资金链紧张，导致开发商铤而走险做假按揭

　　N本报记者 章立群

　　几天前，在福州某地产知名网站的“楼市销售TOP10”中，记者发现二环路某名不见经传的楼盘，在3月底连续三天内，位居三甲，共销售95套，令人不解的是，售出均价每平方米高达万元以上。在福州过万元楼价就容易引发滞销的敏感时期，这样的业绩与数据也引发了众多业内人士的质疑。

　　无独有偶，昨日，福州鼓楼区陈先生在金山某楼盘交了5万元，定下C区一套房子，结果发现房子已备案，成交均价8322元/平方米，高于卖给他的7700元/平方米。有业内人士分析，这也可能是开发商将房子拿去做假按揭，而今出手。

　　……几起疑似假按揭案例，让人们不由得怀疑：我们看到的会不会只是冰山一角？福州近日楼市“小阳春”与假按揭有关吗？假按揭会造成哪些危害呢？我们又要如何防范呢？

　　揭秘：为什么会出现假按揭？

　　“假按揭”通常是指开发商以套取银行信贷资金为目的，采用虚假申请人、虚假申请材料、虚增房价(面积)、虚假申请事由等手段，向商业银行申请个人商住房按揭贷款的行为。

　　事实上，假按揭并不是新生事物，一位知情人士对记者说，自从1997年起，房地产贷款重点从开发贷款向消费贷款转移开始，就有“假按揭”出现，到现在，已经成为一个业内共知的秘密。一位银行信贷部工作人员认为假按揭多数是“非恶意的、较良性的”。比如上述的陈先生案例，在他看来，疑似假按揭就成了真按揭，也没什么大风险，而这种“假真”之间的转换也与福州相关政府部门对“住宅更名”的放宽有极大的关系，这导致开发商在房产未做产权之前，有足够的空间运作；而二环路某楼盘，则可能是资金链出了问题，这种风险比较大。

　　和信投资执行董事李日强认为，出现假按揭主要是个人房贷手续较开发贷手续简单，而且，利率比开发贷款低(利率最少相差近20%)，而目前银行开发贷有季度额度限制，因而开发商资金链紧张时，这种方式极为便捷，而且提高房价假按揭后，开发商可以从银行融到更多资金；此外假按揭能制造卖得好的假数据，让有从众消费心态的真正购房者被骗入市。

　　如果说开发商有“贼心”，那么银行监管不力则让贼心得逞。

　　由于房贷成本低、收益稳定、风险相对较小，因而成了各大银行争夺的优质资源，因而，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，甚至未办理抵押登记手续就发放按揭贷款等，客观上纵容了假按揭的发生。

　　影响：“小阳春”与假按揭有无关联？

　　“年后福州楼市转好，与假按揭无关。”在前线机构董事长缪斌看来，假按揭也需要成本：有首付、月供以及成二手房后的转让费等。只有在楼市非常冷，项目降价也难以销售时，开发商为了尽快回笼资金，才会如此做。而目前福州楼市，只要开发商稍稍降点价，就会稀释很多需求，所以多数大开发商没必要这样做。

　　“当然不排除少量开发商希望‘锦上添花’，从而吸引更多真正的消费者入市，而采用一些如零首付之类的手法，或者别的更隐蔽的假按揭方式，但是这绝不是福州的主流。”金山某项目负责人如此认为，尽管乌龙江边也出现了疑似假按揭案例。

　　从福州市交易登记中心网站上，记者看到，多数开发商的销售数据是日积月累，价格有延续性。

　　这与假按揭典型特征“高(银行按揭房价)买低(最后转给真正购房者)卖”以及“集中放量”显然不一样。

　　“体量少、少数案例，犯案者多为小开发商。”这是多数被采访者对福州假按揭可能性的共识。

　　提醒：加强防范

　　毫无疑问，假按揭会对市场造成很大的危害。首先，是带来极大的金融风险；其次假按揭会使一些不知情的购房者受害，如个贷违约，将导致个人信用记录上会有不良记载；若是知情者，有可能要承担相应的民事责任；最后，假按揭造成了地产虚假繁荣，引诱社会大量资金涌入，影响行业健康发展。

　　那我们如何防范呢？福州业内人士认为，假按揭的根源在于积极的货币政策，也即开发商铤而走险的成本比较低，比如，二套房贷也能享受7折利率、20%首付的优惠，所以，要抑制这种需求，最有效的办法可能就是收紧按揭，但这与当前积极的财政政策、拉动内需是背道而驰的。因而，就假按揭而言，其最大的监管者是银行。

　　与此同时，有业内人士也提出，假按揭的盛行还与“住宅更名”的放宽有极大的关联。大致在2006年4月至2008年11月，福州相关职能部门为了肃整楼市，要求住宅做了产权之后才能更名，手续比较繁杂，这样一方面杜绝了炒房兴盛，同时也让开发商假按揭成本提高，因为做产权之后更名，属于二手房交易，假按揭成本增加。而今，因为楼市转淡，这个从严办理又有了空间。因而，业内人士认为，如果有关职能部门对“住宅更名”有更多监控，也能在一定程度上防范假按揭。

　　至于普通购房者，一方面购房要货比三家，避免盲目从众，另一方面还是要购买品牌，风险相对较小。最后，如果当个人资信证明被开发商利用时，要质疑、投诉。而当开发商打出“零首付”的招式时，购房者要量力而行。

　　□资料链接

　　假按揭三种模式

　　假需求。

　　这种假按揭危害最烈。开发商用虚拟的购房者，如其内部员工、关联企业员工充当购房者，把卖不出的房子“卖了”出去，从银行直接套现。

　　如果开发商资金周转出现问题，那会出现断供、烂尾。

　　假证明。

　　这种假按揭最普遍，许多人为了买房开高收入证明，由于传统上中国民众重储蓄轻消费，基本上不会过度消费，因此，风险并不大。

　　假售价。

　　这种假按揭最隐蔽。目前市场上基本上有两种方式进行操作，一种是与假人头相结合，开发商故意把售价定得非常高，从而可以从银行套取更多的按揭款；另一种方式则是采取垫首付、免首付、借首付等各种方式，减少购房者首付金额，降低购房者购房门槛，从而在实现降价销售的同时，却可以从银行套取更多的按揭款。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。