住建部调研称楼市已回暖 地产刺激政策可能性渐冷

　　姜洪桥

　　前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。刚刚结束的住房与城乡建设部全国房地产市场调研，得出了上述最核心的数据。

　　针对这个持续一个月调研方才得出的结果，住建部认为较为乐观。而“微服私访”的调研形式，也增强了住建部对这一数据的信任度。由此，住建部将今年上半年的地产市场依然定性为观察期。

　　此前，市场预期3月份之后，政府会继续出台大规模房地产市场刺激政策的想法，将会落空。

　　微服私访

　　据悉，此次住建部派出了规模庞大的调研组，对全国30多个大中城市进行实地踩盘和调查。为此，除了主管房地产市场的部门，城建司、保障司、政策研究中心都派出人手全力协助。所到城市，除了要求地方政府提供统计资料外，一个重要的任务就是隐秘身份到各楼盘现场去了解真实状况。

　　在关于房地产市场的争论太多、博弈太复杂、统计数据也多如牛毛的情况下，这一次住建部显然采取了更具实际效果的调研方式。住建部的高层官员在一个讨论会上曾表示，住建部进行了微服私访，了解到的真实情况并没有相关方面表述的那么悲观。

　　住建部此次调研，有两点值得注意。第一，调研以“微服私访”形式进行，时间长达一个月。第二，救市争论核心已经从泛泛的救市转向是否要救开发商。因为在未来相当长一段时间，都将存在量升价跌的趋势。

　　截至目前，调研已基本结束，材料正在汇总当中。住建部官员透露，一个具有广泛代表性的数字是，全国的住房成交量在此前两个月同比增长6.1%。这个数字尽管抹煞了地域间的差异，但依然能大体反映出，成交量回暖在全国范围内蔓延。

　　住建部判断，2008年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现成效。由此，未来一段时间住建部对房地产市场的政策仍定位于观察期，相关政策将不会有大的调整。

　　还是观察期

　　2008年，中国住房市场持续低位运行，处于历史上最不景气时期，各城市成交量大幅下跌。以北京为例，住宅成交量腰斩，成交金额1037亿，降幅47%，跌回2004年的水平。

　　房地产市场的严峻形势，逼迫政府部署救市措施。但在如何救市上，却存在较大的分歧。2008年12月17日，国务院发布《促进房地产市场健康发展措施》，主要内容为降低地产交易环节税费。这个文件发布之前，发改委约见了全国性开发商组织负责人。该组织提交了一份主要包括4方面内容的政策建议，包括放开第二套房贷款限制、二手房交易税费减免、开发商企业税费减免等。

　　内部人士透露，住建部当时对于开发商提交的这份建议有不同看法。从程序上说，开发商提交建议的渠道惯例应该经由住建部转达，但这次是经由发改委。之后，国务院发布的文件也显示，仅采纳了开发商四条建议中的一项，即二手房交易税费减免。

　　对于国家出台的地产业刺激政策，房地产企业的共识是政策好，但是力度不够。华远集团董事长任志强在今年年初表示，中央需要继续出台更有利于房地产市场发展的政策，北京才有可能用更短的时间消化库存。

　　尽管被认为政策刺激力度不足，但住建部依然将这段时期定为观察期，期限是截至今年的三四月份。房地产市场的政策周期波动在3个月左右，2月份住建部的微服私访，便是为下一步的政策调整提供依据。

　　调研结论乐观

　　房地产类上市公司的不俗表现，支持了住建部“相当乐观”的调研结果。中海地产，2008年全年实现房地产销售额266.1亿元，及销售面积270.9万平方米，分别按年增长19.3%和25.4%。保利、万科、金地都保持了较好的成绩。在较好的业绩，以及对成交回暖的乐观预期下，前一周，股市房地产板块涨幅跃居第一位。

　　不过，业界对于地产市场是否走出寒冬，仍然存在质疑。房地产上市公司的业绩存在明显分化，而目前这种回暖态势能否持续，也是疑问。

　　发改委公布数据显示，近80%的城市住宅成交量环比上涨，且三成以上城市涨幅超过50%。从整个地产市场来看，这样的数据能够支撑市场回暖的判断。但对于开发商个体就未必如此。戴德梁行发展顾问部董事王晨介绍说，所谓救市应该分为两个层面，一是救成交量，二是救开发商。王晨认为，目前没有必要再出台刺激成交量的政策。但是，从成交量回暖到房价反弹，则需要一个相当长的过程，其中的一个阶段是成交量增长而房价下跌，这段时期对于开发商来说，压力仍然巨大。

　　高盛最近的报告认为，尽管成交量反弹，“稳固的房地产市场依然遥不可及”。高盛高华分析师表示，“考虑到库存，经测算，成交量维持同比50%增长，房价在四季度才能稳住。”这是一个很高的要求，50%和6.9%增速之间差距甚远。而且，一二月份6.8%的乐观数据，能持续多久还是个疑问。

　　相对高盛悲观的看法，一些乐观的中介公司认为，2月份的成绩如果能在3、4月份保持下来，房价就能稳住。

　　这些争论，对于政府的政策制定意义已经不大，政府只关心交易量是否回暖。而房价的下跌过程会持续多长时间，最终将考验开发商的生存能力。

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　　来源：经济观察网

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