住房价格跌幅明显收窄 涉地涉房收入大幅减少

　　房产税或成楼市调控新方向

　　本报记者 陆昀

    财政部部长谢旭人近日在部署下半年财政工作重点时提出，下半年要发挥财税政策调控优势，推进经济结构调整和发展方式转变。强调要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。谢旭人撰文提出，要统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。房产税或将成为全国楼市调控的新方向，谢旭人的讲话引发房地产业界普遍的判断。

　　物业税的推出是市场经济发展到一定程度的必然趋势，而现实的市场状况进一步催生房地产税试点的扩大与推广。业内人士认为，当前促使房产税加快推进的因素有两个。一是针对楼市实施的史上最为严厉的调控政策效用已明显减弱，今年房价跌幅已经明显收

　　窄，很多城市交易量、房价在最近几个月都已再现反弹，调控又临关键期。二是全国土地出让金以及商品房销量增幅的减少，使地方政府涉地、涉房收入下降。据财政部数据显示，2011年，全国和土地和房屋销售相关的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、和契税这四项税收总额达7150.7亿元，合计同比增长26.8%，增幅较2010年减少8.2个百分点。财政部日前公布的上半年全国政府性基金收支情况反映出，受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。土地出让收入及房地产交易环节税费减少，使地方政府迫切需要新的税源弥补土地财政困局。从长期看，普遍征收的房地产税将使土地储备日益减少的地方政府转而拥有固定的、不随房地产市场周期大起大落的稳定收入。

　　全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生认为，房地产体制性的改革和长效政策应适时启动，长效机制中房地产税或房产税即是其中一项内容。目前房地产税的法理完善和制度建设已在抓紧进行。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析，楼市的限购政策目前看短期内取消的可能不大，但是限购政策毕竟是完全的行政手段，强制地抑制了需求，房产税可能是后期全国楼市调控的新方向。与这相佐证的是，现在全国30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备。国税总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班(一期)也已正式开班。而谢旭人的讲话则预示房产税扩大试点成为定局。

　　从重庆与上海房产税的试点来看，房产税征税额及范围并没有对刚需及房价起到多大影响，只是给地方政府增加了几十亿的收入，其对市场层面的影响更多的是心理上的。最近有消息称，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均已为扩围房产税做准备，但大家最关心的还是扩容房产税的模式以及税基、税率的高低标准等许多具体问题。

　　聂梅生表示，房产税试点和总结正在研讨，此前的试点上海和重庆的模式本来就不一样，实施了以后都说很有成绩、很顺利，那么再扩容将向哪个方向扩容？是以哪个模式扩容？是扩容给住房居住物业这部分，还是扩容给商业和工业物业？是向法人持有的扩容还是个人持有的扩容？这些都还没明确。更重要的是，在财政部的一些提法当中房产税和房地产税是分开的，由于房地产税包括土地在内，房地产税的法理在于《宪法》当中的《物权法》的出台，实际上还有法理问题。

　　房子的价值更多地是与土地价值相关联。目前，是按房产的套数、还是按人均占有面积征税，税率是否会在上海试点的基础上增加，今后房地产税是否扩大到上海和重庆试点限定的新购商品房之外存量房持有环节，土地价值与房产折旧的估值等一系列问题都备受社会的关注。

　　财政部的相关人士认为，房地产税是基于每个拥有房产的人占有国家资源的多寡而征收的税种，它不是一项随时可以调控的行政政策。作为国家开征的一项税种，所有拥有房产的人都需要缴纳。有税务部门的人士也表示，不论是房产税还是房地产税，在扩围初期，为能比较顺利的推行，会将商业物业以及高端住宅或者平均住房面积较大的物业作为首先征税的对象，大多数的住宅以及政策性住房暂不会征税。但是从房地产税的本质讲，最终拥有房产的人都要进入征税范围。

　　据新华社的报道，中国社科院11月28日发布的报告提出，应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。房产税扩围的步点随着各方的论证似乎已离我们越来越近。

　　张大伟认为，房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起但是长远来看，肯定会涉及存量多套房。从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常少。所以，后期房产税扩大化甚至对二套以上住房全面收取的可能性非常大。目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在，房产税的扩围可能会对这部分人影响比较大。