羊城晚报记者 蒋铮 实习生 张卉

　　“涨”声响了两年的中国楼市，已出现了止升回跌的拐点。继10月份70个大中城市新建商品住宅价格首次出现环比下降后，中国指数研究院(微博)12月1日公布的数据显示，11月份百城住宅均价环比连续第三个月下降，且降幅有所扩大，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格更是全部环比下降。与此同时，各地土地市场陷入深度低迷，居住用地流标和中止出让现象频频发生。

　　专家认为，楼市正遭受调控高压、成交低迷、资金吃紧等多重夹击，在调控不放松预期之下，开发商产生了“降价走量”心态，楼市新一轮“降价潮”正在酝酿，预计未来一段时间房价将加速步入下行通道。

　　据统计，从2010年1月至2011年10月22个月期间，北京、上海、广州、深圳10月份楼房均价均比历史最高水平回调一至两成。而广州在此次楼市寒冬中，似乎是“最暖”的：10月份广州的一手楼成交量6410套，居京沪穗深之首，高于北京的5668套、上海的3864套；同时广州的均价回调最微小，比22个月以来最高价仅回调11%，少于北京的17%、上海的15%和深圳的20%。

　　市民惊叹：人口数量、GDP总量比不上京沪的广州，在楼市“寒冬”中，反而最能“扛”？

　　中国房地产信息集团(简称“中房信(微博)”)分析师薛建雄表示，第一，广州的楼市泡沫较少，上海的供过于求最严重；第二，上海处于彻底转向纯三产的经济转型期，影响了楼市需求；第三，全球大环境不佳，上海楼市更受动荡。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，广州购房者多数为本地人，购房投机性相对小，房价更理性，抗跌能力更强，购买数量更稳定。

　　调查

　　京沪深楼价跳水 广州独自“踱碎步”

　　北京

　　降价火“烧”四环内

　　北京，新房库存总量已达22个月。据统计，继11月首周住宅成交量环比紧缩两成后，北京上周成交量再降1成。至此，北京市住宅成交量已连续下滑3周。临近年底，一些急于出货的项目已采取措施进一步降价。此次降价热潮主要集中在大兴区域，先有纯新盘低价入市，再有老项目特惠清仓，从而引发区域市场震动的普遍现象，价格战在小范围内迅速蔓延，连北京四环内的稀缺楼盘价格也开始松动。

　　来自链家地产的统计数据显示，年底10多个近郊商品房项目销售价格已接近万元。11月，北京全市商品住宅成交均价为19906元/平方米，环比下降2.8%，这是继去年10月以来北京商品住宅均价首次回落至2万元以下。

　　上海

　　更多楼盘将降价

　　上海，大开发商领衔主演“降价戏”。继龙湖、绿地、中海等开发商在沪楼盘降价后，“一哥”万科和原本价格坚挺的市中心高端、改善型楼盘也加入到降价行列。业内人士表示，申城楼市将有更多楼盘预期降价。如今还没入住就缩水几十万元的业主们坐不住了，“维权”行动已发展到“组团行动”。上周末，包括嘉定龙湖郦城、中海御景熙岸、绿地新里米兰、万科锦源、新城尚上城等多个品牌地产商楼盘的业主，相约到场支持，增强声势、集体维权，希望挽回降价损失。 

　　有数据显示，上海上周有9个新盘22.67万平方米的房源拿到预售许可证，可上市销售，这是10月份房价下跌以来近6周的最高水平。这意味着开发商将有更多调低价格后的新盘上市。

　　广州

　　楼市降价“不给力”

　　相比降价如火如荼的京沪，广州的楼市销售虽然也不景气，但普遍都没有降价“甩卖”，最多优惠5个点。花都、南沙等区的新盘甚至比去年同期价格有所上涨。

　　广州市中心的楼价微降。11月11日，在淘金路的淘金峯璟售楼部，售楼小姐介绍，该项目开盘首日火爆，目前已售出7成。但在阳光家缘网上，记者发现截至11月12日，淘金峯璟累积已售的楼盘仅有12套，均价为30179元/㎡。置业顾问曹小姐说，该项目的优惠幅度不大，一次性付全额，打9.8折；七日内付清首付、准时签约的，享受9.9折。针对目前关于“楼市寒冬，房价必跌”的说法，曹小姐表示，顾客购买了本案后，若一年内开发商降价销售，开发商可补偿差价。满堂红地产网(微博)数据显示，淘金家园今年上半年销售均价为30800元/㎡，已网签的均价恰好是9.8折。

