中国农业银行

　　大客户部高级专员 何志成

　　当前中国经济高通胀、高库存、经济减速并存，货币政策继续紧缩的余地已越来越小了，若高库存遇到高利率，紧缩遇到企业周转困境，处理不好，不仅企业受不了，经济很可能失控。当前房地产市场已经面临价格下降的拐点。因此，在经济增速呈现拐点的时候，抗通胀已经到了货币政策慎用的阶段，打压房价的举措也要“柔一点”。

　　房地产市场变脸的信号最敏感最典型的是二手房房价。北京市最经典的地段方庄和亚运村小区的二手房价格，在5月第一周的成交量大幅度下降的同时，报价也下跌了5%—10%。降价还没有刺激起销售量，说明还要跌。这两个地区的房价数据相比所有的房地产报价数据都更有说服力和代表性。现实告诉我们：一线城市房价已经面临下跌的拐点。

　　打压房价目前只差“最后一根稻草”了，压下去，还是观望？我主张观望，但更多的人强调，时机难得，为什么不压呢？在经济增速呈现拐点的时候，调控效果需要一段观察期。

　　打压房价泡沫是否需要雷霆手段，是否需要来一次房价暴跌？我认为，应该按照市场规律顺势操作，将房价上涨的动力一点点撤除，宏观经济政策应该创造让房价微跌、慢慢跌的大环境。比如英国4年房价平均下跌40%，虽然整体经济一直被压抑，但没有出现硬着陆。只有避免硬着陆，避免房价暴跌引发的滞胀，才能使整个经济实现平稳转型。

　　从感情出发，我希望房地产市场出现暴跌。但我深知一点，房价暴跌的结果不一定买得起好房子的人越来越多了，而意味着高库存将立即演化为“去库存”、“抛库存”，房价拐点很可能迅速演化为经济的拐点。

　　在最近的人口统计中披露了一个数据：我国2010年的城镇住房自有率已经高达80%，远远高于全球平均水平，甚至高过很多发达国家。我国目前城镇人口是6.66亿人，大约有1亿多人是无房户，而这些无房户中或者是刚刚参加工作不久，或者属于绝对的低收入人群。我不是有意想站在这些人的对立面，但我必须以经济学家的良心说话：如同必须保持一定的失业率一样，一个正常的国家必然有一定数量的无房户，否则谁还会为改善生活而努力工作。即使房价暴跌50%，还会有这么多无房户。

　　近期房地产市场数据表明，中国住宅最大的需求已经不是投资性需求，更不是投机需求，而是改善性需求和刚性需求。改善性需求和刚性需求是未来经济增长的主要动力。目前的限购令和限贷令某种程度上抑制了促进经济增长所最需要的人的创造力。

　　3000万平方米的保障房大约可以保障近1亿的低收入者有住房。而现在各地的限购令和房产税全面征收预期限制着改善性需求。我们在基本消灭了“无房户”的同时，也消灭了大量存在的改善性需求。那么，目前这么多的在建住宅和已完工住宅如何变现呢？