财经趣谈

　　房屋租售比：失真的指标

　　文/丁伟俨

　　“租售比”，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值或每个月的月租与房屋总价的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300—1:200。即在正常市场情况下，买一套房要出租200--300个月即能收回全部投资，那么这个房子的投资就是划算的。

　　前些天，上海工作的一个朋友房子到期，考虑到要离公司近一些，所以重新去中介找房子。问下来一圈，竟然比他2009年在这个地段租的时候贵了25%！原来每月2500元一套的一居室公寓，现在3200元都难找得到了。朋友不禁唏嘘，问及原因，中介的说法是“现在的房价这么高，房租算低的。这个50多平米一居室若买下来需要170万，租房子每个月才3200，其实房东付的房贷都不止这些钱啊，房租和房价比起来，房租还是蛮便宜的。而且房东还包物业费，很不错了。”中介自然是为了做成生意这样说，而身为租房者，朋友左思右想无法狠下心来自己每个月付三千多的房租，正在考虑是不是要咬牙在市区边缘买一套小居室，苦恼的他来问我的意见。

　　上海地区的房租确实一直在涨，看下表即知。关于结论，我们且后面再说，先谈谈这个中介说到的一个数据“房租房价比”，我们更经常听到的也叫“租售比”。这位中介说的房租上涨的原因是房价在涨，房租却没有上涨，所以房租未来必然是上涨的，真的是这样吗？

上海地区房价价格变动情况

　　数据来源：新浪乐居

　　“租售比”，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值或每个月的月租与房屋总价的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300—1:200。即在正常市场情况下，买一套房要出租200--300个月即能收回全部投资，那么这个房子的投资就是划算的。如果租售比小于1:300，说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大，此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款，这时买房是不合算的；如果租售比大于1:200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。故国际上把1:300的租售比数值，设置为房地产泡沫的“国际警戒线”。

　　在发达国家，保持稳定的租售比是房地产市场稳定发展的保证，在德国汉堡，交通方便、生活设施齐全的110平方米公寓，月租金约为1200欧元，每平方米月租金大约为10.9欧元。 而同一地区公寓的每平方米售价在3050欧元左右。这样算来，汉堡的租售比大约为1:280。德国的租房和售房市场一直稳定，经济危机都对它们没有造成很大影响，合理的租售比功不可没；加拿大地广人稀，以一栋独门独院400平方米左右的House为例，价格大概在40万加元左右，而月租金在1800—2000加元，租售比在 1:200 左右；在日本东京，市中心一套60平方米左右的房子售价大概在1500万日元，月租金大概为10万日元左右，租售比在1:150

　　左右，看来日本买房比租房合算，不仅投资潜力大，每月房贷还款也与同类型房子的租金差不多。

　　几年前有人照方抓药，按照这一理论对中国楼市运行状况进行了衡量，中国社会科学院城市发展与环境研究中心在2007年的时候发布 《2006房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》中显示，2006年我国部分大城市二手房的租售比已超过国际警戒线，以北京为例，2006年从年初的1:249涨到年末的1:318，已经超过一般租售比1:300的国际警戒线，故当时很多专家的结论是——“北京、上海、广州等很多城市的租售比已低于国际1:300 的标准”，于是便断定中国的房地产房价虚高倾向明显，存在严重泡沫，已经没有投资价值。

　　现实往往与愿望相背离，理论也常常与实际相脱节，5年的时间过去了，1:300 的国际警戒指标并没有吓倒中国勇敢的购房大军，房价也不断过关斩将连创新高，按“租售比”计算出来的北京、上海、广州等城市到目前有的已经达到1:500——1:600，(以我的朋友要租的房子来算，170万的房子出租每月3200元，租售比1:531。在一些三线城市，平均房价也达到了4000元的水平，但是一套100平方米的三居室租金每月仅 500元，租售比竟然只有 1:800)。若不是政府紧急发布“国十条”等系列措施实施拦截，还不知道会一路飙到哪里。看来中国的房地产投资并没有遵循“国际惯例”，更加与这一国际指标“脱轨”，其原因是什么呢？

