细则规定个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税。此政策被誉为楼市调控10年以来最犀利狠招。

　　【中国经营网综合报道】“国五条”细则3月1日公布，对二手房交易征收20%的个人所得税、对二套房提高首付及贷款利率等多项严厉的房控措施，犹如重型炸弹投向房地产市场。其中，个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税，最令市场关注。

　　售房按转让所得20%计税

　　据经济参考报报道，“国五条”细则指出，“当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化”。为继续做好今年房地产市场调控工作，要求地方政府从6个方面严格落实房地产调控政策。

　　其中，在“坚决抑制投机投资性购房”方面，税收政策成为最大亮点。细则中明确，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　链家地产[微博]市场研究部张旭表示，这是首次明确二手房交易中的个人所得税严格按照个人所得的20%征收。“此前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额的20%后，将会明显增大交易成本”。

　　张旭指出，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显影响，最终导致成交量的下滑“相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也指出，依据这项细则，对部分房价上涨过快的城市或地区，以及需要首付30%的客户而言，“相当于首付款成数升至45%，极大地提高了首次置业人群的购房成本”。

　　除此之外，为了全面抑制投机投资性需求，细则中将“限价、限购、限贷”的政策标准和范围更加严格化和具体化。在限购方面，要求地方政府进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；在限贷方面，对房价上涨过快的城市，要求银行机构根据城市当地住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　“将二手房交易作为抑制重点，将直接增加投资客转让房产的成本。”全国政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说，收紧信贷政策，对以短期买卖为目的的炒房客无疑是“当头一棒”。

　　中介行业或现关店潮

　　据东方早报报道，“这是有史以来对二手房市场打击最严厉的一次，一旦新政地方细则出台，将对二手房成交量打击巨大。”德佑地产区域总监张剑东昨日感慨，这对中介行业来说，意味着“冰河期”的到来，“会出现关店潮，尤其是那些在去年底今年初大幅增开门店的中介。”

　　汉宇地产董事总经理施宏叡介绍，以一套100万元买进，200万元卖出的二手房为例，若按新政，除去房贷利息、装修、营业税等相关费用后，需要缴纳的个税也在12万-15万元。而对大多数二手房源来说，新政实施后增加的税收成本，要占到总房价的5%～8%，这势必是一笔巨大的交易成本。

　　一位业内人士介绍，“二手房转让所得按20%计征个税”的表述，对于投资性的老房源冲击最为明显。

　　据他解释，按现行的规定，二手房如果是家庭惟一住房，自住满5年的，可以免征个税。而新购入的二手房，产生的价差不会很大，减掉房贷利息、装修、营业税等相关费用后，产生的“转让所得”已寥寥无几，产生不了多少个税。受冲击最大的，是那种“非自住的、购入时间又比较长的房源”。

　　上海中原镇宁路分行经理张宏超介绍，2月份他曾代理过一套选择按“转让所得”缴纳个人所得税的案例，“房东刚买进没多久就不想住了。买进价390多万元，卖出价只加了十几万元。如果按总价的2%缴纳个人所得税，得交7万多元，而选择‘转让所得’缴税，则只要交2万元。”

　　张剑东说，此前也曾出现过买家自主选择按差价20%交个人所得税的情况，但往往是房东因资金出现问题，短期内出售，或是卖给亲戚朋友，这在二手房业务中占比很少，顶多5%左右。

　　不过也有中介称，眼下还不清楚，地方细则中是否会取消“自住满5年的家庭惟一住房”转让时免征个税的规定。

　　二手房成交量或大跌

　　即便地方细则尚未出炉，房产中介已经哀嚎一片。

　　“这次新政是有史以来对二手房市场杀伤力最严重的一次。原来限制买家，现在又限制卖家，买卖双方两头都限。”合富置业副总经理沈彦说，业内此前很少有人想到这次的政策会这么凶，“当然也要看落实和能否落实。”

　　沈彦断言，如果地方版“国五条”继续升级，想要规避很难，势必对中介业务产生巨大冲击。各中介公司势必会收缩门店数量，“今年大家可能还会顶一顶，明年各公司肯定会有战略调整。”

　　让沈彦更为担忧的是市场预期改变，新政一旦落地，恐怕会持续较长时间。而如果未来房价出现下降，自然就不会出现增值的价差，“此前大家一直认为房产是会增值的，但现在政策是在改变大家的认知。”

　　施宏叡也担心，细则一旦落地，市场观望气氛会增加，当月的二手房成交量将下降两三成。

　　不过，张剑东认为，对于服务更专业的品牌中介而言，倒不至于出现生存危机。而日后，同一片区、类似房型、类似挂牌价的几套房源，差价的多少，将成为中介推介房源最讲究的信息。张剑东同样指出，由于地方细则还没落地，目前还有很多不确定的地方。

　　二手房现集中签约潮

　　短期内看，房产中介还不用为生计发愁。

　　“这两天各门店、总部都在帮着客户赶签合同，我们总部今天预计要签到晚上9点。”施宏叡说，他们公司这两天签掉的合同有300笔，而平时顶多二三十笔，增加了十倍，“把本来7-10天的签约量全集中到了这两天时间里签。”

