国家发展与改革委员会投资研究所的原所长张汉亚研究员，在2013年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上，发表了自己的观点。

　　以下是文字实录：

　　张汉亚： 

　　尊敬的武寅院长、参会的各位嘉宾，新闻界的朋友们大家上午好，非常高兴再次受到社会科学文献出版社和中国社会科学院城市环境发展研究所的邀请参加这次《房地产蓝皮书》的发布会。这是第十本了，在十本中，确实揭示了中国房地产整体的发展历程、调控政策的发展，从供给到价格，到对城市的改善等各方面的情况，对中国房地产发展史具有重要的意义。

　　今年是2013年，2003年温总理当总理的时候，当时发表了第一个关于调控房地产的政策，促进房地产政策健康发展，房地产业是支柱产业等。在今年2月26号，发表了新国五条，是温总理到从2003年到2013年十年的房地产调控主要政策制度。今年十八大之后，在新一届政府的领导下，我们房地产究竟会如何走，也是大家关心的。从整体上看，在新一届的领导下，房地产会向哪方面走是一个值得期待、研究的问题。未来房地产如何定向，到目前为止还是循着温总理的国五条，还有限价，很多省都出现了限价，下一步会怎么样是大家关心的。但有迹象表明，国家不再特别重视经济的增长，习近平总书记在博鳌提到，我们不再特别关注经济的快速增长，不需要把经济搞得很快，一季度数据出来之后，李克强总理也说了，保持经济平稳发展很好，今年定的目标是7.5，去年定的目标也是7.5，但是去年温总理想保8，但是没保上，今年有所下降。

　　过去想保持快速增长，房地产是作为一个非常有利的工具，像2003年想要保持快速的增长，就给予房地产大力的支持。2008年经济不太好，房地产又大力地提出来了。新领导对房地产不是很重视，对经济增长如果想保持8%以上，可能也得把房地产给予重视。但是另一个趋向是加快新型城镇化，房地产的建设不可能是城镇化，但是政府可以投资基础设施建设，但是城市居民的住房，新进城的人口增长都需要大量的房地产，所以从这个角度来讲，中央的领导应该不会太忽视房地产业。因为房地产一个是国家管的，一个是企业，就是房地产开发商，实际上国家管的那块是由房地产开发商去建设，从这个角度来讲，在未来一段时间里，国家还要依靠房地产，这个还是很大的。所以在发展的情况下，房地产在今后一个时期仍然是我们经济持续发展的主要动力，其实它就是自主产业，但是国外有一个建筑业，中国更多的放在房地产业。房地产本身占全国GDP中有4-5%，但是上下联动可能有20%，房地产投资比重占全社会投资最高达到20%多，去年是19%多，所以房地产的发展还是要继续重视。

　　到目前为止国五条还在落实贯彻，在贯彻的过程中存在着问题，各地政府不太积极，我过去都发表过观点，房地产调控表面上是开发商与购买者之间的价格矛盾、供求需求矛盾，实际上我们更多的是，调控更多表现出了中央地方政府的合力，因为地方对房地产从外需到各种税收，到其他一些解决当地的居住和就业方面，对房地产的依赖太重，所以中央如果把房地产的价格压得太死，很多地方正确就很难继续发展或保持稳定发展趋势。这种博弈的过程中，中央也要考虑地方政府。

　　从未来政策角度上，现在已经严格得不能再严格了，既限购又限价，除之外，就是限制开工，这样更供不应求了，这该怎么办？所以政策已经走到头了，关键问题是，我们再怎么走，继续下去也是不行的。我一直提出的一个观点是，把政府管的交给政府，把市场管的交给市场，但是我们这十年来有一阵有这个时期，有的时候过渡放到市场，但是最近几年一直是政府代替企业又限购，又限价，限购本身不是代替企业，但是限购本身是一种社会规律，供不应求的时候增加供给，现在不是增加供给，而是限购或限价，这都不是市场的做法。我觉得政府还是要管好保障房的建设，这一年做得相当不错了，前年开工1000多万套，去年700多万套，今年600多万套，去年有的说完工了500多万，有的说完工了400多万，如果政府把保障房做好，无论是棚户区改造，还是公租房建好，这可以缓解很多一部分的社会需求，对市场供求的压力也会减少。

