文|本刊记者 孟德阳 

　　对选择“出海”的房地产公司来说，这既是最坏的时代，又是最好的时代。

　　7月，万科企业股份有限公司(000002. S Z，以下简称万科)通过其香港的子公司完成对南联地产控股有限公司(以下简称南联地产)的收购，万科总裁郁亮称此次收购H股上市公司只是其“国际化策略的一小部分”。

　　时隔两月，A股地产板块“四大天王”之一的金地(集团)股份有限公司(600383.SH，以下简称金地集团)发布公告，称其已与一家新加坡公司就收购星狮地产(中国)有限公司(以下简称星狮地产)56.05%的股份达成协议。

　　在接受《英才》记者采访时，金地集团董事长凌克低调表示：“此次收购并无特别之处。”

　　金地今年的业绩中报显示，其上半年净利润同比上升5.1%，而营业收入同比增长25.5%。在房地产行业“最坏的年代”里，销售未出现负增长或许已算是好消息，而此次收购颇有锦上添花的意味。

　　地产大佬们的目光显然不仅仅局限于香港。9月，首创置业股份有限公司(以下简称首创置业)与法国地方政府签订土地协议，建设中法经济贸易合作区。作为在香港上市的房地产公司，首创置业早有“出海”的心思，其董事长刘晓光[微博]也曾表示，国际化是企业自身的需要，而且可以分散风险。

　　在内地住宅开发增长乏力的情势下，房企“大航海”的时代是否到来？

　　“仁者见仁，智者见智。”对于眼下房地产行业频繁的收购、海外投资，戴德梁行华北区投资部主管及董事王宇涛表示，“每家公司出于不同的目的，做出判断的角度也就不同。”

　　在商言商，无论房企做出怎样的选择，“逃不出商业经营最基本的规则，”卓越置业集团执行总裁张远直言：“就是想赚钱。”

　　融资只能披荆斩棘

　　资金之于房地产行业，无异于血液之于生命。

　　在回答《英才》记者关于“收购是否为拓宽融资渠道”的问题时，金地集团董事长凌克回应称“也并不是，具体的信息需要在交易完成后披露”。

　　此笔交易同时涉及星狮地产旗下持有的3个项目，包括一幅住宅用地和两栋投资物业的权益。而标准普尔亚太区企业评级董事符蓓向《英才》记者分析：“十几亿的规模，所购壳公司(星狮地产)本身也不大，在未来两三年内对金地的财务和运营没有太大影响。”

　　作为传统的房地产公司，金地此前专注住宅开发领域。然而，随着近年严厉调控政策的出台，单纯依赖住宅开发的公司遇到了麻烦。

　　转型之声甚嚣尘上，众多开发商考虑在商业地产上寻找出路。金地集团也在遭遇调控之初便提出“一体两翼”的战略构想：在住宅开发的基础上将业务链延伸至商业地产以及地产金融。凌克亦表示“金地将深入挖掘住宅地产、房地产金融、商业地产三者的联动价值，通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平”。

　　反观万科，收购南联地产后，郁亮则称“万科需要开辟一条融资渠道，因为近年资本市场的融资渠道受很多限制。”

　　事实上，内地房地产公司的IPO之路受阻已有时日，“因为国内对房地产行业的打压，融资平台有很多限制。”符蓓认为，A股的公司已经多年没有配股，但是在香港市场，短期考虑是一个解决融资的方案。

　　标普近期发布的一份报告中提到，当前离岸市场的流动性强劲，除外资银行对资质较好的房地产公司会提供资金支持外，资本市场也十分活跃。

　　9月中下旬，路劲基建集团与佳兆业集团控股有限公司相继在香港市场上发行债券融资。但在标普的报告中，上述两家公司的评级展望均为负面，这正反映出离岸市场当前并不缺少揣着钞票的“金主”。

　　“境外的流动性是非常强的，即便是非投资级的中资房地产商，最近在市场上也发行了债券。”符蓓说。

　　内紧外松的情形自然会将有能力的房地产公司推向境外。在业内人士看来，金地集团选择此时在港“购壳”上市，无论是长期和短期的侧重点均是在拓展融资渠道上，而且，通过离岸市场，金地集团在地产金融领域的业务也必然会更加成熟。

　　但选择“购壳”融资，房地产公司也实属迫不得已。毕竟，相比于IPO，“购壳”在成本、风险控制以及融资便捷度等方面都不轻松。“因为壳公司并不一定‘干净’。”张远认为，在其他融资方式不多的情况下，房企没有大道就只能走小道，没有小道就要披荆斩棘了。

　　海外开发试水

　　“除了拓展融资渠道外，在香港上市的房企通常也会考虑在海外开发。但从业态上看，项目多是以旅游地产或养生地产为主，专门针对住宅的项目还比较少。”同策咨询研究总监张宏伟告诉《英才》记者，“需求主要来自国内，比如有房企在韩国、马来西亚和澳大利亚开发项目，目的是销售给国内的客户。”

　　擅长旅游地产开发的中坤投资集团(以下简称中坤)董事长黄怒波近来心情应该不错，其在冰岛的地经历几番周折之后终于有了眉目。据称，中坤将以600多万美元租下300平方公里土地，租期为99年。此前，黄怒波曾向《英才》记者表示，无论是冰岛或是美国的农场项目，中坤是在为国际旅游度假布局。

　　实际上，中坤的海外项目不只作为度假产品出现，同时也承担着作为养生“第二空间”的功能。“中坤如果做养老地产一定是个大的养老系统，”黄怒波向《英才》记者描绘他的构想，“每个景区的配套服务会跟上，你可以今年住喀什，明年住冰岛，后年住美国，我的地方十几年住不重复。”然而，黄怒波也表示目前中坤的经营重点仍在国内。

　　即便身为“世界最大开发商”，万科在迈步海外之前也得三思而行。郁亮坦言，尽管现在万科已成立香港管理部，包括未来将成立美国业务推进小组，但还处于试水阶段，“项目选址更注重中国人多的地方，”郁亮强调“任何国际化项目必须有当地的合作伙伴。”

　　而在张宏伟看来，房地产公司进军海外时，主要风险来自政治层面，应首先考虑中国与对方国家关系的好坏。

　　令人担忧的是，眼下国际经济形势并不容乐观，这自然为房地产公司投资海外蒙上了一层阴影。另外，从市场容量上看，发达国家的城市化率已达较高水平，通常在70%以上，行业发展空间有限，而经济增速更无法与中国内地同日而语，在此情况下，房地产行业在海外的投资回报率自然也令人质疑。

　　不过，也有专家指出，海外市场不景气对于内地房地产公司也未必全是坏消息，“在价值被低估的地方和资源被低估的地方，才能够赚更多的钱，反周期操作可能带来更大利润。”

　　而在王宇涛看来，房地产企业“出海”，更重要的目的在于学习发达国家房地产行业的开发与经营模式。