去年4月二套房首付涨至五成，去年9月借高利贷凑足五成，新政现又“外地人限购”

　　两年三遇新政 所购二套房眼看飞了

　　摘要：怀孕之前，她一直想再要一套大一点的房子，2010年3月24日，她与丈夫东拼西凑在花都区新华镇购买了一套91平方米的二套房，首付三成共26万多元。

　　怀孕之前，她一直想再要一套大一点的房子，2010年3月24日，她与丈夫东拼西凑在花都区新华镇购买了一套91平方米的二套房，首付三成共26万多元。

　　就在办理银行按揭贷款时，2010年4月17日，新“国十条”颁布，要求二套房贷首付提高到五成。这超出了她的支付能力，银行按揭贷款审查没有通过。这意味着她之前支付的三成首付款和到手的房子，将要被开发商没收。

　　她一边和开发商打官司协商，一边借高利贷凑钱付五成首付。但就在转机出现时，今年1月26日，新“国八条”出台，二套房贷首付再次提高到六成，外地人不允许买二套房，她的二套房梦彻底破灭。

　　“我的梦被政策误伤了。”在看到“国八条”出台的时候，怀有3个月身孕的张燕流下了眼泪。她的买房经历成了近两年国家房产政策调控下的一个典型案例。

　　张燕今年31岁，来自广东化州，目前在越秀区公园前一家企业从事行政类工作。丈夫黄玉比她大四岁，同样来自化州，在广州机场从事地勤工作。

　　在2008年两人结婚之前，黄玉通过公积金贷款在白云区岗贝路买下一套不到60平方米的楼梯房，在8楼。

　　张燕说她和丈夫月收入不多，加起来只有1万元左右，结婚之后他们一直想再买套房子，特别是在张燕准备要小孩后。

　　借钱凑齐3成首付买房

　　“家里只有6万元存款，借了18万元，另外信用卡刷了2万元，凑齐了26万元。”张燕说。

　　新房在花都区新华镇，建筑面积91平方米，总价882066元。2010年3月24日，她与开发商签订《商品房预售合同》，根据合同，她向开发商事先支付首期款26万元，占总价的30.05%。同日，根据购房签约流程，张燕同时签署了向中国工商银行办理银行按揭需签署的相关文件，并提交给开发商。

　　房子几乎已经到手了，张燕一家人开始准备新房入住后的生活。

　　政策变化或导致钱房两失

　　但计划赶不上变化。就在按揭贷款办理过程中，2010年4月17日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》———即新“国十条”。通知规定“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”。

　　五成的首付为441033元，短时间内凑齐这笔钱对张燕一家人来说几乎不可能。张燕的房贷合同没有获得审查通过。

　　根据张燕与开方商签订的合同，如果乙方(业主方)未能在5个工作日内(适用于商业贷款的情况)或30日(适用于住房公积金贷款的情况)内将银行按揭款支付至上述监控账户，甲方(开发商)有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及本补充协议、收回房屋、将乙方所付楼款扣除楼房总价30%作违约金及赔偿金额给甲方。

　　这个规定其实就是张燕的新房要被开发商收回，连带之前所付26万元三成首付。

　　仲裁协商凑齐五成首付

　　为保住房子和26万元首付，张燕说她一开始找开发商进行协商，但得到的答复是坚决履行合同。无奈，张燕委托律师向开发商发函解除合同，要求开发商退还购房首期款及利息和相关费用。

　　“国家新政策出台我怎么可能预见得到，这应该属于不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，按照国家规定，应该可以解除之前签订的合同。”张燕说。

　　2010年5月24日，张燕向广州仲裁委提出申请，要求裁决开发商退回已经支付的三成购房款。2010年7月4日，案件在广州仲裁委开庭，开发商拒绝解除合同，要求业主继续筹借两成楼款。