　　到目前为止，国家一直对保障房建设是非常重视的，但是我觉得有些东西很大一块问题是，有些地方保障房出来，有的说得不够多，分配困难。实际上我觉得保障房更多的是供给那些进城的农民工或大学毕业的人，这些人现在还无法买房，有一些高价的房租影响他们的收入，这样以后他们买房可能性更低了。现在北京市已经把外地打工的，住几年的户口列入了，我觉得这个很好。我觉得还要给他们市民待遇，小学上学。这些东西不解决还是很难买房，如果买房的话户口就要留下了，租房的话今年租两个月走了，这个方面对于长期住户考虑户籍的问题。如果政策不配套，太多的租赁房，廉租房无所谓，都是城市的穷人，但是廉租房也应该向外地来的或大学生开放。从这个角度在政策方面还有改进的途径。

　　从政府的角度，把廉租房或其他的保障性住房、公租房都搞好，这样去缓解问题。但是买房子是中国人重要的民族情结。解放前家里一有钱就买房子买地。现在来讲，新中国建立之后，到98年之前都是分房子，大家都租房子也没有什么，98年之后大家又都买房，要不然都租，要不然都买。所以进行更好的宣传，使更多人租房而不是买房。一方面我们从市场的角度，另一方面从风俗习惯上改变。为什么现在大家总觉得没有自己的住房不放心，又去抢着买房，是钢需造成的，国外年轻的20多岁的年轻人有工资买房，不够的话就宁可慢慢攒够钱再买，我们都是独生子女，亲戚们一下子就给了钱买房。这是中国的特殊性，这种特殊性也必须考虑，中国的房价比不对，年轻人买不起房子。由于中国的特殊环境，还有一个因素是，分房之后1000多块钱甚至一些工厂是700、800就买到了，那些都是60、70的房子都需要改善，我认为这些房子是占了最主要的部分。

　　城市原来的住房基本上都住着需要改善的房子，北京市目前为止需要改善的很少，而现在是一次，而不是多次。在上海郊区从改革开放以来，这些几年房屋已经变成了几代，第一代是普遍的房子，后来是砖瓦房，后来变成了三层四层，不够的话又是欧式。现在有钱还是要住房，小两口刚结婚40、50平，有了孩子就是70、80平，再有了空间就要100平以上，不是从哪个角度说中国不合理。中国按照国际路线发展，调控的话不能过于干预市场，市场就是这样，有钱就买，没有钱就不买，钱不够也不赊帐。实际上我们在这个方面，还是在思想观念上要把这些落实起来。

　　现在看还有很多人，包括国外一些专家畅通中国经济，首先是房地产。04、05年涨的时候我就说，房价怎么涨，土地价格上涨、工资上涨，只能上升，所以很多人买了房子，我们现在还没有看到房价下降。这方面还是要引导一些专家，说话要谨慎。很多老百姓对于住房价格，即使下降，但是下降30%，又有多少人能够满足。我不是主张价格上涨，而是市场供求下降以后再上涨。不能今天卖1万6，明天卖2万，一看就是暴利。现在一些地方政府提出的限价，我觉得限价不合理，05年我提出叫参考价格。一个开发商究竟各种成本是多少，就该知道价格给多少。过去都是地方开发商去申报，一般政府都审核。但是现在很多城市都提出限价，限价还是允许价格上涨。政府按照周围成本，参考一下价格，投资者一看你的价格这么高，再高就不买了，这样开发商提高价格就很困难，如果一天能提高两三千、三四千，还是有人买，这样市场的需求就没有办法了，所以未来的发展和国家调控、市场有关。我还是建议政府管政府的，把市场的交给市场，不要过多干预，这样房地产市场才能健康发展，谢谢大家。