　　卫星城的楼价反升，南沙区的楼盘价格有涨无跌。11月13日，在距离地铁四号线终点金洲向东约500米的碧桂园(微博)豪庭，开盘第二天，羊城晚报记者了解到，103平方米的小户型均价为9000元/㎡至10000元/㎡；131平方米户型则为7600元/㎡至9000元/㎡。“价格没有上涨多少，去年年底开盘的户型均价是7000多元/㎡。”售楼小姐称。对方的优惠额度与往年几乎一样：按揭贷款购买或公积金购买可享受9.6折；一次性付清全额可在总价9.6折基础上再打9.8折。

　　在碧桂园豪庭的售楼中心，售楼小姐不断地接着电话，她表示该项目销售情况不错，“我们这里好卖，碧桂园又是大品牌，样板房都不用设。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，南沙区楼盘价格能在“楼市寒冬”中不降反升，与该区从今年3月份开始有政策暖风有关，“利好政策有经济、交通各个方面，再加上它的均价比市中心低不少，很多市民都看好南沙的未来前景，下手买房。”

　　在11月下旬开盘的增城碧桂园凤凰城天麓山二期，也是涨价推盘。售楼处工作人员告诉记者，11月末开盘均价在7800元/㎡左右，比去年7000元/㎡左右的均价明显上涨。但该工作人员也说，“由于增城下半年已开始限价，今后凤凰城推出的楼盘价格将与上一年楼盘均价挂钩，涨幅不得超过5%。”与同城其他楼盘相比，凤凰城天麓山二期的促销力度并不大，一次性付款9.6折，按揭付款9.8折。

　　深圳

　　均价下跌幅度最大

　　在京沪穗深四市中，深圳楼市均价下跌幅度最大，为21%，相比去年2月份的均价峰值25001元/㎡(记者注：以下价格皆为一手房数据)，深圳10月份均价为19971元/㎡，但深圳市民还是觉得楼价太高。羊城晚报记者了解到，深圳10月份成交的主要是特价房，仅有2250套，不足2010年“金九银十”期间的一半。

　　据了解，9月、10月以来，深圳万科公园里、龙华花半里、西乡招商果岭等项目，都抱着打破片区原有新房均价的态度，执行“低价入市”策略，业内将这些品牌开发商“以价换量”的行为，看成楼市向下行的风向标。

　　“领跌全国”的房地产商万科，在深圳大本营也加入降价大军。9月下旬，万科公园里项目曾以最低价1.3万元/㎡、均价1.6万元/㎡、带精装修入市。但在开盘第二天，销售人员却告诉羊城晚报记者，90平方米以下的单位均价在1.6万元/㎡左右，而楼层、朝向好一些的大户型单位，多是两万以上高价。深圳业主周小姐说，她一直想抢万科的1.3万元/㎡户型，但发现朝向、结构太差，“1.6万元/㎡左右的房源也很一般，心仪的单位均价都在两万元/㎡以上。”

　　而跌价“诚意”比较足的楼盘则卖得火爆。10月29日，宝安西乡新盘招商果岭开盘，当时该片区内新房大多均价2万元/㎡，而招商果岭仅1.7万元/㎡。11月15日，销售人员表示，1.4万元/㎡至1.7万元/㎡的低价房源已销售一空，目前所剩房源中，价格都在2万元/㎡上下。

　　美联地产市场研究部负责人徐枫分析，对于真正想置业的市民而言，本次降价还未达到心理价位。在目前的降价楼盘中，“笋盘”数量不多，各楼盘房源的销售主体价格仍较高，并不能做到大批走量。置业者觉得“房子还是很贵”，期待有20%至30%的下调空间，“事实上这是愿望很美好，现实很残酷”。徐枫预测，今年年底，楼市应该还未探底，但明年下半年会出现真正的低谷，“预计新房会普遍下降10%。”她还说，深圳楼市真正探底与否，还要看二手房，因为二手房占全市房产总量的70%以上，“如果政策不放松，我预计明年二手房也可以降10%，实现探底。”·陈骁鹏·    

