典型楼盘的住房闲置和少数家庭过多占有住房等典型事例，这并不证明我国住房供不应求的主体态势和主要矛盾已经改变。我国城镇居民户均住房存量已经达到了1.02套的统计数据，我当时问使用这个数据的人，我问这个数据的内涵包括什么？包不包括平房和存量房，他说包括了。将来这个房子要改造，能够证明我们大多数人有房住这个口号是站不住脚的，1.02套的户均住房存量还不是大多数人有房住吗？这个口号的背后是大多数人没房住。这是口号吗？要仔细分析，所以房地产投资要保持一个较快的增长，房地产投资占固定资产投资的较大比例，具有阶段的必然性和合理性，也是满足人民日益增长的住房需求的物质前提。

　　第三，坚定住房市场化改革方向。上个世界末以来，城镇居民住房整体上大有改善的实践证明，我国住房体制的市场化改革基本上是成功的，方向政府。建设住房保障体系是住房制度市场化改革的重要组成部分，在一定时期内，加大保障房供给力度，以偿还历史欠帐是必要的，在过度共有住房规模，构建所谓的住房双轨制，不仅受到公共财力支撑的约束，而且要腰斩住房市场化改革之虞。保障性住房的主体是廉租房，在强势部门实质上的福利分房仍然存在的情况下，允许部门、单位稽集资建房，把经济适用房、双限防、人才防、拆迁安置房、危旧房改造、城中村改造等政策性建房统统纳入保障房范围，不仅模糊了住房保障本来含义，扭曲社会再分配关系，而且增加以权谋私的空间，少数低收入阶层通过保障解决基本住房需求，多数人通过市场满足住房需求，对其中的夹心层给予住房信贷金融政策支持应是正确方向。

　　第四，增强房地产政策调控政策的弹性和差异性。住房是个性化极强的私人消费品，在一般情况下，开发商比政府对市场信息的把握更充分，政府的调控政策边界应限制在公共领域。限购、限贷、限价，90平米以下套占商品房建设的70%以下等等政策规定是对市场加以和产品结构的过度干预，不仅扭曲了正常的市场关系，而且加大了房地产的市场调控的成本，造成了宝贵的行政资源错配和行政管理的越位与缺位并存。房地产是区域性市场，一般情况下，地方政府比中央政府对市场信息把握更分。我国各地的房地产市场供求情况千差万别，面临的主要矛盾和约束条件也极不相同。减少和弱化中央房地产政策的指令性和数量性调控指标，调控目标有更多的弹性，较多地体现地方的差异性，应是房地产调控政策调整方向。特别是当前，实施科学的房地产信贷政策和合理的土地供应节奏，更多运用经济杠杆调节房地产市场供求关系，往往比行政指令、问责、约谈、督察等更有正效力。城市政政府拥有更大的调控本地房地产市场、解决居住民生的自主决策权，更有利与房地产健康稳定发展和低成本土地改善居住民生，把国家调控目标落到实处。