在楼市上涨预期愈演愈烈之时，市场传言的楼市新一轮调控，终于靴子落地。

　　【中国经营网综合报道】在楼市上涨预期愈演愈烈之时，市场传言的楼市新一轮调控，终于靴子落地。2月20日，中央部署新“国五条”，明确严格执行商品住房限购措施、扩大个人住房房产税改革试点范围等内容。

　　中央出台新“国五条”抑制楼市回暖

　　2012年以来，中国楼市“由冬入春”，多地出现量价齐升的势头。尤其是包括北京在内的一二线城市房地产成交持续走高，引发业内的普遍关注。中国指数研究院[微博]日前发布的一份报告显示，在其监测的27个城市中，21个城市春节期间楼市成交量较去年同期上涨，14个城市成交量涨幅超过一倍。

　　综合南方都市报、每日经济新闻、中新网等消息，2月20日，国务院总理温家宝在中南海主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。

　　本届政府最后1次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并提出包含“扩大个人住房房产税改革试点范围”、“房价上涨过快城市应及时限购”等系列政策措施。

　　与此前市场传言的二套房门槛提高等措施相比，此次出台的政策措施力度稍显温和。业内人士指出，高层在两会前夕针对楼市调控再发强音，对市场预期的影响不可忽视。在看似原则性的表态背后，不排除未来调控加码的可能。若房价持续大幅上涨，限购扩围、信贷门槛提高和房产税试点扩军都可能成为政策加码的着力点。

　　五项房地产调控政策首推“稳定房价”的责任制。值得注意的是，国务院要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要制定并公布年度房价格控制目标。这是中央政府在时隔一年后，再次明确要求地方政府制定房价调控目标。

　　2011年初面临各地楼市反弹势头，国务院办公厅出台了严厉的“国八条”，首次提出各地要制定房价控制目标。据业内人士统计，2011年全国657个城市公布了年度房价控制目标。但在2012年，这一提法忽然消失在国内房地产调控视野中，公布房价调控目标的城市聊聊无几。蔡穗声认为，中央一直强调调控政策不放松，但去年年中，面对经济下滑、土地市场低迷，有些地方政府对调控有某种程度的放松。

　　在楼市上涨预期愈演愈烈之时，市场传言的楼市新一轮调控，终于靴子落地。

　　制定房价控制目标究竟有无效果，业内也有不同看法。2011年由于地方政府大多参照当地经济发展目标来制定房价控制目标，甚至被业内一度成为“涨价令”。中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞昨日指出，房地产市场周期很长，制定年度计划很难有效，这种直接干预价格的调控手段难以理顺楼市供求关系，即使房价短期出现抑制或下调，刺激需求扩张仍会让房价涨回去。

　　2011年初“新国八条”首条便是，各地政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　当年全国数百个城市公布年度房价控制目标后，到2012年房价控制目标就逐渐被淡化，直到督查组去年夏天在各地展开督查工作之前，对外公布年度房价控制目标的城市寥寥无几，要求地方政府量化房价上涨幅度的政策也一度被“淡忘”。

　　在国务院新出台的系列政策措施中，“坚决抑制投机投资性购房”再次被强调。会议称，严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

　　会议强调，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。

　　这意味着实施两年多的限购政策不仅没有放松或取消的可能，而且还会适时扩大范围。据统计，目前已经执行限购的城市几乎囊括了所有直辖市、省会城市和计划单列市。

　　不过，除了已经限购的城市，可能会被纳入限购范围的城市并不多。根据易居房地产研究院的统计，自2010年调控以来，全国70个大中城市房价涨幅最快的是乌鲁木齐，超过10%，其余城市均未超过10%，过半城市未超过5%。

　　中原地产研究总监张大伟称，这是继2011年调控后，国务院再次出台的全面的房地产市场调控政策，虽无实质性措施，但部分条文在地方政府后续执行过程中会抑制楼市最近出现的上涨苗头，对市场心理影响会比较大。

　　在楼市上涨预期愈演愈烈之时，市场传言的楼市新一轮调控，终于靴子落地。

　　除“完善稳定房价工作责任制”和“坚决抑制投机投资性购房”外，昨日的会议还强调了供应和保障房方面的任务。

　　其中包括全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　杨红旭[微博]表示，这是新型城镇化的重要组成部分，是“农民工市民化”在住房保障方面的体现，意味着各地政府必须大力建设公租房。

