□本报记者 张昊

　　预期房价反弹 投资客看好豪宅

　　虽然北京、上海等一线城市依然严格执行限购政策，但刚性需求的持续涌入让部分投资需求也蠢蠢欲动。在部分投资需求看来，房地产市场的“买点”已现。在一些限购城市，有投资客通过使用他人名义、为亲属缴纳社会保险、注册公司法人等形式获取“房票”(买房资格)。一些投资客甚至表示：“总能找到办法买房。”

　　深圳投资客老李刚刚买下一套联排别墅，像其他投资客一样，老李早已失去了购房资格，这套别墅是用老李亲戚的“房票”购买。老李觉得他抓准了时机。“调控最严的时候已经过去了。未来别墅是稀缺资源，一定有升值空间。此外，央行一月两降息，对楼市也是利好！”让老李做出买房决定的不仅仅是近期利率政策的调整，也有开发商急于去库存而加大优惠促销力度的因素。“现在开盘的别墅一般都赠送100%的面积，开盘价格也大多低于预期。”

　　拥有天津户籍的唐山人小刘，近期也打算购入一套住房。小刘在北京工作，从天津的一所高校毕业后，小刘把户口放在了天津，具备在天津买房的资格。然而，小刘不在天津居住，他的父母在唐山拥有5套住房。“天津这套房买来不打算装修、也不打算出租，是用来投资的。”小刘看中了一个拥有天津梅江河景的高层项目，“要买就买大户型”。

　　在上海，豪宅的成交量已经超过去年同期水平，其中不乏投资客的身影。上海同策咨询研究中心数据显示，2012年上半年单价10万元/平方米豪宅项目成交量已达68套，超过2011年同期53套的水平，从数据上推算，2012年豪宅市场的成交量有望超过2011年。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在严厉的楼市调控下，豪宅成交量出现大幅上涨，体现了富裕阶层对豪宅增值及保值属性的认同。

　　北京高端住宅市场近期也是暖风阵阵。6月9日，位于朝阳区望京的远洋·万和公馆当天开盘推出100套房源，均价5.8万元/平方米，开盘当日即告售罄，实现认购额8.2亿元。据媒体报道，万科和保利旗下的两个高端项目保利东郡和万科如园将借势加大销售力度。万科相关人士表示，今年5、6月万科如园的签约金额已接近5亿元。

　　继续以价换量 开发商借势促销

　　近期，沉寂了一年的深圳豪宅市场出现多个新推、加推豪宅项目。深圳美亨投资咨询总经理吴茂萍介绍说，去年几乎所有的深圳高端项目都难言收获，而今年深圳有8个高端项目入市或加推，总价超过千万的房源就有1800套。吴茂萍表示，深圳楼市今年出现了一些潜在的宽松信号，例如金地天悦湾高达每平方米7.88万元的预售价审批通过，千万元级别的大南山紫园项目通过审批等。在客户层面，限购后大量购房者通过帮外地亲戚朋友购买深圳社保“储存”的“房票”逐步可以使用。“对于资金实力较强的购房者而言，跨越限购的方法还是有的。”

　　一些即将入市的深圳豪宅加大了优惠促销力度。中国证券报(微博)记者在某别墅项目看到，个别单位赠送面积的比例十分惊人：一套400平方米的别墅竟然赠送超过300平方米的面积，很多别墅的花园和地下室全部赠送。销售人员称，这样大比例的赠送甚至超出了有关部门的规定。

　　豪宅项目抢跑入市的背后是开发商们依然绷紧的资金链。位于深圳香蜜湖半山的两个高端项目——云顶香蜜湖和兰江山第在位置、定位、户型等方面均有相似之处。迫于资金压力，云顶香蜜湖于去年上半年以低于预期的每平方米4万元价格抢先入市。云顶香蜜湖的抢跑将兰江山第置于尴尬境地。根据深圳实行的“限价令”，新开盘项目的预售价格不能超过周边项目均价。兰江山第若要以目标价位开盘，只能等到项目竣工以现楼发售(现售项目不受限价令影响)，于是兰江山第从去年11月起开始营销预热并加快工期。然而兰江山第迫于信托兑付压力，最终还是没有挺到现房销售。深圳地产人士介绍，兰江山第预计于本月预售，预售价格甚至可能低于此前云顶香蜜湖的预售价格。

　　公开资料显示，兰江山第项目的开发商于2010年11月通过新华信托发行了“兰江山第项目股权收益权投资集合资金信托计划”，发行规模上限为3.5亿元，产品期间为18至24个月。若投资者不行使购房权，预期年化收益率最高为13%，若行使购房权，预期年化收益率为3%，并享有88折的购房折扣。即将到期的信托计划，令兰江山第承受着巨大的销售压力。

　　实际上，继续跑量仍是开发商下半年的主要策略。招商地产(微博)董事会秘书刘宁7日对中国证券报记者表示，房价下降依然是不可逆转的趋势。虽然楼市回暖令招商地产上半年的销售业绩超出预期，但销售均价比去年下降了16%。目前去库存依然是开发商的首要任务，而中小户型的刚需产品才是目前最有利于去库存的产品。此外，多个开发商表示，近期将继续积极降价促销、回笼资金。

　　房价难言大涨 下半年会否难熬

　　一些投资客看来，在各地众多的豪宅楼盘中，真正具备投资价值的并不多。

　　北京人老单是一名资深投资客，在国外赚取第一桶金后，老单投资国内楼市，从未失手。老单在北京的CBD、上海的陆家嘴、深圳的大梅沙以及重庆、成都等地拥有多套顶级物业，面对近期扎堆入市的豪宅楼盘，老单并不动心。“我暂时不会出手。豪宅暴涨几倍的时代已经过去了，再也不要指望通过炒楼获得暴利。”老单曾在2008年深圳楼价急跌之际果断出手获利颇丰，但他并不认为现在的楼市出现了所谓的“拐点”。

　　老单劝说他身边准备买楼的朋友先“冷静”一下。“房价上涨的空间十分有限。”老单还注意到，温总理近日表示要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。“我的很多朋友利用各种方式获得‘房票’，我劝他们谨慎行事。”

　　深谙楼市投资之道的老单表示，一线城市的部分片区豪宅价格确实存在泡沫。以深圳南山华侨城片区的部分高端项目为例，2009年华侨城纯水岸7期入市，价格高达每平方米8万元，而上周末开盘的14期均价不到5万元，并且14期的景观和位置都优于7期。“当时1成甚至0首付买下的楼盘，如今虽然价格未降但有价无市。那不是投资，是投机。”而此轮楼市调控已经对投机需求进行了“精准打击”。老单称，据他所知，目前深圳一些2009年出手的投机客处境十分艰难。一些投机客本指望房价快速上涨之时迅速出手，没想到遇上了楼市调控。目前深圳投机客抛售房源无人接盘，因为新楼盘的价格比二手房还要优惠。“今年下半年将是投机客们最难熬的日子。”

　　虽然近期大量新盘入市，但无论是中小户型、还是豪宅产品，老单都表示毫无兴趣。“刚需产品的涨幅注定是有限的。中小户型就占到了市面上的最大比重，未来城市化进程减速加上保障房大量竣工，这样的产品供应量太大并无投资价值。对于改善型需求而言，大户型的升值空间可能更大一些，但限购、限贷不放松，投资投机需求被限制，买入豪宅也不是好时机。”

　　对于温总理所说的“增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求”，金地集团董事会办公室副总经理许亚峰表示，事实证明中小户型的刚需产品是政府和市场都能认可的产品，公司未来将加大中小户型产品的开发力度。