物业税空转近3年难落地 仍停留在争论猜测阶段
“空转”近3年 物业税离落地仍远
近日，物业税再次成为热门话题。国务院在《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以下简称通知)中，再次提出“年内研究开征物业税”，由于此后再无官方的明确说法，物业税还只能停留在争论及猜测阶段。
物业税征收的时机还不是很成熟，年内征收的可能性不大。6月10日，接受记者采访的涉及该税种征收的财政、税务及房地产三方面的官员和专家均表示，物业税征收仍处于研究阶段，短期内不可能出台征收政策。甚至有专家认为，物业税在技术层面上，还需要相当的时间去运转，大概要有几年的时间。
焦点1 征收时机还不成熟
按照国务院的《通知》内容来看，年内进行开征物业税研究涉及到四个部委———分别为财政部、税务总局、发改委和住建部。记者就此向上述部委求证时，均未得到明确的开征时间表。
据知情人士透露，物业税是一个新的税种，按常规该税种出台并进行征收，要经过多部门决策。首先需要财政部、国家税务总局及住建部牵头，制定一个相对详细的细则草案，草案制定后还需要多方征求意见，然后报请国务院法制办审核通过，如果该税种出台涉及其他税收法规的变化修改，还需经过全国人大审核通过，最后才能颁布执行。
“这个程序走完后才有可能出台，可以肯定的是物业税今年无法走完上述程序。”该知情人士表示，虽然政府可能为了推动税种出台，会加快其程序操作，但今年完成仍不现实。此外，据《中国经济时报》称，国务院法制办负责人表示，今年暂无相关物业税的立法计划。“很多因素决定开征物业税短期难以实现，可能还需要很长时间。”国务院法制办有关负责人这样表示。
“短期内物业税很难出台，主要是时机还不成熟。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员、中国城市经济研究学会副会长杨重光教授表示，物业税开征不是简单的税费改革，涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面。房产如何评估、针对哪些物业开征、税费比例、如何约束个人欠税、个人房屋认定，政府该如何征收、该税收最后用于何处等等，都需要很长的时间来完成。“目前暂未看到较成型的草案。”杨重光表示，此前，国务院发展研究中心、财政部财研所都有该方面的研究，但基本还是建立在委托研究的层面上，属于理论研究范畴。
焦点2 “空转”后难落地
物业税征收最早出现在公开的官方文件上是6年前。十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中，该决议曾提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
2006年10月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。此后，第一批北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省市试点消息传出。2007年10月，国家税务总局宣布，增加安徽、河南、福建、天津四省市为试点地区，至此，包括首批的共有十省市开始物业税“空转”运行。
当时，业内外人士普遍认为，国家税务总局的这一做法预示着通过几年的物业税“空转”试点，在取得既有成果的基础上，试点省市中的部分城市可能率先进行“实转”并向全国推广。“国家税务总局物业税空转运行，并非是细节性运行，而是假定的框架运行。”有知情人士表示，所谓“空转”，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。
由于物业税的征收是以房屋评估价位为计税依据，这涉及到部门利益相争的问题，即在新的物业税评估设计上，究竟由哪个机构掌管评估大权。可供选择的评估机构有四种，分别是地方税务机关、社会中介机构、地方国土部门以及财政部门。目前最具竞争力的是具有征管权的地方税务部门和具有房产信息优势的国土部门，最终由哪个部门来完成，目前暂无定论。
“物业税真正开始征收，物业的评估工作应该由专业的社会评估机构去做。”中原地产华北区域总经理李文杰认为，针对目前全国城镇不少于2亿套的住宅及众多经营用房，短期内很难完成上述评估工作。因此在10个城市中进行的空转到落地，还是有很长的路要走，税务部门的空转仍处于简单的模拟阶段。