　　从限购政策来看，新的政策规定，对于已经实施限购的地区在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，将按统一要求完善限购措施。陈国强表示，这意味者以往部分地方政府对于限购政策的“明紧暗松”将再难持续。“统一要求将使限购执行更为严格。”

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭亦认为，对于一些原来执行限购宽松的城市，尤其是中西部省会城市，“统一要求”将使其调整方案，进一步收紧。

　　此外，陈国强指出，此次出台的“国五条”表明限购城市扩容将再所难免。政策明确，未实施限购的城市若房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。此前各城市是否进入限购名单由省级政府自行决定。陈国强指出，此次“国五条”的新提法，意味着更大范围的城市将入列限购名单。

　　从房产税来看，对于房产税改革试点何时扩大，业内一直莫衷一是，而此前中国官方各个部门之间释放的信息也存在“打架”的情形。陈国强认为，这次会议明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围，将起到一锤定音的效果。

　　本轮房地产调控自2009年12月份启动以来，政策经历四次升级，分别是2010年1月的 “国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”。这次是第五次升级，而长效调控机制始终未能有突破性进展。

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　　据不完全统计，仅去年以来传出“纳入房产税试点范围”的就有湖南、湖北、广东等地的多个城市。

　　节前曾有媒体报道称，北京上报的房产税试点方案建议对人均住房面积24平方米以上的所有存量住房征收。这比此前重庆和上海的房产税试点方案都要严厉，但随后被辟谣。

　　市场分析认为，在限购背景下，很多省市财源已经损失不少，地方政府普遍担心房产税开征后会使当地房价骤降，而且会对引进外来资本和人才造成影响，因此对推进房产税可能并不积极。

　　近日传出多地收紧公积金贷款政策，并且二套房政策会有改变的消息，昨日从严调控的政策基调便在国务院层面得以明确，看来房地产市场调控加码的说法并非没有可能。

　　两日前，市场疯传二套房贷款和首付比例有可能调整，首付可能会提高至七成，二套房贷款利率也会增至1.3倍，昨日的会议并没有提到这一点。

　　业内专家分析指出，近来楼市回暖、房价反弹是招致政策重申的重要原因，而这次表态在一定程度上将影响市场预期，预计后市房价难以大涨。

　　财政部财科所所长贾康称，国务院常务会议的关于房产税的表态是官方最新的权威信息，他相信政府已经开始着手准备扩大试点的相关工作。

　　赵卓文分析指出，国务院常务会议表达的意思很明白，当前房地产调控的三大“基石”：限购、限贷和房产税扩大试点，在2013年不但不会松动或取消，反而从严。因此，2013年房价难以大涨，公众的预期也将下降。

　　中国房地产学会副会长陈国强等专家表示，这次的“国五条”以收紧和重申既有政策为主，官方加码楼市调控的意图明显，未来不排除出台新的紧缩政策的可能。

　　在此背景下，陈国强等专家指出，新出台的政策透露出未来中国楼市在一定时期内或将出现限购与房产税两者并行并重的趋势。

　　有分析认为，“两会”后可能会出台力度更大的可执行性政策。

　　住房信息联网将排除阻力加快建设

　　2月20日，国务院还明确要求，“推进城镇个人住房信息系统建设”。此举被业内人士理解为，全国住房信息联网工作下一步可能加快推进。

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　　其实，住房信息系统是“十二五”规划纲要所确定的国家信息化重大工程建设项目。按照国务院要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统应于2012年6月30日前实现与住建部联网，但时至今日，住建部尚未公开这项进度。

　　住房信息联网工作对于房地产调控具有重要意义，比如目前房屋限购政策大多是针对购房人在当地城市的购房记录进行审核，而购房人在外地具有的房产很难进行统计。而推进房产税的试点也离不开它。

　　去年接连被曝光的“房叔”、“房婶”现象，让住房信息全国联网再次受到关注。日前，多地出台规范严控以人查房的行为被解读为对个人住房信息的保护，但也有可能成为住房信息联网的阻力。2月19日人民日报在题为《严控“以人查房”该不该》的述评文章中直言，“总体而言，住房信息联网的进度并不理想，联网工作在实施过程中受到的阻力不小”。

