编者按：房地产调控政策实施已两年多，政策效果可谓明显，多地楼市先后出现“量价齐跌”，今年两会期间，温家宝总理再次强调，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。 但3月以来，北京、上海、广州、杭州、南京等多地楼市出现成交量大幅攀升的迹象，迎来调控以来罕见的“暖春”，由此也引发了一些有购房需求的民众不安，纷纷计划出手入市。楼市真的“回暖”了吗？中新网房产频道记者就此采访众多业内人士、专家、开发商以及消费者，推出楼市“回暖”真相系列报道，力求呈现最真实的市场现状。

　　楼市“回暖”真相系列报道之二：什么样的房子在热销？

　　中新网4月19日电 (陈璞 孙建永)三月“小阳春”，北京、广州、杭州、天津等城市住宅成交量一扫前两月颓势出现环比大幅攀升。一时间，楼市“回暖”之说充斥市场。

　　成交量上升真的意味着市场已经“回暖”了吗？

　　楼市跌势趋稳 刚需集中入市

　　“我从去年开始一直在看房子，但是房价一直在降，所以迟迟不敢出手。”在北京富力金禧花园的售楼处，刚刚买了该楼盘一套两居室的李女士这次是来帮朋友打听剩余房源的。

　　李女士告诉中新网房产频道，准备买房以来，自己一直密切关注着房价的走势，去年限购以来房价一直在跌，一直到今年春节以后才基本稳定下来，在对比了周边楼盘的价格后觉得比较满意，这才终于决定出手。“现在政策没有大的调整，今年来看房价应该也不会再有大的下跌了。”李女士说。

　　根据国家统计局公布的2月份70个大中城市房价变动信息显示，主要城市房价环比降幅收窄，低位企稳的趋势显现。

　　价格趋稳加之“两会”后政策的明朗化，越来越多的刚需人群不再持币观望。根据住建委网签数据显示，3月份，北京纯新建商品房住宅签约6500余套，这也是限购以来的较高成交水平。

　　中新网房产频道走访京城多个楼盘后发现，一些整体质量和周边配套较好、价格回落也较为明显的项目当前确实吸引了为数不少的看房人，成交量也因此逐步回升。

　　位于北京大兴天宫院板块的龙湖时代天街项目，2011年底以11800元/平米的价格入市，销售业绩屡创新高，连续三个月成为大兴的销售冠军，而这也跟开发商“以价换量”的销售策略不无关系。近日中新网房产频道在时代天街售楼处所见，半小时内就有十来组看房的客户，其中不乏成对的中年人和年轻人，更有一家五口前来看房，孩子老人齐上阵。户型方面，看房人主要关注100平米左右的两居和三居。

　　位于北京通州新城运河板块的k2百合湾项目，虽然成交均价仍在2万元左右，但是由于与去年5月开盘时相比已经有了近四成的跌幅，也吸引了不少的看房人。“我们每天能卖5套左右的房子，周末的时候能卖10套左右。” 销售员姜先生指着售楼处一整排贴满了红色“已认购”标志的“销控表”告诉中新网房产频道，“我们有三栋楼是年后开盘的，一共240户，现在已经全部卖出去了。我们新开的楼盘由于有一定优惠，基本上当天就能卖掉一半以上。” 中新网房产频道现场所见，售楼处近二十张小圆桌几乎坐得满满当当，每张桌边都坐着一名销售拿着户型图和计算器仔细地为购房者讲解和计算着，有的桌上，已经有购房人提笔签署了认购合同。

　　“以价换量”的销售方式已经得到了越来越多房企的认同，就在一直以靠近通州为荣的燕郊，在通州降价后也调整了销售价格。据中新网房产频道了解，目前燕郊整体市场已经回落到均价7000元/平米上下。

　　价格仍是购房者考虑第一因素

　　多数楼盘两居户型销量最好

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉中新网房产频道，成交量的上升主要源于成交价格的下滑，一些具备了购房资格的群体在价格下行的情况下开始出手。

　　中新网房产频道梳理后发现，“以价换量”的楼盘多出现在京城远郊区域，如大兴、房山、通州、昌平等五环外楼盘。

　　北京房地产业协会公布的数据显示，全市有11个区县新建商品住房成交均价同比下降，其中丰台、顺义、石景山、通州、昌平、大兴六区降幅均在15%以上。今年以来，签约10套以上的59个项目中，有41个、70%的项目在去年调低入市价格的基础上进一步加大折扣力度，有力促进了销售。如顺义区京汉铂寓项目去年全年销售不足三成，今年售价下调了20%以上，降为每平米1.2万元，很快售罄；大兴区顺驰领海项目售价下调15.9%，降为1.6万元左右，销售量明显回升……但同时，也有些项目价格尚未明显调整，仍处高位，持续滞销。