焦点3 税制设计或影响房价
之前业内及舆论认为，物业税开征在一定程度上可以平抑房价，购房者买房会更便宜。但在记者的采访中，包括经济学家、房产专家都认为，物业税征收后并非人们想象中的那样房价会大降。
有税务专家告诉记者，开征物业税之前，房地产税收主要集中在保有环节、房产流通和周转环节等三方面，开征物业税之后，这三方面的税率会降低，这样有利于房屋流通，对调节房屋占有结构有一定作用。对房价的影响，要看具体的税制设计，如果税率稳定，影响应该不大。
“政府现在提出物业税的问题，出发点不是为了房地产业，主要是为了增加稳定的、合理的税收渠道。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌认为，物业税的出台不会影响房价。土地出让金和物业税是两回事，土地出让金是土地使用的费用，而物业税是物业持有的费用，所以不能只收一个。房价主要是靠市场影响的，租房或买房，受供求关系决定，物业税的出台立马平抑房价的想法是不现实的。
焦点4 可能先征商铺豪宅
有公众认为，我国现行的土地使用制度为“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权。
根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等，而其全部税费，用地者需在取得土地使用权时一次性支付。房屋流转交易时，再缴纳交易税。也就是说，购房者在购买房子时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费，当然也包括了“物业税”，因此，物业税出台前，已购房产不应该重复缴纳“物业税”。不过该说法并没得到权威部门的认可。
目前公开的舆论则是先从商业及高档住宅进行征收。财政部财政科学研究所所长贾康认为，如果真的条件成熟了，除了营业性的不动产被物业税覆盖之外，首先可能被考虑覆盖的应该是高档豪华住宅，比如独立别墅。而这个税种和一般老百姓持有的住宅还很远。
中央财经大学税务学院副院长刘桓也认为，物业税开征后应该分三个阶段，先期可能针对商业性用房和企事业单位房产征收，中期针对个人购买的豪宅征收，最后才会对个人购买的普通住宅征收。
■ 名词解释
物业税是什么
“物业”的概念等同于“房地产”或者“不动产”，物业税实际上就是房地产的持有税收，是房产的所有者为自己的房产向政府缴税，主要的方式是随着房子的增值多少而缴纳不同水平的税收，这在很多国家都是成熟的制度。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对公民的财产所征收的一种税收。成熟的房产税收会包括交易和持有两个环节，目前内地没有推行真正意义上的物业税，但实际上，在购买房产的交易环节中，房价中已经包含了所有的土地使用期限内的税费成本，是一次性全部缴纳。真正意义上的物业税是以每套房产当年的评估总价值，按照年度逐年缴纳，从这个意义上理解，第一次买房时所支付的费用就少一些，买房的门槛会低一些；如果买了多套房空着，现在是不用负担成本的，但一旦实施物业税，每套房子都会有一定的税收成本，房子越多代价越大。
■ 他山之石
看人家怎么缴
【美国】各州和地方政府的不动产税率不同，大概是按照每年缴纳房价的0.8%-3%计算，例如，一栋10万美元的房子一年要缴纳800-3000美元的物业税。由于财产税与地方的经济关系紧密，因此多由地方政府征收。
【新加坡】新加坡物业税是由国内税务局对所有房产征收的税种，自住房产的物业税以家庭计算，第一套房收每年房屋总价4%的物业税，第二套及以上每年收11%，针对中低收入者的政府组屋也必须缴纳物业税，其他类型房产的物业税率是10%。第二套以上的住房如果出租，政府要收比较高的租金所得税。
【中国香港】目前香港物业税按租金缴税，每年征收。税值根据实际租金收入而定，包括租金、为楼宇的使用权而支付的许可证费用、支付给拥有人的服务费及管理费、由住客支付的拥有人开支(如修理费)等。若房产拥有人为法人团体，可申请将租金视为公司营收，免缴物业税而征利得税。全部由业主自住和纯作家用的楼宇，空置，不作任何用途的物业均属于免费项目。
本报记者 张学冬 李宛霖 张家齐
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