房价地价齐涨下半年反弹幅度或有限

　　刘展超 金思屿

　　近来一些非官方机构的报告显示，今年6月份房价和地价均出现了环比上升迹象，楼市反弹似乎已成事实。按照日程安排，国家统计局将在18日上午发布“70个大中城市住宅销售价格月度报告”，届时外界可通过该“官方报告”研判下半年的楼市走向。

　　随着一些城市楼市成交的回暖，房地产市场是否迎来拐点了？一旦房价反弹，中央调控是否还会有新的政策出台？

　　地价房价全面反弹

　　在信贷环境趋于放松、房产刚需群体入市等因素影响下，国内热点城市楼市5月份成交开始回暖，并且一直延续至今。

　　如北京市场，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼对《第一财经日报(微博)》表示，今年第二季度北京一手住宅整体市场出现了较为明显的反转，供给与成交均大幅增长，当期新增供给环比增长78.7%至250万平方米，同时成交面积达到340万平方米，环比上涨了86.2%。

　　成交增加之后，价格也随之看涨。中国指数研究院(微博)(下称“中指院”)数据显示，6月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨。

　　土地价格也出现了回升迹象。中指院“中国300城市土地市场交易情报(2012年1~6月)”显示，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年的新高。而今年前六个月全国300个城市土地平均溢价率仅仅为5%。

　　个别高价地块也开始出现。7月10日，经过46轮竞价和326轮回购房面积的竞拍，北京万柳地块最终以总价26.3亿元被中赫置地拿下，溢价率超过了40%，折合楼面地价超过4万元/平方米。

　　这也带动了北京住宅用地市场的升温。7月17日，北京再度出让几宗住宅用地，其中中冶置业和北京五建联合体以22亿元且配建4700平方米保障房拿下大兴旧宫地块，楼面价超过15918元/平方米，溢价率也达到了45%。

　　此番地价再度上涨，是否会再次与房价形成互涨潮？

　　王琼表示，万柳地块地理位置特殊，导致价格较高，但仍有其合理性，不过它给整个住宅市场确实带来了一些刺激，示范效应较强。

　　据媒体报道，万柳地王出现后，周边二手房价已经出现了涨价情况。

　　不过，主管全国土地供应的国土资源部13日表示，虽然进入5月份后，因住房用地流标流拍相对较多，一些城市在第二季度末相对集中推出商服用地，其中一些优质地块受到投资者追捧，引发社会广泛关注。但土地市场大幅溢价、地王频现的市场基本面并不存在。

　　“这些地块主要分布在北京、上海、广州等重点城市，且以商服用地为主，主要是结构性和区域性的市场波动，值得密切关注，但还不能构成市场全面回暖的基础，对市场整体格局特别是对住房用地难以产生实质性影响。”国土部称。

　　开发商提价能否持续？

　　2009年楼市小阳春之后，房价开始飞速上涨，恐慌性购房入场，而近期楼市成交增加之后，一些楼盘也开始提价。2009年的情况又要重复上演吗？

　　王琼表示，今年和2009年有一个相同点，都是在五六月份左右成交量就突然上来了，但两者也有很大不同，一是2009年是全民都在买房，而今年主要是刚需群体在买房；二是信贷松紧的程度不同，2009年政策上是鼓励买房，银行房贷可以给七折利率的优惠，但现在整个货币宽松度其实不如2009年，对购房者的实际信贷支持不够。

　　结合以上情况，王琼对开发商提价情况的持续性持保留态度。

　　复旦(微博)大学房地产研究中心主任尹伯成也对记者表示，下半年楼市会以稳定为主，房价向上涨或者向下跌的空间都不太大，即便房地产企业想涨价，但因这两年累积的商品房库存较大，市场消化也还需要时间。而一旦房价继续下降的话，会影响地方的税收和土地收入，地方政府的土地财政压力会更大。

　　财政部近日发布数据显示，今年上半年土地出让成交额大幅下降，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，房地产市场从3月份开始的成交量比较乐观，特别是5~6月主要城市全面复苏，对价格的支撑作用也已经体现，房价再跌的可能性接近于零。但因为新开工面积下降的影响，7、8月淡季推盘量较小，预计整体市场的成交量平稳。

　　他表示，本轮成交复苏非普遍性，房价上涨幅度可能有限。入市项目定价依然会比较谨慎。而且一旦出现暴涨，不排除还有政策打压。

　　中央政府已经开始关注房地产市场的新变化。国务院总理温家宝近日表示，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。他强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，功亏一篑。

　　尹伯成认为，楼市调控是否会有新的政策关键是要看中央政府的决心，政策储备应该还是有的，一旦面临房价再度反弹的局面，中央可以增加房产税的试点城市。但限购限价等行政性措施，尹伯成认为这些属于临时性政策，终究会退出。