专家称“杯水车薪” 建议推金融衍生品解决融资难题

　　上海三林地区的保障房项目 早报见习记者 杨一 图

　　社保基金支持保障房建设日前在南京起航。分析称，社保基金可用资金规模相对于保障房建设所需巨额资金实属杯水车薪，引入更多社会资本参与才是长远之计。

　　收益率偏低

　　此次社保基金将向南京市保障住房建设发展有限公司发放30亿元贷款，支持其4个保障房项目的建设。

　　该信托贷款由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供连带担保，期限为35个月，利率为6.05%，其中社保利率为5.45%并按季度浮动，信托费用率0.18%，担保费率0.42%。也就是说，该信托贷款的实际利率收益为5.45%。

　　根据公开信息，自成立至2009年年底，全国社保基金理事会管理的基金累计投资收益高达2448.59亿元，年均收益率为9.75%；2009年年度，投资收益率更是达到了16.12%。

　　相比于上述数字，社保基金投资南京保障房的收益率明显偏低，仅仅高出目前3年期人民币存款基准利率（4.5%）0.95个百分点。

　　“应急之策”

　　住建部副部长齐骥日前表示，今年1000万套保障房建设大约需要1.3万亿元的资金。其中5000亿元将由各级政府通过各种渠道筹措，8000亿元将通过社会机构的投入和被保障对象及所在企业筹集而来。

　　社保基金以较低的利率支持保障房建设，有益于解决保障房资金的筹措问题，但对于这一做法，南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为并不合适。

　　宋坚向记者表示，将社保基金尤其是其中的公积金，“挪用于支持保障房建设，对于缴存者而言，在一定程度上有失公允性，略显不宜。”

　　另据宋坚透露，有地区相关公积金负责人对于这样一种做法也不认同，再加上平均收益率不太可观，投资热情并不高。

　　绿野资本董事长郑晓军也认为，社保基金投资保障房，可以降低保障房建设的融资成本，但应该说“只是一种应急之策，并非根本之道。社保基金作为社会保障资金，固然对于投资回报率不会有过高要求，但如果回报率过低，长期来看其投资的风险系数并不小”。

　　长远之计

　　郑晓军认为，社保基金可以用于投资保障房的资金规模，相对于保障房建设需要投入的巨额资金而言，实属杯水车薪，况且不太可能形成一种长期持久的投融资模式。相反，政府相关部门应该牵头构建一套系统的保障房投融资方案，进行风险收益评估，并给予一定的优惠条件，吸引社会民间资金进入，从而实现融资的可持续性。

　　如何能够引入更多社会资本参与保障房建设？上海大学房地产学院副院长周洛华认为，在现有市场机制和框架下，保障房未来的租赁收益权足够融资，可以通过尝试推出相关的金融产品，解决融资难问题。

　　根据周洛华的设计，政府部门可以将保障房租金与当地CPI挂钩，并将其未来10年甚至20年的租金收益权做成信托产品公开发售，并允许投资人在现有的柜台交易平台转让，这样可以吸引大量社会资金介入认购，从而解决保障房项目建设的融资问题。