刘振盛

　　绿城集团信托融资门、青岛凯悦信托接盘风波，以及天津星耀五洲深陷破产传闻，这些接二连三的“突发”事件撩拨着地产信托相关方的神经。

　　这种阴霾在今年有愈发严重之势。

　　“现在地产信托的兑付压力确实很大。”2月23日下午，某信托公司首席风控官在电话里向记者感慨。一方面是断崖式下跌的房屋成交量，另一边则是巨额待偿信托资金。中金公司统计显示，预计2012年地产信托需要还本付息约为2500亿元。

　　对于开发商的困境，信托公司了然于胸，早早采取了措施。很多信托公司已经悄然建立了开发商黑名单，对可能有兑付压力的项目“盯得更紧”。记者调查发现，今年以来，不少公司的地产信托产品陆续发布了提前清算公告。譬如，华润信托就表示，其苏州青剑湖项目集合资金信托已经在2012年1月18日提前终止。一家信托公司业务部门负责人表示，这其实是信托公司在提早规避风险。

　　“下半年的兑付压力会更大。”上海一家第三方机构高管称，其以往参与发行的信托基本都在年底前到期。国信证券的报告也认为，四季度到期规模约为849亿元，是兑付的高峰期。

　　上述高管称，从其与信托业内人士沟通的情况来看，上半年各家都会使出浑身解数来实现兑付，但是下半年到期量更多，能否继续通过借新还旧、地产基金接盘等方法解决，还有待观望。

　　本报记者在调查中发现，地产私募基金早已是虎视眈眈，随时做好进场接盘的准备。清科研究的数据显示，2011年私募房地产投资基金共有29只募集到位，募资总额40.78亿美元。实际运作的地产私募基金规模或许远不止于此。

　　提前规避风险

　　如果信托提前结束，也可以看成是正常到期，但从另一方面也说明信托公司正在规避风险。

　　信托业终于在2012年迎来了首波地产信托兑付高峰。

　　然而，记者调查发现，在信托兑付洪峰来临之前，却有一股提前清算潮正在暗流汹涌，很明显有不少机构和资金想在潮来之前尽早抽身上岸。

　　江苏国际信托就公告称，其推出的“江苏信托房投宝1号-东渡上海浦祥股权投资集合资金信托计划”在2012年1月5日提前到期结束。

　　该款信托产品成立于2010年1月6日，募集资金为2亿元，共签署合同33份。清算报告显示，其中一般委托人信托资金18000万元，进取型委托人信托资金2000万元。

　　一般委托人与进取委托人在信托期限上略有不同，前者为2年，即到2012年1月5日结束；后者为3年，到2013年1月5日止。

　　记者在银率网(微博)查询到该款信托产品的信息显示，信托资金用于对上海浦祥房地产开发公司增加注册资本，同时江苏国际信托受让南京东渡公司持有的上海浦祥公司24%的股权。

　　上海浦祥主要开发上海青浦区盈浦街道漕盈路西侧地块。记者获得一份上海市青浦区建设和交通委员会对该项目的初步设计批复报告显示，项目概算总投资为14亿元，资金来源为企业自筹。

　　随后，上海浦祥分别以青浦项目北区土地使用权作抵押向光大银行(微博)贷款3.5亿元；以青浦项目南区土地使用权作抵押向建设银行贷款2.44亿元。

　　江苏国际信托披露的数据显示，北区计划是在2011年6月底正式对外销售，截止到2011年9月30日，项目北区259套公寓累计销售46套，销售收入9401万元，已回笼资金4329万元。此外，截至去年三季度末，该项目的南区正在开工。

　　不过，江苏国际信托表示，在一般委托人信托计划期满结束的同时，东渡公司在2012年1月5日将所有进取型信托利益汇入信托专户，按合约约定，进取型委托人信托计划已于2012年1月5日提前结束。

　　这并非个案。在地产信托市场一向凶猛的中融信托也出现了提前清算。

　　近日，中融信托公告称，将原定在2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”，在2012年2月8日提前终止。

　　该信托计划在2010年10月28日正式成立。中国信托业协会披露的信息显示，该信托计划总规模预计为29200万元，其中优先级20000万元，次级9200万元。信托期限为18个月，但满12个月可提前终止。

　　募集完成后，信托资金对永定河房地产开发有限公司(以下简称“项目公司”)进行增资，中融信托成为项目公司的股东，持有项目公司49%股权，与原股东廊坊京御房地产开发有限公司(以下简称“京御地产”)共同组建经营管理团队。

　　中融信托表示，因廊坊京御房地产开发有限公司(以下简称“京御地产”)行使对项目公司永定河房地产开发有限公司的股权购买选择权，并将于2012年2月8日支付此笔股权转让价款，所以信托计划提前结束。

　　不仅是上述两个项目，记者发现，今年以来，包括山东信托、华润信托以及杭州工商信托等机构都有类似的信托产品提前清算。

　　“产品能清算，就说明这一项目还未出现兑付风险。”一家信托公司业务部负责人表示，具体提前结束的原因，就要涉及到这一项目的信托合同的设计。

　　他表示，一般的信托合同都会设计6个月左右时间作为缓冲期，以便处理到期不能兑付的情况，如果信托提前结束，也可以看成是正常到期，但从另一方面也说明信托公司正在规避风险。

