万科企业股份有限公司董事长王石。资料图

　　“目前万科产品结构中，主要面向自住购房者的普通住房比例高达90%左右，90平米以下套型占比约六成，符合政策导向及市场变化趋势。面对市场环境的变化，我们将始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋。”

　　 编者按：

　　近日，中央加大对房产调控力度并出台相应政策。万科企业股份有限公司董事长王石接受《新京报》采访，对此及万科的发展走向谈了自己的看法。在他看来，房产政策的出台表明了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心。万科的发展导向是自住型住房，符合政策导向及市场变化趋势，不管市场如何变化，万科房价都将维持在购房者可接受范围内。

　　 以下为其访谈摘录。

　　 王石：

　　(房产调控)政策的出台，进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心，将对市场产生显著影响。预计随着政策效果的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，供求关系将朝向更有利于购房者的方向转变，自住型需求将进一步主导未来市场。

　　目前万科产品结构中，主要面向自住购房者的普通住房比例高达90%左右，90平米以下套型占比约六成，符合政策导向及市场变化趋势。面对市场环境的变化，我们将始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋。

　　(万科的)股票期权激励计划，目的在于建立股东和职业经理人团队间的利益共享和约束机制，它的必要性是始终存在的，并非针对某一特定时间段。当然，在波动和不确定的市场环境下，企业更有必要建立立足长远的激励机制，确保公司发展目标的实现。这种调整，目的在于突出对内生增长的要求，促进公司由规模速度增长向质量效益型增长。

　　随着城市发展和城市规划的调整，近年来新出让项目中商业配套的比重普遍上升。其次，即使是纯住宅小区也要有良好的商业配套，有活力的商业配套都是住宅客户所期待的。万科需要顺应城市发展趋势，提升开发专业能力。

　　万科对自身定位没有变化，仍是城市主流住宅开发企业，住宅依然是万科主业。事实上，万科过去也有商业地产业务。只是说，不同阶段，对主流开发商能力要求有所不同。公司会根据实际需要，循序渐进发展商业地产业务，而不会为了增加商业而增加商业。

　　以开发面向自住家庭的普通住宅为主，是万科在所有城市一贯发展策略。2009年，万科项目发展主要在二三线城市，并不是因为我们不看好一线城市前景，而是因为当时一线城市土地竞争过于激烈，地价明显偏高。万科倡导小户型普通住宅建设，这与目前的政策导向是暗合的。万科不会人为刻意设定项目发展的重点城市。公司获取项目的标准，仍然取决于是否有利于提升股东回报。

　　从整体看，房地产行业目前还处于相当粗放、极度分散的发展阶段。如何建立共识、加强自律、促进行业健康发展，是所有房企，无论是央企还是民企面临的问题。央企有许多值得借鉴的经验，是非常好的合作对象。近几年，万科与一些央企合作，基本都是成功和愉快的。

　　2009年，企业的资金实力和财务安全意识普遍得到增强，今年来市场虽然经历调控，但企业的资金状况仍然好于2008年。真正的并购机会，尤其大型并购机会并不多。未来随着政策效果的不断显现，预计未来有部分企业可能将面临资金压力，资金实力较强的企业整合能力能够有所体现。

　　从经济学常识看，房价是人们获得单位住房面积所支付的价格，它与人口密度、收入水平直接相关。较高的人口密度意味着单位面积上竞争的人越多，收入中用于住房的比例越高，房价也就越贵。

　　决定人口密度的因素，不仅是人口总规模，还有可供居住的住房面积。城市化过程中，增加的是住房总需求和住宅市场规模。如果城市发展、住房供应无法跟上人口增长，那么住房资源激烈竞争，很可能导致房价过快上涨。

　　(来源于《新京报》11月11日《王石：自住型住房需求将主导未来》一文，作者张晓蕊，有删减。)