国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松研究员，在2013年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上，发表了自己的观点。

　　以下是文字实录：

　　赵松：

　　首先感谢课题组和蓝皮书的编写组，在房地产市场气氛再次紧张起来，公众陷入迷茫的阶段，课题组拿出这书，召开了这次论坛，有助公众对于房地产市场一些理性的思考和判断。说到今天的主题，聚焦房地产调控，回想起来这十年之间，房地产调控一直是我们的一个焦点和热点，围绕这个调控，大家想一想，来自各界的声音、观点，这里面有开发企业业界的，有学院派、有政府派，有调控派，有市场派，还有海外的学者，这么多专家在这建言献策，为我们的政府、管理者提供了一些策略、一些资料，是非常丰富的。其实现在大家在看，无论是在网上还是在哪，看看这些观点，如果从研究的角度，追求标新立异，追求独创。即使这样，看看现在的调控结果怎么样？目前还是不理想的。

　　为什么是这样？大家的主意已经出得够多了，为什么还会这样？有两个方面的原因：一是还没有达到足够的共识。这个共识不仅是搞研究的，还有搞管理的，各个利益集团，各个管理阶层，各个公众阶层，大家没有达成足够的共识。二是我们没有足够的条件，我们管理领域很多都是这样，大家都知道怎么做是最好的，方向是什么样最好的，但是国家还要有一些配套的制度环境去支撑，现在某些方面的制度环境还没有达到，所以我们现在整个的房地产调控还是受制于一个大的环境。近几年我们的调控政策虽然说是什么组合拳，说是综合运用了行政手段、法律手段、市场手段，但是我个人感觉，真正落实的时候，力度比较大的，其实还是更多的在行政管控这个领域。但是我们说行政管控，虽然短期内有一些效果可以立竿见影，但是很难看到近几年市场上的几次波动，可以看出这种行政政策的边际效应递减现在越来越明显。

　　我们今年年初在做房和地的市场分析的时候，因为我们一直在做全国土地市场的监测。我们当时做这个分析也要写一个类似的报告的时候，曾经用了调控效果显现，后来仔细一想发现有问题，我们说的调控效果显现是指地的问题，因为去年我们看国土资源部发布的地价监测的数据是我们一直在做的事情，全国105个主要城市的土地市场上半年基本比较平稳，一季度还出现过整体的微降，也是下半年开始回升，但是回暖的速度比较低。累计下来，全年同比的地价增长率是非常低的，可以说是近十年的历史低位，仅高于2008年。当时基于这样一个数据，说调控起到了明显效果，但是调控的对象是什么？是房价还是地价？现在说的调控直接是对房价，包括土地，包括经济等很多领域。反过来看看房价的变化，去年下半年快速回暖，我们当时用统计局规定的价格指数，简单用数据处理算了一下，一些城市的回暖速度已经高于2007、2009年当时比较高的高点，处于快速回暖。

　　在这种情况下，我们在想是什么原因，同样两个市场，房子和地关联性非常大的两个市场，同样在严厉的调控政策下，走势、动态不太一样，这正是体现出来了我们强力的行政管控的边际效益递减非常明显。我们知道，强硬的行政手段介入是2010、2011年就开始了，直接你卖也受限制，2011年的效果，整体的增长率还是比较平稳的，在降。2012年上半年一直到4、5月份的时候，全国按照统计局的数据一直是在降多涨少的，这是前期的行政措施，效果显现。但是地的行政上的手段是相对晚一点的，虽然也在调控，但是限价、限购、限受售是2012年才在推的。比如热点这块，时间一研判可能直接不卖了，有些城市出现竞价涨停板的政策，竞价不卖了，好地块也不拿了，就是这些政策在起作用。

　　正是因为有这样的措施，地价信号限制住了，去年的土地市场上的价格没有波动得那么明显。但是我们要长远地往后看一步，从去年年底楼市的快速反弹，实际就给我们一个提醒，这种单靠行政措施来推进短期内虽然能见效，但是长期内的效果实际是很难说的。我们说楼市上包括现在做的限价限购政策，实际上对于这些需求，不管是刚需还是投机性、投资性需求，真正在市场上表现出来的就是需求，对于需求起到的是一种积累的作用，控制住了，但是在积累，并没有疏导到其他方面。在这种情况下，一旦有些风吹草动，有一些哪个方面的政策，不一定是房地产方面政策，可能是其他方面的政策的出现，政策的放松，积累的需求就会肆机释放。我觉得我们现在的市场一定要进入，以前是以治标为主，治本的措施没有及时跟进，现在房地产市场要进入标本兼治的时代。行政管控手段不是不要，指标的政策也要，但要是为管理者争取时间的。在争取的时间之内，我们其他的制度、机制的建设要及时跟进。其实这种观点，我们在很多地方也说过。但是现在给公众的感觉是，一旦说制度机制，好像就没法往下走了，因为涉及制度机制是比较难、比较深入的改革，而涉及制度机制的问题不是说哪一家牵头，不是说发改委、国土哪一家的事，要涉及很多，一旦涉及很多，往往就变成了没有明确的时间点了，这个事有点不了了之，今年整个大的形势可能不是这样的。从新一届政府上来之后，包括公布的机构改革，职能转变的方案在时间点和实施方案方面都已经公布了，新一届政府起码给我们的感觉是，更是一个行动派，在落实反腐、治理公款吃喝等方面，力度是非常大的。在这种情况下，对于房地产制度机制建设我们现在仍抱以很大的希望。

　　从新国五条出台之后，大家更多关注的是个税20%，我一直关注的是后面提的，要加快建设和完善，引导房地产市场健康发展的长效机制建设。这里提到了，包括金融政策，包括市场的监控，市场秩序，包括住宅用地的供应等很多方面。我们说这几方面的制度机制一旦有了明确的时间点落实，对我们的房地产市场将来的健康发展还是有非常大的作用的。

　　现在已经明确的是，不动产统一登记加房产税，这两个制度机制层面的建设，包括公共资源交易平台，还有社会公信制度的建设，我觉得这几个配合起来，它的直接目标并不是房地产市场，但是它对我们房地产市场的发展会产生很好的效应。