　　首先，国内外在租售比指标的核算方法上有很大差别。从表面上看，租售比都是把每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价相比，但是，虽然都是租金，国外和中国在内容方面非常不同。最近很多专家在讨论房产税，在外国房产税确实很高，税率一般在1%左右。假如投资100万元买了100平米的房子，房主每年还要交1万左右的税。所以，租客除向房主交房租外，还要替房主交税。不仅有房产税，很多国家规定出租房租属经营性业务，还要缴纳营业税、所得税等，当然这些税收最后都要算进房租里。而中国不但没有房产税，个人出租房屋也不需缴纳营业税，更鲜见有主动交纳所得税的房主。

　　其次，国内外租售比指针所衡量的对象也大不一样。国外的房地产，是“既买房也买地”，因为土地是私有的，几十年或几百年之后，房子老旧得不能住人，还可以把土地卖出去，到那时还可能因土地升值卖个好价钱；而中国的房地产是“买房租地”，土地是国家的，70年租期。因此，在外国投资房地产可能会越老越值钱，而中国的房子可能越老越没人要。然后，我们还要关注一下人们购房的目的。在国外，购房人无外乎三种目的：一是消费，即购房自己住；二是投资，即买房之后出租，靠租金收回投资并获得利润；三是投机，即炒楼，像炒股一样买入等待好时机卖出赚差价。和国外相比，国内很少听说过某人购房是为了出租并靠收取租金盈利。所以租售比这一概念，对于国人的购房影响就非常之小了。

　　而且，目前在国内，也有很多不为市场的因素影响着租售比这一指标，尤其是关于房地产消费者的宏观贷款政策。例如国内出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率，而对于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格的上限。二手房政策更是没有任何松绑迹象。这一政策的实施目的是保证投资者不能借用银行的钱进行大量的投资或投机活动，防止他们把泡沫风险转嫁给银行。只有完全用自有资金才能炒作第3套甚至第4套房。加上投资房的还款利率提高，这样投资者的风险飙升，限制了投资人的投资需求。显然，这个贷款政策是直接制约“租售比”比值的重要条件。其次，还有国内的房地产预售制度，作为一项房地产开发初期的特殊的鼓励政策，在市场已经高度发展的现在仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，这和实行的预售制度有极大关系。在这样的背景下的“租售比”数值的真实性难以控制。现在的很多一级城市还有大量的空房闲置没有出租，由于没有不动产税的挤压，这些空置房不进入租房市场。若有天不动产税出台，90%的空置房都将进入租房市场，这样也会导致租金下降，“租售比”也会有很大变动。

　　既然“租售比”无法成为我们参考的主要指标，那么我们要怎么知道买房子合不合算呢？专业人士的做法是计算资本利得，而我们老百姓比较简单的算法是拿来和当下的利率或投资收益相比。房屋和任何耐用品一样，利息率越低，其长远价值就越高；利息率越高，其长远价值就越低。我们看一下今天的情况。按照央行现在规定的一年期短期贷款利率6.15%算，100万元人民币一年能收回6.15万元人民币的贷出利息。而在那位朋友看中的地段1:500的房屋租售比下，一套售价100万元人民币的房屋，一个月租金为2000元，一年仅能收回2.4万元。就是说，在年利率6.15%的情况下，如果光从利率的角度看的话，买房一年就亏掉3.75万元人民币。你会认为这是利息算得太高的结果吗？实际上按照央行的贷款利率计算已经是很保守了。温州的民间借贷利率在10%左右、信用卡日息万分之五，相当于年息18%。目前长期投资的基本报酬率在8%--12%，就连一般国有银行的一年期理财产品的收益也都在5%以上，而股份制商业银行的理财产品收益更是可以达到9%甚至更高。

　　朋友在市区边缘看到的房子，同样50平米售价为1,550,000，首付465,000元，贷款总额1,085,000，按照目前的20年期贷款利率6.55%来计算，他每月需要还款8,077元，远超过在市区租50平米的3,200元。所以我给朋友的建议是，如果手上钱很宽裕足以付首付，还会有盈余用于日常生活和个人投资，且贷款可以很轻松的付掉，那么买房当然是需要做的事。但是如果自己的储蓄一旦买房就归零，房贷占据了自己收入的40%甚至更高，那么我的建议是暂时不要买房，租房可以让生活更加舒适，且用储蓄进行合理的配置和投资，一边舒适生活一边累积资本，也是好的投资心态和方式。

　　当然，如果你的丈母娘拿房子来要挟，这事就另当别论吧！

　　参考数据：

　　未知作者：《关于租售比的若干问题》

　　未知作者，《从租售比看房地产的发展》