　　与远郊区域相比，北京五环内项目本来数量不多，加之区位优势明显、产品品质优，价格保持坚挺，如东四环大盘金茂府，均价到达50000元/平米，位居一季度商品住宅成交金额首位。同品质楼盘还有朝阳区的逸翠园、保利国际广场、海淀区的西山壹号院等。

　　一季度楼市呈现回暖趋势的还有上海、深圳、武汉、杭州等城市。根据中新网房产频道了解，近期上海单价最贵项目滨江凯旋门也打出最高9.3折的优惠；而杭州滨江金色黎明则是“以价换量”的典型，第一批240套房源被一抢而空，第二批几百套房源也早已被预约，可见市场的需求强大，价格是导致购房者观望的第一因素。

　　“我们原本一心一意在看二手房，没想到过完年以后看房的人越来越多，业主也开始一点一点地提价，所以我们最后还是来买新房。”万女士和丈夫结婚两年，一直想找个好时机出手购置两人的第一套住房。去年10月，位于北京通州新城运河板块的京贸国际城把价格从19800元/平米降到了14600元/平米，观望已久的王女士和丈夫仔细商量后决定出手。

　　京贸国际城销售人员张先生向中新网房产频道表示，当前的价格确实已经下降不少。谈及成交量的上涨，张先生说：“现在看房的人确实多了，两会以后因为中央并没有出台更为严厉的限购政策，降价预期没有那么强烈了，再加上价格也合适，很多刚需人群陆续开始入市，我们现在剩下的户型以三居居多，两居这样的刚需户型都已经卖得七七八八了。”张先生表示，从目前在京贸国际城买房的人来看，刚需购房人群基本能占到九成左右。

　　k2百合湾的销售人员姜先生同样也向中新网房产频道表示，“我们的房子两居户型偏多，但是虽然户型多但是基本上开盘以后都是两居先卖完然后三居和四居才慢慢卖完，因为现在买房的大多是刚需购房人，两居的房子相比之下总价更低。”

　　专家称量涨价跌不算“回暖”

　　首套房贷款利率下调“给力”

　　中国指数研究院(微博)2012年一季度中国房地产市场研究报告指出，一季度全国商品房和住宅的销售面积及销售额同比均有明显下降，从20个重点城市来看，一季度总成交量下降16%，为近年同期最低。但从各月来看，3月受新增供应带动，总成交量明显回升，同比大幅增长56%。

　　北京理工大学管理与经济学院副教授周毕文说：“现在的楼市谈不上回暖 今年的成交量跟去年比是下降的。春节过后交易量普遍上涨，如果是回暖的话，那年年都在回暖。”

　　亚豪机构市场总监郭毅指出，当前的成交量上涨应该解读为“反弹”或者是“复苏”，而非“回暖”。因为目前的情况是开发商“以价换量”，价格下调后并未出现反弹，但凡价格上调的项目其销售量随即下降，而“回暖”则是在价格反弹后成交量依然不减。

　　全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙在接受中新网房产频道专访时分析说，此次“楼市回暖”仅是成交量回暖，价格并没有回暖，因为成交量上升很大程度上是开发商降价促销换来的，因此，表现出的是“量增价跌”，而非“量增价增”。与此同时，此番楼市回暖不仅与开发商大力促销有关，还与刚性需求的集中释放有关，更与银行首套房贷利率下调的优惠密不可分。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在接受中新网房产频道采访时也表示，市场成交有所回暖，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷的调整，这对首次置业的自住性需求群体影响明显，第二是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰，第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往是适合首置需求、首改需求的主流需求项目，且大多数采取低价策略，以价换量的目的明显。

　　当前，各地银行都在逐步加大对首套房贷款的利率优惠力度。中新网房产频道在走访中也发现，不少银行已经对优质客户给出了8.5折的利率优惠，而大多数的购房者也能拿到9折左右的优惠。

　　值得一提的是，虽然3月成交量大涨，但是据北京住建委网签数据显示：2012年一季度，北京新建住宅网签套数为18072套，这一数值创造了最近4年来的最低值。

　　“预计二季度会有更多的项目开盘，市场供应量增加。”郭毅表示，在限购的市场背景下，开发商争抢的依然是有限的持“房票”一族。未来的市场“复苏”或“反弹”局面是否持续，还取决于开发商对价格的调整程度。

　　在采访中，很多业内人士都向记者表示了这样的观点，即目前成交量上涨的动力来源是开发商“以价换量”，而所谓“回暖”，应该是在价格反弹后成交量依然不减。但是目前看来，楼市不仅价格下调后并未出现反弹，并且依然存在继续下降的空间，甚至可以看到很多价格出现上调的项目其销售量随即下降。因此此轮成交量的上升应该称为“反弹”或者“复苏”更为贴切，并非“回暖”。