信贷政策由紧变松、经济有所回暖
据新华社电 一些房地产商几个月前还为楼市“量价齐跌”而苦闷,但进入今年5月,政策扶持带来的楼市“小阳春”,突然在一些城市急剧升温。像杭州楼市成交量和成交价双双创出历史新高,这在危机阴影下出乎人们意料。
是什么兴奋剂让一度冻结的楼市陡然亢奋?涌入楼市的接盘资金从何而来?
楼市不再仅仅是“小阳春”?
今年5月,杭州楼市以几近疯狂的数字刷新历史纪录,成交量高达10058套,而2007年6月创下的最高纪录不过是6000多套。连开发商们也没想到,楼市的历史新高会在金融危机影响还在持续的时候到来。
据中国指数研究院信息中心的最新监测,5月份全国30个主要城市中,成交面积环比涨幅超过10%的有17个,占到城市数量的一半以上。其中环比涨幅最大的为杭州,达到55.65%,天津也高达22.22%。总体来看,全国绝大多数城市住宅成交面积都有明显上升,成交价格也以上涨为主。
“楼市库存将被迅速消化”,杭州房地产管理部门有关人士表示。据统计,5月份杭州市新推出的房源为67万平方米,但是成交量高达108万平方米,存量房跌破2万套大关。“如果按照5月份1万多套的消化速度,杭州很快就会无房可售”。
是什么力量让楼市突然异常活跃?记者调查发现,信贷政策由紧变松、经济有所回暖,是楼市出现“小阳春”的主要因素,但除此之外似乎另有“推手”。
借“楼市回暖”退房解套
最近楼市的高退房率引起社会关注。有关专家指出,高退房率的一个重要推手是开发商“自买自卖”。这样做可以一石三鸟:一是从银行“套现”,缓解资金压力;二是形成托市效应,回避降价售楼;三是形成热销假象,制造楼市交易的虚假繁荣。
杭州透明售房网显示,位于杭州城西的某楼盘,5月上旬,原购买人王某和徐某分别退售该楼盘住宅4套,总共涉及金额7000万元左右。
据杭州房管部门掌握的情况,两位买家个人资金较为充裕,去年底受这家房产公司所托,以每平方米3万元左右的市场价购入这批滞销房产,其实是通过房产抵押的方式,以个人信用从银行取得贷款,为陷入资金困局的房产公司解困。
杭州市房地产管理局市场处处长张璐说:“他们当时就差一口气,银行不可能再贷给他们资金,如果没这7000万元,一周内这个企业肯定就完了。”
统计显示,5月杭州透明售房网上显示的退房记录为135套,是今年以来最多的月份。记者调查了5月20日和26日两个有退房大单的楼盘,发现原购买人就是开发商的合作者或投资方之一。
“近期同个楼盘出现大量退房证明,开发商在借市场转暖之机,急于回购之前为托市而‘自卖自买’的房产,并悄悄出货。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。
“谁也不知道有多少笔法律手续上看不出破绽的‘假按揭’从银行取得了贷款。”有关专家表示,如果目前被急速拉升的楼市行情掉头向下,一旦断供出现,银行就是最终的买单者。这将使此轮危机“旧伤未消,又添新疤”。
抄底“游资”卷土重来楼市
如果说今年一季度楼市“价跌、量升”是政策利好显现的话,近一个月来部分城市房地产市场的急剧升温,绝非单纯的自住需求所能推动。
华邦地产信息部主任韩伟军认为,从近期杭州等地成交情况分析,总体看,带有投资性的购房接近50%。
不少专家分析说,刺激投资者“抄底”楼市的主要原因,除房价一度下降、交易成本降低外,宽松的货币政策对投机资金非常有诱惑力。
几个月前还信奉危机下“现金为王”的炒房客卷土重来,与众多国内外机构对“中国经济率先复苏之后率先进入通胀”的预测有直接关系。
一些“抄底”购房者坦言,现实的证据就是国内流动性持续充足,原材料价格迅速回升。与上一轮经济景气周期一样,嗅觉异常敏锐的投资客首先想到了炒房。“通胀到来之际,也就是楼市、股市大涨之时”。
“楼市回暖”的根基还不稳
种种迹象表明,由于一些银行放贷门槛一松再松,加之贷后监管不力,为“游资”炒房、假按揭等行为提供了可乘之机,应引起足够重视。
记者在杭州、北京等地调研发现,如今二套房贷的变相放开已经成为“公开的秘密”,首付两成、利率打折的优惠条件,购房者轻易可以取得。企业购置非住宅类商品房原来不允许办理按揭,现在许多银行也大开方便之门,允许五成首付后给以贷款。
客观地说,今年一季度的楼市“小阳春”,虽然有经济回暖影响的因素,但本质上是一轮轮“利好”措施推动的“政策市”,受刺激政策的短期影响,去年积累的刚性需求一段时间内得到集中释放。
“目前一些城市房价疯狂上涨只能是昙花一现。”赵杭生认为,下半年楼市疯涨的“幕后推手”将逐步消失:第一,上半年放出天量的银行信贷下半年将明显减弱;第二,积累一年的楼市刚性需求集中释放后也将明显萎缩。
专家指出,房价最终取决于经济基本面。由于国际金融危机尚未见底,不能轻言国内经济已明显复苏,楼市回暖的根基是不稳的,“拔苗助长只会带来更大的问题”。