　　数据

　　广州楼价最低成交最多

　　根据中房信提供的京沪穗深数据，广州楼市的“扛”跌能力最强，在均价回调最微的同时，一手房成交量最大。四城中，10月份一手房均价北京为20636元/㎡，成交5668套；上海为21254元/㎡，成交3864套；广州为11784元/㎡，成交6410套；深圳为19971元/㎡，成交2250套。广州楼市均价最低，成交量最大。相比过去22个月内的历史最高价，北京回调17%，上海回调15%，深圳回调20%，广州仅回调11%。

　　在京沪深三城，由于开发商新推楼盘的价格低于之前价格，很多业主在未收楼之前发现自己房子“缩水”了几十万元，导致集体维权事件屡见不鲜，而这种业主维权事件广州未曾发生。

　　在深圳，万科清林径小区二期部分单位降价10%销售，引发了前期业主集体索赔。

　　在上海，浦东中海御景熙岸直降7000元/m2，嘉定新城龙湖郦城直降4000元/m2，发现自己有几十万元“打水漂”的业主们一怒之下砸了售楼处；而绿地秋霞坊、闵行星河湾等楼盘，也因降价幅度较大，遭到业主“维权”。

　　在北京，9月上旬，在限购政策执行最为严格的北京市通州区，京贸国际城的小区遭到上百名业主围堵，起因是开发商宣布降价，楼盘2010年房价最高时单价曾是2.6万元/m2，后来却一路降至最低1.3万元/m2。

　　但在广州，一切却波澜不惊。位于荔湾区西湾路的岭南湾畔项目，C3永和阁正在销售，今年7月开盘，截至11月12日仅余62套，已有120套售出。“项目卖得不错，价格也比较稳定。”售楼小姐介绍，今年国庆曾推出10套优惠房型，目前还有6套可售，总价均在200万元左右，每平方米均价约为2.3万元/㎡。

　　分析

　　广州炒楼者少泡沫也少

　　在一片“降”声中，广州楼市为何波澜不兴？专家分析，广州楼市购买者多为本地人，购房的主要目的是自住，炒房者少，是楼市稳健的主要原因。

　　黎文江分析，纵观今年数据，广州市1月份成交面积最高，其他月份基本稳定在相对固定水平，比好的年景要低1/3，“这1/3的购买者，一般是购买第三套房、或者投资需求购房。而在限购之后，现在的购房者基本上是刚性需求者，买房的目的是改善居住环境，无论房价高低，都急需买房自住，这部分购房者数量相对稳定，因此成交量也相对稳定。”

　　黎文江认为，近两年来，当楼价高时，广州的刚需购房者往往倾向于购买位于远郊、比较便宜的房子，这是广州新城区和远郊房反而涨价的原因。当中心区房价没有降到刚需购房者能买得起、而他们又急需房子时，就只能买远郊房。

　　广州楼价没有大降，也与广州楼市泡沫不多有关。“北京、上海的外地人、外国人多，人来人往，外来购房者多”。黎文江分析。是否外地人天生比本地人要“冲动”？黎文江并不这么认为，他觉得，之所以外地人多的京沪楼市泡沫多，有几个原因：

　　一、外地人没有根基，必须买房。外地人初来乍到，如果不买房，就只能租房，而租房是“消费”，供楼却是“投资”。当扎根在一个城市，外地人往往更倾向于买房，造成了大量的购房硬需求。而本地则不然，楼价太高，大不了先在父母家里“避一避”，看中“笋盘”才出手。

