张艳红

　　本报问卷调查显示

　　在遭遇“史上最严厉调控”之后，后续还有什么政策，各地的“靴子”会在何时、以何种方式落地，开发商心里很没底。

　　《第一财经日报》近期对全国22家房地产企业的高管所作的一项问卷调查显示，近八成的受访高管认为，目前房地产市场面临的最大风险，不是成交量下降，也并非房价的下降预期，而是未来政策的不确定性。

　　这中间，开发商们最担心的是有关房屋保有税的传闻成为现实。

　　开发商心里一块“大石头”

　　所谓“手中有粮，心里不慌”。眼下的房企高管们，似乎并没有表现出过多焦虑。大多数受访的开发商老总将此次调控与2007年作了区分，称当时大家没钱，现在却是腰包鼓鼓。但是他们对后续可能还会出来的政策，不得不做好充分的心理准备。

　　在接受调查的22名高管中，有17位认为中国房地产市场当前面临的最大风险是“政策调控的不确定性”，占总数的77%，有3位认为最大风险来自于“政策收紧会导致行业资金链紧张”，1位认为“市场供需矛盾突出”。

　　高管们还对未来可能出台的调控政策进行预测，其中11人认为会“加息”；16人认为会“开征房产消费税或保有税”，超过总数的一半。

　　中国房地产信息集团也在一份研究报告中预计，如果房价不能出现合理回落，政策的出台不会就此打住。

　　而房屋保有税，正是多数开发商心里的一块“大石头”。这块石头悬在他们心里，何时能够落地，大家都没有底。广州市社科院科研处处长彭澎博士就指出，“保有税才是迫使开发商降价的最有效手段。”

　　近期，频繁传出房屋保有税将率先出现在上海对“国十条”的贯彻意见中。有分析指出，一旦上海开了口子，将是对房地产市场最大的冲击，也会成为最严厉的一个地方性贯彻意见。

　　事实上，在公开的场合，开发商都不愿提及房屋保有税。但在私下场合，多位房企高管表示，他们最担心的，就是这一新税种的出台。这也是政府在房价调整不及预期的情况下，最有可能祭出的“杀手锏”。

　　这轮调整会经历多久

　　对于这轮市场调控会在何时见底，近一半的高管认为是在2010年。

　　如果此番调整如上述高管所预见的一样在2010年底结束，那么，多数开发商将不会在此轮调控中备受资金煎熬。因为多家房地产企业的财务数据显示，其资金链条尚处于安全线以上。

　　中原地产研究中心的一份月报中也评估，只要开发商不买地，即使市场成交低迷6个月，开发商的资金状况也不会比2008年底更差。

　　但是，此番调整是否会在短短半年结束，也有相当数量的高管对此不抱乐观态度。调查显示，36%的人认为在2011年，18%的人甚至认为调整要到2012年才结束。

　　在此之前，保利地产董事长李彬海曾公开表示，此番调整的时间周期，绝不会比2007年开始的那一轮短。据悉，在某些城市，上一轮调整前后经历了近1年半的时间。

　　短期的市场波动尚不足以撼动开发商的资金根基，但长时间鏖战下来，结果便不得而知。因此，有3位受访高管表示，行业最大风险来自于“政策收紧会导致行业资金链紧张”。也有高管表示，去年抢夺过多地王，而且负债率较高的企业，将在这一次调整当中最先受到冲击。

　　无疑，在并不确定的前景下，攒粮过冬，将是开发商们的头等大事。融资也因此成为高管们颇为关心的问题。

　　调查显示，3位高管表示将选择IPO融资，9位称将增发或发债，13位表示愿意进行项目股权融资，6位愿意引入战略投资者，7位称选择与信托公司合作发行信托产品。

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