　　信托展期样本

　　国泰君安在报告中称，阳光城“信托到期的相对付息压力较大。”阳光城也有提前兑付的地产信托项目。

　　上述首席风控官表示，在到期的信托中，中小开发商的压力无疑最大。而记者发现，在上市房企中，阳光城在信托融资方面一向很积极。

　　从2010年4月底起，阳光城开始涉足信托融资。首个项目则是全资子公司咸阳上林西苑房地产开发公司与华融信托发行的“康田公司应收款项转让项目集合资金信托计划”，由华融信托受让康田公司对上林西苑公司的1.7亿元债权。

　　同时，华融信托还以5.4亿元信托资金向阳光城子公司福州阳光新界房地产公司增资，持有49.18%。

　　2010年5月，阳光城收购了福州滨江房地产公司的全部股权。此后7月份，中信信托通过设立滨江股权投资集合资金信托计划，以3.5亿元入股滨江房地产公司。当年12月底，其子公司福州阳光房地产开发公司向山东信托寻求信托贷款，金额为3亿元。

　　进入2011年初，阳光城的拿地、收购项目的步伐似乎并不准备放慢，接连在海南、广西、福建、陕西等地拿地或者收购项目股权。

　　国泰君安的研究报告显示，阳光城一共有9个地产信托，涉及金额一共52.2亿元。

　　在此过程中，阳光城的信托融资成本也有所上升。

　　2011年4月底，上述华融信托与阳光新界合作发行的股权投资信托即将到期，阳光城不得不将该信托展期1年至2012年5月18日，不过其融资成本已经高达13%。

　　8月初，阳光城持有50%股权的子公司福建金融国际中心建设有限公司准备与五矿信托合作设立信托计划，规模在4-5亿元之间。信托的年利率也飚升至17.5%的水平。

　　除上述信托融资外，2011年10月、11月，阳光城的两家子公司分别从陕西国际信托、国元信托分别获得3亿元、2.8亿元的委托贷款，利率均为15%的水平。

　　在此过程中，阳光城的对外担保也持续上升。

　　阳光城2011年11月的一份公告显示，其累计对外担保余额为11.8亿元，占公司最近一期经审计净资产(合并报表)的72.88%；其中对控股子公司的实际担保余额为人民币10.8 亿元，占公司最近一期经审计净资产(合并报表)的66.71%。

　　在国泰君安统计的包括万科、首开股份、金地(微博)集团、泛海建设等在内的30 家上市房企信托发行及负债情况中，无论从信托金额占市值比例、信托金额占现金比例、信托金额占有息负债比例、信托金额占真实负债比例还是信托金额占总负债比例排序看，阳光城都高居榜首。

　　国泰君安在上述报告中提到，从信托占有息负债比例的角度看，阳光城为177%，2012年到期规模为18亿元，因为其发行的利率也明显较高，所以“信托到期的相对付息压力较大”。

　　值得注意的是，阳光城也有项目提前兑付的项目。2011年11月底，阳光城公告称，在2010年与中信信托合作设立的股权投资信托计划将在2012年2月5日提前向信托支付2.4亿元。按照原计划，这份信托计划的最长期限是36个月。按照阳光城的说法，是阳光城向中信信托发出《关于提前偿付收购价款的通知函》。

　　2月23日，记者致电阳光城，欲就上述数据和未来偿债计划进行采访，被告知此事需要和董秘联系，但截至发稿时，其电话均无人接听。

　　地产基金或接盘

　　如果地产项目出现兑付风险，地产基金肯定会有部分入场接货，但是量究竟有多大，很难估计。

　　西部某信托公司人士告诉记者，在2月初，当地的银监局局长便率一队人马到该信托公司检查工作，其中第一条重点就是加强风险控制，特别是房地产业务的风险。“要求对2012年到期的信托项目进行重点梳理，做好各种情况下的预案，确保按期兑付。”他说。

　　上述第三方机构高管表示，从合作的各家信托公司沟通情况来看，今年的重点就是保证兑付，现在很多公司内部都有一份黑名单，少则的3-5家，多的将近20家，这些都是信托公司今年需要各自紧盯的项目。

　　上述首席风控官也认为，名单管理肯定是要需要做的，主要是针对那些失信、违约以及有不良记录的开发商。

　　业界普遍认为，一旦发生地产项目兑付风险，则可有三类解决办法，一是信托公司自有资金收购；二是发新还旧；三是项目出售变现或引入地产基金。

　　上述首席风控官表示，信托公司兜底的做法只能适用非常少量的项目，因为信托公司资本实力普遍不强。“相比银行贷款到期还可以接连展期，信托产品基本都是刚性兑付。也不太可能有充足的时间等信托公司出售项目来还债。”他说。

　　至于借新还旧，也是可望而不可及。用益信托的统计数据显示，从年初至2月23日，房地产类信托共发行仅29款，月平均发行14.5款，相比去年每月平均的84款相比，已有大幅度下降。

　　“以前一款产品出来后，每周募集1亿元规模都很平常，但是今年就困难了，现在的投资者也对地产信托有敬而远之的想法。”上海一位从事信托销售人士告诉记者。

　　不过，地产基金却在不断地筹集资金，准备进场。

　　清科研究的数据显示，在银根收紧以及调控重拳频出的宏观环境下，2011年私募房地产投资基金突围而出，共有29只基金募集到位，募资总额40.78亿美元。

　　上海一位地产基金人士表示，如果地产项目出现兑付风险，地产基金肯定会有部分入场接货，但是量究竟有多大，就很难估计。

　　“最佳的方式是先以债权介入项目，如果2年后实在无法偿还，那么还可以做债转股，这样对地产基金来说谈判的主动权或优势就强许多。”他说，在项目的挑选上就要求比较高，对于二级市场的开发项目，必须是五证齐全，另外则是2007年以前拿的地，成本要低，同时开发商应该是二级以上资质。