房产税博弈局

　　贾海峰

　　在充满变数和猜疑的背后，房产税改革快慢是个博弈的结果，随着十二五规划建议案的提出，这个博弈又平添新变数。

　　10月27日，新华社授权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》(以下简称“建议”)。其中少有提及房地产问题，但是却在推进财税体制改革中提到了“研究推进房地产税改革”。

　　值得注意的是，“建议”中对此一笔带过，而且用语仍是“研究推进房地产税改革”。这与9月29日“国五条”出台时提出的“加快房产税改革试点工作，并推广到全国”的提法明显不同。

　　10月28日，一位权威人士对记者坦言，房产税长期上是不急于推出，短期内却可以小范围试点，这并不是一个矛盾。现在推出个别城市试点的准备工作也已经成熟，但是何时推出房产税改革试点，取决于房价是否继续上涨，外资等热钱是否进入中国楼市等因素。

　　上述权威人士表示，房产税改革是一个被推动的工作，中央政府层面并不想在条件不成熟的情况下再出房产税改革，但是出于地方政府和社会舆论抑制房价的呼声，可能会加快房产税试点改革，但一定是限制在小范围内，而且是试点。

　　推房产税：要找时间“窗口”

　　一名接近国家税务总局的律师对记者表示，日前所报道的多部委会签房产税草案的消息实际上是9月份早期的事情。在“十七届五中全会”召开的前夕，国家税务总局局长肖捷将房产税改革方案向国务院汇报。而在中央层面，是否选择在2010年底或2011年初开征房产税，仍然要看房价。

　　10月下旬，重庆和上海准备推出房产税的消息似乎如箭在弦。甚至关于房产税的税率也有了说法。

　　与此同时，财政部财政科学研究所所长贾康的“房产税出台时间倒排按月计算”的说法被传播，并有消息称，房产税改革试点将在明年“两会”前推出。

　　上海易居房地产研究所综合研究部部长杨红旭表示，从上海推出“十二条”期间传出的房产税已经准备妥当，并且上海市发出“按照中央关于加快房产税改革试点的通知，上海加快房产税改革的准备工作”。

　　杨红旭表示，根据上海市各方面透露的消息，上海市可能已经被批准进行房产税改革试点资格，只是在等时机推出。

　　从地方政府的利益出发，越早推出房产税改革试点，似乎越能获得更大的利益。假如上海市试点工作已经获得国务院的批准，则上海市为何还要继续观望呢？

　　北京房地产业协会副秘书长陈志对记者表示，房产税如果出台过于轻，例如对首套住宅不征或者税率过低，则效果还不如不出，不出至少还有政策威慑力，出台后会造成利空出尽，房价反弹的结果。

　　因此，上海市观望的原因之一是房价在上涨压力仍然很大情况下，房产税改革试点方案如果过于温和，则不会起到抑制房价的作用，反而还可能助涨房价。

　　反之，如果房产税试点政策制定得过于严格，则当前并不具备开征条件。诸如评估、认定等问题都将制约房产税改革的具体执行。如果执行不下去，这样的房产税改革会是停留在纸面上，则效果不彰。

　　上海仅是首批房产税改革试点城市之一。据悉，同时获批房产税改革试点的城市不仅上海，杭州、重庆和深圳均有可能是第一批推出房产税改革试点的城市。

　　对于这些城市来说，房产税改革试点推出的主要目的仍然是抑制房价过快上涨，而非财税体制改革。

　　据悉，在“国十条”出台的初期，曾经有10个城市被列入重点调控城市的名单，并且明确了房价上涨幅度，否则地方领导人要被问责。

　　这道问责的压力仍然悬在这些主要城市头上。虽然各地都在9月29日之后出台了“限购令”，但是房产税显然是2010年4月份出台“国十条”的时候就确定的后备重磅炸弹。

　　一旦扔出来，效果怎样，显然要选对时机。

　　一名接近国家税务总局的律师对记者表示，日前所报道的多部委会签房产税草案的消息实际上是9月份早期的事情。在“十七届五中全会”召开的前夕，国家税务总局局长肖捷将房产税改革方案向国务院汇报。

