新浪财经讯 2月3日下午消息 时隔7年后，北京市拟再次上调基准地价，并在级别基准地价上，增设区片基准地价和路线价。北京市国土局表示，此次基准地价的调整或将影响物业税的征缴、拆迁、二手房等领域。

　　居住类基准地价或翻番

　　北京市国土局今日还首次就基准地价更新成果召开听证会。

　　北京市国土局副局长曾赞荣表示，此次基准地价的调整，或对房地产市场、物业税开征以及拆迁等方面产生影响，而更新成果经过审批程序，才会正式生效，预期会在一季度内。

　　与会的听证代表，来自中介机构的杨女士表示，经其测算，调整后，居住类用地基准地价或为02年的1.7到2倍，工业用地基准地价或为1.6到3.5倍。

　　“如果把地价水平毛地价折让成出让金，此次修订比之前有50%增幅。”杨女士如此说。

　　而按照最新的规划，全市商业、办公、居住、工业四类用途均划分为十二个级别(此前为10个级别)，在级别范围内划分了212个商业用途区片、209个办公用途区片、211个居住用途区片和181个工业用途区片，对58条商业街编制了商业路线价加价幅度表，建立了用途修正、产业修正等九项丰富和实用的修正体系修正因素体系。

　　利好京城楼市

　　目前北京实行的基准地价是2002年调整的。按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分为十个级别。

　　东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他郊区县则处于六到十类地段。

　　其中，商业、综合、居住用途的最高一级价格分别达到了9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十级则分别只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。

　　北京中原三级市场研究部认为基准地价的上调可能对于已经开始调整的北京楼市市场反而是一个利好影响。会增加普通房源比例，减少税费，有利于市场成交回暖。

　　按照目前市场的实际情况，在09年房价已经上涨了超过50%，相应的非普通住宅的认定标准也应该相应调高，如果提高50%的基本价，有望使得北京被认定为非普通住宅的房源减少到25%左右。而部分房源需缴纳的税费或可减少一半以上。

　　北京拟提高土地出让底价

　　在听证会上，国土局相关负责人还解析政府如何确定土地收益。该负责人称，招拍挂的土地，是按照成交的熟地价和一级开发授权活动以来，所审批的案例计算开发成本，对其进行核算后，确定政府增值收益水平。最后确定25%的比例作为商业办公和居住用地的土地出让收益比例。

　　北京市国土局副局长曾赞荣称，此次基准地价的调整对市场上的土地交易价格影响不大。只是对收购储备土地，对征缴土地使用税做参考。

　　不过，曾赞荣表示，此前拍卖的几块住宅用地，相比于出让底价，都出现了很高的溢价。“这主要是因为北京去年没有对地价进行修正，而目前其他城市都已经把起拍价抬高了”

　　“今年我们会抬高起拍价。”曾赞荣如此表态，他具体解释称，“预计成交价会达到多少，那出让底价就按照其60%来定，这样可以缩短拍卖的时间。”(丁蕊 发自北京)

　　更新成果及与会代表意见：

　　新增区片基准地价和路线价

　　据新浪财经了解，经过调整后，北京市将建立多层次空间土地级别划分体系，在原有级别基准地价的基础上，新增了区片基准地价和路线价等。

　　也就是，在同一个级别的地块，其基准地价仍会按照区片进行调整。而同一条商业街上，路东和路西的区域都会因为商业价值不同，而有不同的标准。

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春表示，应当把区片基准地价和级别基准地价的关系搞清楚，将来是依据区片还是级别征缴土地使用税待明？过去是以级别定，今后将如何参考，待明确。

　　目前，按照北京市的相关规定，不同等级的土地相对应的税额不同，根据2007年最新调整的结果，北京市的城镇土地税由原来的每平方米0.5元-10元提高至每平方米1.5元-30元，提高了2倍。 如果基准地价上调，土地使用税税额势必将上涨。

　　楼面价作为基准地价唯一价格表现

　　按照最新的调整规划，今后将采用楼面熟地价作为基准地价的唯一价格表示方式，统筹协调协议出让价格和招拍挂出让价格，实现熟地价和政府出让土地收益的市场协调联动机制。

　　北京市规委代表则表示，目前居住和商品房用地价格倒置，其或有价格调整的因素，但也存在房屋自身价值的变化。如果按照楼面价作为基准地价的唯一价格表现，“在房价涨幅过快的情况下，这是限制价格还是承认高房价的价值呢？”

　　将加强动态监测

　　根据最新修订的成果，将基准地价与地价动态监测、标定地价相结合，探索建立了根据城市规划和市场状况及时更新进行局部动态更新的机制。

　　对此，参会的听证代表表示，本次基准地价更新确定的价格水平是指基准期日2009年1月1日，但一年来北京的房价已经涨了很多，市场是超过预期的。“而作为技术成果，基准地价的更新可能也存在滞后性。”需要建立修正系数，以保证动态性。

　　基准地价成果将向社会公开

　　不过，北京市国土局也表示，将整合地价管理资源，建立了基准地价应用管理平台，实现基准地价发布、信息查询等功能，充分体现社会化服务功能。

　　国土局相关负责人表示，目前基准地价更新的成果暂时保密，经信息委审核后，会向社会公众开放，届时可在国土局网站上查询电子版的信息。(丁蕊)

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