　　二、“不是猛龙不过江”，在大城市扎根的外来人口，往往是白领、金领，有较强的经济能力，也能承受较高的房价，让开发商有更多开高价的空间。

　　三、在北京、上海，集中了不少外地、外国的富人，无论是山西煤老板，还是温州炒房团、台州大老板，不少人都以在京沪拥有一套房子为乐，而这些富人对价格不敏感，也让开发商只要能造出够“豪”够“炫”的房子，就不愁卖不出去。而广州则不同，虽然珠三角是出了名的藏富于民，但广州却鲜见珠三角购房者的身影，深圳、佛山、珠海、中山……星罗棋布的珠三角城市，环境宜人，交通便利，一小时交通圈早已建成，没必要在广州买房，而广州因为需求稳定，对楼市没有过多的看旺，也就吹不起‘泡泡’来。既然泡沫小，那么本轮‘撇泡’为主要目的的楼市调控，对广州楼市的打压力度也就不会那么大。”

　　身在上海的薛建雄表示，上海这次成为楼市调整的“风暴眼”，与其城市本身正处于新一轮升级有关。

　　“楼市的兴衰，与一个城市的经济发展直接相关。上海已完成工业化积累，现在正在彻底向三产化转型，包括外沿地区的工厂也开始搬走，服务业开始填位。但是在全球经济不景气的大环境下，工厂搬走的速度比服务业填位的速度要快，所以经济增长进入徘徊调整期。楼市要靠经济支持，进入经济调整期的上海也就无法再保持过去那样的坚挺。除此以外，以温州炒房团为代表的江浙投资客撤出，也是上海楼市价格大跌的一个原因。目前江浙一带，包括杭州、宁波和温州，都在经历产业转型期，经济疲软导致购买力不足，投资也相对疲弱。”薛建雄表示，上海楼市低迷，是实现产业转型的一个不得不付出的代价。

　　与上海形成鲜明对比的是，经济发展旺盛的城市楼价不跌反涨。薛建雄告诉羊城晚报记者，在大城市楼市疲软的同时，仍有不少内地城市楼价“迎风涨”。

　　观察上海楼市多年的孙小姐则认为，上海楼市降价是长期泡沫的崩塌：“上海楼市已涨了10年之久，2008年全国楼市遇冷，上海的楼价也没有跌，只是成交量下降。这次降价，是理所当然的撇泡，以前开发商赚得太多，现在依然是‘头戴三尺帽，何患半尺刀’，开发商就算大跳水还是有钱赚。而广州楼市的泡沫本来就不多，再降就到‘肉’了，开发商当然不愿意降，刚需购房者不得不买。”  

　　动向

　　港资开发商逢低囤地

　　在楼市寒冬中，国内众多开发商都停下了囤地的脚步，北京中原地产发布数据显示，今年1月至10月全国13个主要一、二线城市累计成交转型居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。而据监测，十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地(微博)、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)明显放慢拿地节奏。前10个月，十大标杆房企拿地支出974亿元，仅占前十月销售金额4560亿元的21%，创下2007年以来的最低纪录。

　　但羊城晚报记者发现，港资开发商最近开始大手笔入货。港资企业仁恒集团10月24日公告称，由仁恒置地、和美投资有限公司、上海由由集团股份有限公司三家共同组成的联合体，以总价约人民币30亿元的价格成功收购珠海唐家湾情侣北路(南段)两宗地块，创下珠海主城区今年挂牌转让的单价“地王”，在联合体中，拥有60%权益的仁恒置地无疑是该土地收购行动的主导者。

　　9月28日，恒隆集团以34.968亿元的代价，成功竞得原昆明市政府两幅地块，成为昆明最贵的“地王”。

　　港资企业为何集体高调囤地？合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，固然是因为港资企业的融资渠道更多，相比过冬的内地企业，资金更加充裕，但主要原因还在于内地企业更有办法拿到更便宜的地。

　　而港资开发商既没有这样的内地人脉，也对内地城市缺乏了解，一般不考虑做这种“买卖”，反而是大城市公开招拍挂的中小规模“熟地”更合他们的胃口。“现在楼市低迷，愿意拿地的开发商不多，政府拍卖土地绝大多数都是底价成交，港资开发商觉得很‘笋’。”而就长远来说，港资开发商看好的是中国经济，“中国的经济在全球低迷的大环境下保持快速发展，人民币也比较坚挺，港资企业在全球投资布局中，更加看好中国，在中国逢低囤地的行为，也就顺理成章。”