　　蔡穗声昨日指出，房地产信息联网是好事情，不仅仅有反腐败的作用，还有助于整个市场管理的有序规范，应加快推进。

　　中国房地产协会副会长朱中一分析，诸如限购完善、升级、要求各地出台房价调控目标并进行问责等，却是继2012年以来，中央第一次释放的“从紧信号”。 一是因为近期房价涨幅逐渐扩大势头明显，2013年房价上涨成为大概率事件；另一方面两会即将召开，此举也可以稳定市场。

　　未来调控对接城镇化政策

　　据21世纪经济报道消息，此次会议提出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。多位业界人士也认为，城镇化政策将与未来楼市调控相互影响。

　　此次会议首次要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，比2011年例行会议要求“供地总量不低于过去两年”的规定，拉长了计算平均值的期限。会议还要求，在2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　“现有的住房限购等政策只是短期内抑制了需求，但由于未涉及到关键、核心问题的解决，房地产调控也屡次陷入"调控-上涨-再调控"的怪圈，范小冲说，“站在城镇化的高度上，只以房价涨幅为限购扩容依据，和城镇化趋势上存在一定的相悖，农民变为市民需要有购买居所的资格。”

　　在楼市上涨预期愈演愈烈之时，市场传言的楼市新一轮调控，终于靴子落地。

　　有消息称，全国城镇化工作会议可能在3月左右召开，范小冲认为，真正的楼市调控举措有可能在两会后确定。

　　范小冲表示，增加住房供给的关键除了增加住房用地供应量之外，更重要的是改革土地制度，稳步推进集体土地入市。

　　温家宝任内最后一次阻击房价

　　据中新网消息，中国国务院总理温家宝20日在中南海主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，针对近期部分热点城市房价上涨趋势明显，研究出台了有关调控措施。

　　2008年3月18日，温家宝与采访十一届全国人大一次会议的中外记者见面。当时以新任副总理身份陪同出席的李克强、张德江和王岐山不久前在中共十八届中央委员会第一次全体会议上被选举为中央政治局常委。

　　当时，在回答媒体关于今后5年目标的提问时，温家宝表示，“要使中国的经济有一个更大的发展，使人民生活有一个更大的提高，使社会进步有一个更大的推进，使改革开放迈出更大的步伐”。

　　对于中国经济来说，过去5年最大的挑战莫过于国际金融危机的冲击。应对这场危机，也成为贯穿本届政府工作的主线。

　　中国官方媒体20日采访了一位经常参加国务院常务会议的发展改革委的负责人。这位负责人表示，2008年、2009年应对国际金融危机最紧要的那段时间，根据党中央的部署，国务院密集召开常务会议。2008年11月5日，国务院破例一天两次召开常务会议，研究经济形势和扩大内需促进经济增长的十项措施。十大产业调整和振兴规划，就是在40天内召开的5次常务会议上讨论通过的，并逐步形成了应对危机的一揽子计划。

　　这五里，国务院每个季度要专门召开一次常务会议加强形势分析。期间，中国经济保持了9%以上的平均增长速度，经济总量从26万亿元增加到约52万亿元。

　　人民生活的提高也是本届政府工作的中心。从2008年3月19日新一届国务院开始全面履行职责至今，本届政府共召开了234次国务院常务会议，研究讨论了611个议题。其中，涉及民生的有100多个，涵盖了从住房、医疗、教育，到就业、社保等诸多方面。

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　　官方媒体20日引述有关部门负责人观点称，过去五年，最大的民生亮点是覆盖城乡的社会保障体系基本建成。目前，有1亿多城乡居民领取养老金、超过13亿人参保基本医疗保障体系、全国开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房超过3000万套。近五年中央财政用于民生投入约占三分之二，比重逐年提高。

　　推进重点领域改革也是本届政府国务院常务会议的重要议题。2008年，温家宝在谈及改革时曾指出，“5年前，我曾面对大家立过誓言，苟利国家生死以，岂因祸福避趋之。今天我还想加上一句话，就是天变不足畏，祖宗不足法，人言不足恤”。