　　据了解，民事纠纷仲裁机构仲裁一般不会超过3个月，但目前已接近8个月，仲裁仍然没有结果。

　　“这是新政策下出现的新情况。仲裁机构也很为难，多次进行内部讨论，但直到现在还没有统一结果。”一位不愿意透露姓名的知情者说。

　　张燕表示，仲裁机构为该纠纷解决付出很多努力，曾协调双方和解。在此期间，开发商答应延缓张燕首付款时间，并在这段时间内免息，让她筹集五成的首付款资金。

　　为了筹集剩余的两成首付款，张燕和丈夫考虑将目前住的房子卖掉，但一时找不到合适的买家。他们最终选择借高利贷，同时将商业贷款转为公积金贷款。

　　新“国八条”令二套房梦彻底破灭

　　但就在转机出现的时候，新情况让张燕彻底绝望。

　　2011年1月26日，国家新“国八条”出台，之后广州市出台限购细则。其中两项规定将张燕的二套房梦彻底堵死：拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭不得购买住房。对贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　张燕说，她和丈夫虽然都在广州工作多年，但目前他们均还是化州户口，不属于广州户籍。即使允许她购买这套房，另外加多的一成首付，她也无论如何都借不到了。

　　(应当事人要求张燕黄玉为化名)

　　链接

　　◎新“国八条”有房外地人禁买房

　　(国务院办公厅2011年1月26日发布)

　　●已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；

　　●已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　●贷款购买第二套住房，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　◎“国五条”三套房贷暂停发放

　　(国家有关部委2010年9月29日发布)

　　●各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　-->    ●贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房，首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。

　　◎“国十条”二套首付不低于五成

　　(国务院2010年4月17日发布)

　　●购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；

　　●贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　说法

　　开发商：按照仲裁结果执行

　　开发商一位负责人昨日在接受南都记者采访时表示：张燕的情况比较特殊。其实张燕只是反悔不想要房子而已。当初仲裁协商的时候，开发商曾表示愿意帮忙张燕垫付两成首付款，这垫付的钱张燕可以考虑分期付款，但张燕拒绝，坚决要求退房。对于该事件开发商将等待仲裁结果，按照仲裁结果去执行。

　　广州市房地产市场监管中心主任史小明：

　　按合同法操作暂不出台细则

　　在购房者有资格买房的前提下，如果是受房贷新政调整的影响，造成首付款的增加，业主无法立即支付增加首付款的，可以与开发商进行协商，由开发商在免收利息的情况下，暂时先帮业主垫付增加的首付，从而让业主取得从银行申请按揭贷款的资格。双方协商在一定时间内，业主将这些垫付款支付给开发商。此前，监管中心曾有协调过这样的案例，但是也并不多见。

　　如果因为房贷新政调整的影响，业主已经不具备购房资格，则最好通过法院或仲裁委进行协调，解决已经支付的首付款退还问题。由于业主并不是恶意不履行购房合约，开发商不应该简单套用合同法条例，对业主的首付款进行全部没收。业主在买房时要有一定的预见性，政策的改变也不能安全归结为不可抗拒因素。

　　在房屋购买方面，合同法中已有较为明确的相关规定。因此，广州市对于购房出现的类似问题，暂时还不会出台有关政策，具体按合同法操作。

　　他山之石

　　上海出台规定可解除合同

　　2011年2月18日，上海市房管局发布《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》，在通知中要求，对已签售房合同(包括预订合同)但不符合住房限售规定、当事人已收到《不予办理房地产交易、过户通知》的，房地产企业应当配合办理解除合同等手续，房地产开发企业不得以违约为由要求购房人(预订人)承担违约责任。

　　北京法院判解除合同退定金

　　据媒体报道，2010年4月12日，宋某与张某在北京签订房屋买卖合同，约定宋某出卖一房屋。房屋成交总价555万元，张某支付定金15万元。2010年4月30日，北京市颁布通知要求，商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。而张某不符合通知中贷款条件，故起诉要求解除双方之前签订的房屋买卖合同。2010年7月21日，北京市海淀区法院对该案作出判决，认定：张某家庭住房已达两套，其关于诉讼房屋的买卖为个人第三套房屋买卖，属于通知中暂停发放贷款之情形，是张某在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，要求继续履行合同对其明显不公平。双方签订的房屋买卖合同应该予以解除，被告宋某应将15万元购房定金返还原告张某。

　　统筹：南都记者 张昊 采写：南都记者 张昊 张立璞 谢亮辉