王营

　　住建部可能正面临着楼市调控以来最头痛的难题。

　　一个月的时间表已经临近，但住建部仍旧没能公布二三线城市限购扩容名单。而一些疑似将限购的二三线城市，开发商正趁机加紧推货，甚至价格出现短时间猛涨。

　　戏剧化的是，最近，廊坊、秦皇岛先后曝出约谈限价的消息。据知情人士称，很多地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标，又不想被纳入限购城市名单，意欲通过限价来避开杀伤力更大的限购。

　　另一接近住建部知情人士透露，限购扩容遭到了被约谈地方政府的抵制，目前可能仅谈下十余个城市。在部分地方政府看来，他们所在的城市房价并不高，不应该纳入限购行列。早前，有业内人士预测应有60余个城市加入限购行列。

　　大连万达集团股份有限公司董事长王健林在接受记者采访时表示，抑制房价须运用综合要素，而靠限购抑制房价的想法很天真。

　　焦虑的地方政府

　　廊坊的私下约谈限价并非个案。近日，秦皇岛传出，该市开发商被地方政府“打招呼”，要求近期上市项目价格不能超过7000元/平方米。

　　据进驻当地的某知名品牌开发商内部人士透露，前不久秦皇岛市中心集中出现了一批1万元/平方米的的项目，带动了全市房价出现上扬。于是，秦皇岛市相关政府部门近期提示部分开发商称，未来上市的项目不要以这些高端楼盘为标准，定价要合理，政府会严格把控房价上涨节奏。相关消息进一步透露，部分秦皇岛开发商被要求，新项目定价最好不要超过7000元/平方米。

　　据7月18日国家统计局发布的70个大中城市6月新建商品住宅上涨情况，秦皇岛房价同比涨幅为8.6%，位列70个城市房价涨幅榜第二位。

　　绝不仅仅只有秦皇岛不想被限购。据接近住建部相关人士透露，住建部相关人员近期在与地方政府约谈限购过程中，绝大部分地方政府不能接受自己的城市被限购。据该消息称，目前仅谈下十余城市，具体何时公布最终限购名单，还要看上级领导的意见。

　　限购名单虽迟迟未公布，但二三线未限购城市房价的上涨并未止步。

　　据中国指数研究院发布的《2011年7月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%，其中66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌，1个城市价格与上月持平。

　　据国家统计局数据， 1-7月，全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。北京中原三级市场研究总监张大伟分析认为，执行限购的一线城市依旧低迷，但全国总体数据显示，成交量、成交金额依然相比上半年有所增长，这主要体现在未限购的部分二三线城市，出现了搭赶末班车的效应。

　　“目前来看限购依然是最有效的楼市调控手段。二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求，使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放，而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。”张大伟认为，二三线未限购城市调控仍需加码。

　　10与100的差距

　　我爱我家副总裁胡景晖(微博)(微博)在接受记者采访时表示，限购扩容城市名单应尽快出台，不能犹犹豫豫。如果政策预告又迟迟不出台，将导致在一定阶段内出现政策空档期，引发部分地区成交量和房价出现集中上涨。

　　“这是中央和地方政府博弈的过程。限购对地方政府的影响太大，每个城市都会认为自己城市房价上涨不快，而拒绝纳入限购。”洲联集团五合智库总经理邹毅(微博)认为。

　　胡景晖也坦承，限购遭遇的难题是中国高速发展的城市化，一旦限购，城市化必然受到影响，这是地方政府不愿意看到的。

　　按照张大伟的理解，限购城市应该扩大到100个。“统计房价指数的有70个城市，而现在已限购的有40个，其他30个城市的涨幅肯定超过已限购的城市，就应该限购。再加上一线城市周围的三线城市，理论上讲限购城市应该到100以上。”但张大伟无奈地表示，如果按照政策理解，仅北京周边比如燕郊、固安等地，至少应有10个城市限购。

　　但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)(微博)并没有如此乐观。据他分析，当前，在尚未限购城市中，有三类城市有可能备选：第一类是房价绝对值较高的城市：包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等；第二类按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市(比去年涨 6%以上，环比涨0.3%左右) ：主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等；第三类是北京、上海、广州、深圳周边中小城市，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。

　　“我们预计，国家将以第三类为主要考虑因素，同时兼顾第一、二种因素，选择将要新限购的城市。预计不会超过20个，极可能为10个左右。”杨红旭称。

　　对于限购政策的效果，杨红旭也不乐观：一方面，限购后，成交量调整幅度比较大，成交价格也会出现变化，产品格局受到影响，企业被迫调整发展战略，如以住宅产品开发为主的企业进入商办地产领域；但另一方面，对商品房市场的发展也有一定的负面影响。“部分地方政府，尤其是自认为房价并不算高的中西部城市，并不愿看到土地出让金和房地产税收大幅减少，也不希望楼市低迷拖累地方经济增长。”杨红旭称。