全行业库存市值或已超过5万亿元，预计今年资金缺口将达1.3万亿元

　　●已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，超过2009年库存2倍以上，而全行业的库存市值或超过5万亿元

　　●从傻子也能赚钱的“上半场”，到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”，年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型

　　王 炜 赵 依

　　截至4月11日，万科、恒大、保利、富力、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩。数据显示，五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。即便经过了3月份的“小阳春”，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。

　　从傻子也能赚钱的“上半场”，到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”，上市公司季报和年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型。随着调控持续深入，房地产企业资金面紧张的情况进一步凸显。庞大的库存、高额的负债率、严重分化的业绩水平，再加上宏观经济面和政策面的偏负面因素的综合影响，房企要先求生而后谋发展，眼下似乎只有“以价换量”一条出路。

　　成交量持续低迷，今年可能出现降价潮

　　“最严调控”持续两年，房地产上市公司2011年的年报格外引人关注。截至4月8日，境内外上市的150余家国内房地产企业中，已经有75家发布了年报，另外还有60多家企业发布了快报或预告。

　　受限购、限贷等房地产调控政策影响，去年主要城市楼市成交量持续低迷。尽管如此，大部分上市房地产企业仍然保持了销售业绩的增长，但增速明显放缓。年报显示，实现业绩增长的企业约八成，而完成全年销售目标的企业则不到三成。仅华润置地、融创等不足10家企业的增速呈现加快趋势。而SOHO中国、绿城、亿城股份、滨江集团等企业甚至出现了负增长。

　　从营业收入看，已发布年报的房企平均增速约20%，其中一线房企增速大都超过30%。如万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.6%；保利地产(微博)实现营业收入470.28亿元，同比增长31.02%。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，房企营业收入的增长，一是得益于房价的上涨；二是由于房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入的法人会计政策，2011年的年报更多的是反映2010年的销售收入。

　　尽管销售业绩仍在增长，但大多数企业的利润都出现了不同程度的下降。例如，莱茵置业2011年净利润同比下降60%—70%；阳光股份2011年净利润比上年同期下降50%—80%。业内人士认为，企业之间业绩分化变得更加明显，房地产业将逐步告别“暴利时代”。

　　成交量的持续低迷，导致上市房企存货总量大增。据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。

　　“去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，今年3月，各地成交量出现了一定程度的上升，主要得益于部分项目明显降价后刺激市场回暖。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，未降价项目销售量依然冷清。但目前的成交量也只恢复到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲观，今年仍有可能出现降价潮。

　　资金链进一步趋紧，预计今年资金缺口将达1.3万亿元

　　库存增加的同时，上市房企的资金链趋紧、负债高企，使企业日子更不好过。兰德咨询对49家上市房企年报的研究显示，25家公司去年货币资金缩水。

　　据了解，房企的资金来源主要为银行贷款、外资、自筹资金、定金及预收款等。过去几年，银行贷款占到整个房地产行业资金来源的19%—21%，而2011年只有15%；房企自筹资金从未超过40%，而去年1—10月开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。据央行报告，2011年房地产累计新增贷款1.26万亿元，同比下降38%。

　　市场人士普遍认为，在房地产调控不动摇的政策背景下，2012年的银行贷款，特别是商品房开发贷款可能不会增加很多。今年一季度以来，多家大型房企发布公告宣布融资，包括碧桂园、招商地产(微博)、雅居乐等等。链家地产(微博)市场研究部冯联联表示，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。

　　负债率普遍上升则进一步加剧了资金紧张的状况。49家企业中，期末负债同比减少的只有22家，增加的却达到55%。万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

　　债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券(微博)研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。

　　从2011年起，房企资金链趋紧就不再是秘密。部分企业“割肉求生”，还有些企业干脆“被收购”。统计显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年，股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿元，相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。

　　房企策略趋理性，结构优者得市场

　　压力面前，2012年，多数上市房企调低了全年销售目标以应对债务偿付压力和房地产销售现状，部分企业也在不同程度地下调新开工面积指标。

　　“从库存和资金的情况看，房地产企业正在经历最困难的日子。”宋延庆说，大量兼做房地产开发的非主业上市企业很有可能会加快“脱房”速度，回归核心主业。它们空出的市场空间将由专业房企填补。专业房企则将通过降价销售的方式来回笼资金，再用换回的现金流低价拿地。

　　事实上，面对相同的政策、市场环境，房企呈现出不同的发展态势。这不单与企业对市场形势的判断有关，还与企业的市场结构和产品结构直接有关。

　　年报中实现正增长的房企，大多具有市场均衡布局和产品结构相对合理的优势。以绿地为例，2011年，绿地集团房地产业务收入同比增长50%。董事长张玉良表示，调结构是绿地发展的内生动力。一是调产业结构，做强做大以能源、金融为核心的综合产业；二是调整房地产项目布局结构，目前房地产开发项目大多数集中在二三线城市；三是调整产品结构，在武汉、郑州等城市推出了多个超高层综合体，适应了二三线城市提升城市等级的需求。

　　值得关注的是，央企背景的地产企业的业绩增速明显快于其他企业，因为地产央企具有相当的资源优势和战略优势，同时在产品结构调整方面明显优于其他企业。

　　宋延庆认为，未来房地产企业要想在“下半场”竞争中实现健康、快速发展，结构必须合理。企业处理好不同等级城市的市场结构、不同产品档次的产品结构、长短线项目的周期结构等问题，实现追求利润率项目和现金流项目的总体平衡，才能保证持续稳健的增长。