　　沈彦解释，目前地方细则还没出台，所以诚意买家、卖家都会抢着签约，因此会有集中成交的现象。而地方细则一旦明确，将对今后的二手房置换、流通产生巨大阻碍，市场将出现半年以上的冷淡期，成交量将下降30%～40%，“不管是刚需房源还是改善型、中高端房源，少有能幸免的。”

　　张剑东也持有类似判断。他说，这几天因为客户产生的恐慌情绪，怕税费增加，所以交易量很高，“未来几个月预计成交量将大幅萎缩，房东出现议价空间、承担一部分新增税费，客户承担大部分税费。最终变成房东到手少、客户出价多、税费增加的局面。”

　　也有中介人士提到，现在的二手房市场还是卖方市场，最终卖家会把增加的税费加在价格上，推动房价上涨。

　　对此沈彦认为，所有的定价都是根据市场形成的，一旦购房人群减少，房东很难涨到“差价的20%”这么高。虽然中高端房源的差价更大，但如果房东是早期投资，收益并不会减少太多，而中端房源、刚需房源客户则受影响会更明显些。

　　链接

　　调控政策不断加码

　　○2010年1月 “国十一条”

　　二次购房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　○2010年4月 “新国四条”

　　对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　○2010年9月 “9?29新政”

　　各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供本地一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

　　○2011年1月 “新国八条”

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房价上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　○2013年2月 “国五条”

　　对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，严格按转让所得的20%计征。

　　相关

　　两会热议新国五条

　　据南方日报报道，近日出炉的“国五条”细则在全国“两会”上引发热烈讨论。几名全国政协委员对“国五条”细则看法迥然不同。其中，学者贾康认为有利有弊，现职官员姜伟新避而不谈，前官员梅兴保则认为很有必要，而房地产开发商陈红天则很不认同。

　　学者贾康“国五条”有利有弊 改善性需求或被误伤

　　个人售房将按转让所得征收20%个税。此政策被誉为楼市调控10年以来最犀利狠招，您怎么看待这个政策？是否会转嫁给买房者再度推高房价？

　　面对记者的提问，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，相关管理部门认为，在全国两会前有必要给社会各界吃个定心丸，即在新“国五条”之后，是有实际措施跟进的，表现出管理层抑制房价的决心。征收20%个税的方法此前也用过，现在只是重申。当然，原来的简便征收方法需要重新核定。

　　贾康认为，“国五条”有利有弊，在供不应求的情况下，这个政策的一个可能后果是，税负由买方承担，很多买方在这个台阶上卡住了，二手房市场会受到抑制。正面效应是，倒房或者投资、投机的行为会被抑制。政策的副作用是，改善性住房的合理需求也被遏制住，刚性需求涌入一手房市场，可能抬高房价。

　　地产商陈红天房价越打压越高说明房价没泡沫

　　您怎么看待中国内地房价的泡沫？当记者将问题抛给全国政协委员、香港祥祺控股集团有限公司董事长陈红天时，这位老板反问：“你觉得有泡沫吗？”

　　“我觉得没有泡沫。什么是泡沫，泡沫的物理现象就是碰一下就破的就是泡沫。硬的就没泡沫，打都打不烂的就不叫泡沫，房地产过去五六年用各种强制的手段都没有压下去，这就没有泡沫了。”陈红天说。

　　你觉得以北京为例，合理的房价应该是多少？对于记者的这一问题，陈红天表示：“我不知道什么叫做合理，因为新加坡20万元/平方米、30万元/平方米，也没有人去骂政府，因为政府解决了没有能力买住房的人的住房问题。”

　　在陈红天看来，既然我国选择了市场经济，就没有什么去天天值得说这个高、那个高的，这是市场行为，没有人有意去把它弄高，没有人买它就不能高了，有人买它就高了。“我觉得现在关注的方向有点错了。现在很多穷人要租房租不起，房价再低他也买不起。我们政府已经很有钱了，应该大量建廉租房，让穷人有房子住。”

　　前官员梅兴保利用经济杠杆抑制房价非常必要

　　官员如何看待“国五条”？面对记者的提问，全国政协委员、住建部副部长仇保兴选择沉默，而住建部部长姜伟新也希望记者们不要再问。

　　全国政协委员、中国东方资产管理公司原总裁梅兴保曾担任过湖南省张家界市人民政府副市长、湖南省经贸委副主任、中央金融工委办公厅主任等职位。昨日，他在接受记者采访时说，3月1日出台的多项房地产调控措施确实出乎意料，不过在目前房价上涨较快的大背景下，利用经济杠杆抑制房价是非常必要的。新政的出台，究竟能不能起到抑制房价的作用？梅兴保很肯定地说：“当前肯定是能抑制住。”

　　全国政协委员、重庆市审计局副局长丁时勇称，这样下来，卖房的应该比较多。而这一政策究竟能不能遏制房价快速上涨，还需要一段时间才能知道。

　　“二手房交易作为抑制重点，将直接增加投资客转让房产的成本。”全国政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说，收紧信贷政策，对以短期买卖为目的的炒房客们无疑是“当头一棒”。