　　而在中央层面，是否选择在2010年底或2011年初开征房产税，仍然要看房价。

　　2011年将是房价稳定的重要一年。房价如果继续上涨，房地产调控将不惜一切代价出重拳。

　　值得注意的是，9月份全国70个大中城市房价同比上涨9.1%，环比上涨0.5%，停止了连续3个月的环比下降，开始转涨。北京告别负增长，房价环比上涨0.2%。

　　10月28日，财政部公布1-9月份房产税收入为646.28亿元，增长9.5%，增速比去年同期回落10.1个百分点，房地产税收占全国税收总收入的比重只有1.2%。

　　9月份房价继续上涨，和财政部等部门不断放风“房地产行业调整不会影响经济增长”，表明中央调控部门对房价上涨再度警惕，房产税改革“前度牛郎今又来”。

　　任志强的短信

　　北京房地产圈流传这样一个故事：某城市传出将出台房产税改革试点的消息，华远集团总裁任志强与此市领导关系很熟，遂发一短信，列举房产税试点改革的约19条难点，请对方给予解答。

　　房产税改革试点推出的力量博弈主要有两种：开发商和调控的博弈；地方政府和中央政府的博弈。

　　如上所述，房产税改革推出的主要目的是抑制房价过快上涨。而房价是否继续快速上涨，取决于开发商和政府调控的博弈。

　　在这场博弈当中，有一个人不得不提：任志强。

　　10月27日，华远地产总裁任志强在其博客上公布了一封公开信，这封信是他在10月22日中城联盟(主流开发商联盟)的年会上发出的，以任志强等数名房地产老总的名义发给会员们，希望开发商会员们“建立共识，加强自律，促进行业稳定发展”。

　　在这封信中，一向对房地产唱多的任志强罕见地带头给开发商们解释：房价下滑和市场交易量下降趋势不可逆转，开发商们要认清形势，支持政府宏观调控，了解政府调控市场的苦衷，稳定市场秩序。

　　这恐怕是开发商们在房产税大棒落下之前，对行业的最后一次用心良苦的动员。

　　实际上，任志强一向距离调控决策层不远。

　　2010年4月份，“国十条”出台伊始，任志强就呼吁行业“给政府一个台阶”。无奈的是，房地产行业已高度市场化，不是任何一个人说了算。后来，随着北京等地方政府出台“限购”政策，任志强放弃原来劝说同行们支持调控、主动降价的语调，转而又开始反对个别地方政府出台的并不理性的调控政策。

　　记者从北京房地产圈听到这样一个故事，可能更好佐证任志强与这轮房地产调控之间微妙的关系：某城市传出将出台房产税改革试点的消息，而任志强与此市领导关系很熟，遂发一短信，列举房产税试点改革的约19条难点，请对方给予解答。

　　结果不得而知。

　　不过，从10月27日任志强发布的致同行业的信中可以看出，“房产税改革试点将推出”消息的确不是空穴来风，这如果成行，将给予中国房地产市场一个破坏性影响。

　　陈志对记者表示，现在很多开发商认准了政府“限购”的政策不可能持续太久，而开发商资金实力又很强，多数就采取了硬扛的态度。

　　任志强的上述新言论，正是告知这些硬抗的开发商，站在全局的角度想一想，为了房地产行业本应该继续拥有的20年黄金时期，不要再与政府硬扛，避免出现“倾巢之下，难有完卵”的结局。

　　即使房价不下降，房地产市场也会因为房产税改革而出现需求急剧萎缩、房地产市场大起大落等问题，让一些开发商生存不下去。

　　但中国有几万家开发商，各自信息不对称，更有个别地方政府保护，并不能充分理解任志强等的良苦用心，至今未见开发商与政府调控博弈有明显胜负之分。

　　而地方政府和中央政府的博弈则很简单。

　　重庆、上海等大城市希望开征房产税，以充实地方财政。而“十二五建议”中也提出，未来5年财税体制改革将逐步建立省级政府为主导的财税体制，将一部分税权下放，诸如资源税、房产税等可能成为地方税源的税种，地方政府都很踊跃。