　　过去五年间，资源税改革、集体林权制度改革、促进中小企业发展和民间投资、收入分配制度改革、公开“三公”经费、减少行政审批等改革事项均得到推进。

　　官方媒体20日引述国务院发展研究中心研究员张立群观点称，这五年，面对一系列自然灾害和国际金融危机的巨大冲击，中国迎难而上，危中求机，经受住各种困难和挑战的考验，取得巨大的成就。本届政府的工作为进一步改革发展奠定了坚实的基础。

　　房地产市场现暖冬行情

　　据金融时报消息，2012年年末土地市场趋于活跃，进入2013年，房地产市场持续呈现回暖态势。无论新房还是二手房，都出现了量价齐升的局面。根据中国指数研究院最新发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，2月9日至2月15日监测的27个城市成交量，较去年同期普遍上升，在同比上涨的21个城市中，14个城市增幅超一倍，回暖步伐有所加快。

　　交通银行金融研究中心行业研究员夏丹表示：“随着成交持续回暖，开发商资金面好转，降价意愿也进一步降低。在房价上涨预期下，置业者入市意愿增强，北京等城市重现排队购房热潮，近期大型房企也纷纷上调了销售目标，进一步促进了量价齐升的格局。”

　　同时，房地产信贷投放力度的加大也是影响房地产开发，进而影响房市的重要因素。“目前资金面较为宽松，但流入楼市的资金并未迅速扩大，而社会融资中流入房地产领域的资金有明显增加，对房地产开发形成支持。”夏丹如是说。

　　在楼市上涨预期愈演愈烈之时，市场传言的楼市新一轮调控，终于靴子落地。

　　值得注意的是，随着房地产市场的升温，对有关调控政策加码的预期也逐渐增大。对此，夏丹表示，随着近期一线和部分二线城市房地产市场升温加快，部分城市出台楼市调控新政的可能性将加大。另外，中国房地产业协会副会长朱中一也表示，“当前房地产市场确实在回暖，但如果房企不理性，政府很可能出台新的调控政策。”

　　其实，房地产宏观调控预期的升级，也可以从近期部分城市住房公积金贷款政策频频收紧中窥见一斑。梳理发现，自1月份以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这与去年下半年镇江、武汉、昆明、江门、大连等30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。

　　而关于调控的时间窗口，业内人士普遍认为，随着“两会”渐近，房地产市场调控政策升级窗口或将开启。

　　调控政策前地产股大跌

　　昨日召开的国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并表示将扩大个人住房房产税改革试点范围。2月19日，市场已经凭借敏感的嗅觉出现一波大跌，地产股当日几近全线下挫。昨日地产股表现平稳，板块整体上涨1.03%。

　　政策的“靴子”落地前，市场先行有所反应。19日，沪指跌破10日均线支撑，失守2400点整数关口。截至当日收盘，沪指下挫38.65点，收于2382.91点。

　　19日市场传言称，多城市将下调住房公积金贷款额度；二套房贷首付将提至七成；次日的国务院常务会议可能出台“加码版”房地产调控政策。受多重利空因素的影响，地产股19日遭遇重挫领跌大盘。其中金地集团跌幅超过7%，保利、招商、万科A跌幅均超过4%。房地产板块跌近3%。房地产板块居资金净流出首位，净流出14.55亿元。

　　东方证券称，上一次地产股下挫还是1月31日，缘于传言北京将出房产税。当日地产股全线溃败，个股中保利地产[微博]、首开、北辰跌幅均超过6%。

　　东北证券昨日发布报告称，未来地产股的走势还要看政策，目前由于换届正处于政策不明朗的阶段，如果传言未获证实的话，预计地产股会逐步企稳，但如果被证实，则地产股的行情已经结束。新一届领导人究竟如何定位房地产调控政策，预计两会期间会明朗化，估计房地产调控的大方向不会改变。

　　在楼市上涨预期愈演愈烈之时，市场传言的楼市新一轮调控，终于靴子落地。

　　东北证券认为，从估值上看2009年新一轮宏观调控以来，地产股的估值创下了2008年以来的新低，万科、保利等一线股票的动态PE值最低为7.6倍左右，按此计算，预计本轮蓝筹地产股的下跌空间最多还有10%。

　　政策亮点

　　1 完善稳定房价工作责任制

　　各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　2 坚决抑制投机投资性购房

　　严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　3 增加普通商品住房及用地供应

　　2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　4 加快保障性安居工程规划建设

　　全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　5 加强市场监管

　　加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。