　　另一方面，地方政府与中央政府就稳定房价的博弈也未结束。地方政府如果开征房产税，而又继续维护地方土地财政利益，并不想稳定房价，就会导致地方房价不但没降，反而可能会继续上涨。

　　厦门规划局局长赵燕菁对记者表示，目前中国已经形成了土地垄断出让为主的一次财富分配形式，短期内中国又不能改变对土地财政的依赖，此时开征房产税，无疑是对有产者的第二次剥削，会遇到很大的阻力，不亚于拆迁。

　　除了房产税的技术问题还有什么？

　　任志强称，如果将中国房屋全部评估一遍，要100年左右，如果上海的房屋全部评估一遍，也要20年。

　　在任志强发给某市领导的短信当中，就将房产税改革的技术性难题作为了重点。而这些问题，至今也是各界对房产税改革迟疑的原因。

　　北京地产圈一名资深人士在珠江紫宸山举办的“加息下楼市走向何方”论坛中表示，北京各类房产有30余种，如公务员经济适用房、军队产权房屋、中央产权房屋等，如何解决这些不同产权的房屋征税问题呢？

　　例如，北京某部委公务员，按照分房政策，以6000元/平方米的价格买了一套经济适用房，但是给予了完全的产权。如果按照面积或者按照评估价值来征收，则周边房价约为2万元/ 平方米，该公务员的工资都不够缴纳房产税。

　　如果房产税开征从第二套住房开始，那么如果一户家庭拥有两套住房，是按照第一套开征，还是第二套开征？

　　任志强称，如果将中国房屋全部评估一遍，要100年左右，如果上海的房屋全部评估一遍，也要20年。

　　房产税改革最大的难点就是价值评估问题。目前，大部分地区政府表示要按照评估值征收房产税，如果按照原值进行征收，则没有抑制房价的作用。

　　陈志表示，有关部门初步的想法是实行片区价格。也就是一片地区实行统一的评估价格进行征收房产税。但是房产所处同一地段，房龄不同，价格相差也甚远。

　　而以上还仅是简单的技术博弈。

　　本轮房产税改革试点的一个打击目的还在于通胀和人民币升值的压力下，大量外资热钱可能涌入中国楼市，由此可能带来资产泡沫的问题。

　　记者调查了解到，今年6-7月份，受调控影响，大量投资性资金曾经撤离楼市，而8月份开始，随着国内通胀压力加大和人民币升值的影响，内资和外资再度进入楼市。9月份房价和交易量上涨即是例证。

　　据媒体报道，深圳一处中国银行办理处，港币兑换人民币业务上升了40%。究其原因是利差。1000港元存在汇丰银行，1年利息只有1.5港元左右，而兑换成人民币存在内地，则有25元的利息。

　　当然，港币进入内地以后并不会满足于存款，投资楼市和其他理财产品就是选择。而受国内限购政策影响，这些投资性资金并不能多次购买普通住宅，高端别墅项目就成了外资进入内地楼市的首选。

　　一般来说，外资进入内地楼市后，喜欢购买独栋别墅这样的产品，这样的产品资金量大，长期有利于升值。10月份以来，北京市千万级以上的别墅成交上涨了60%，以珠江紫宸山为例，10月份成交10套，环比上涨100%以上，每套总价3000万元以上。

　　在陈志看来，本轮房产税改革的一个重大技术博弈在于能否将外资“关进楼市”。因此，何时出台房产税，出什么样的房产税，也取决于年底国内楼市变化和通胀压力变化。

　　目前，决策部门在密切关注外汇进入中国的势头，如果过于凶猛，为了避免楼市调控增加新的复杂性，出台房产税改革试点就是杀手锏。

　　因此，房产税改革试点推出时机、技术博弈，还有待于年底的新一轮房地产市场博弈变局。