昨天，国务院研究确定一系列促进房地产市场健康发展的政策措施。其中，有关进一步鼓励普通住房消费的若干规定，引起购房者及市场人士的高度关注。业内认为，国务院昨天出台的新政再次向市场传出积极信号，以自住包括改善性需求为主的普通商品住房买卖将得以进一步“减负”。

　　首要着眼鼓励普通住房需求

　　“此次国务院政策的着眼点并非为‘二套房’贷款松绑，而是‘进一步鼓励普通商品住房消费’，鼓励改善型普通自住房需求。”深圳平安银行上海分行个贷部人士表示。

　　2007年9月27日，中国人民银行、银监会曾经发布通知明确限制二次房贷，包括贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍等；2008年10月27日，央行出台规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持，但没有对“改善型普通自住房”进行界定。

　　昨天国务院公布的政策，明确了对“改善型普通自住房”家庭的贷款优惠办法。尽管对“已贷款”家庭有所放松，但值得注意的是，必须是“已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民”，才能“比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。按照上海市统计局公布的数据，至2007年末，上海城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米；人均住房居住面积16.5平方米。显然，住房宽裕的投资、投机客是无法享受优惠的。

　　据了解，今年10月27日起，上海部分银行已经开始按照家庭人均居住面积的标准给予房贷上的放松。宁波银行上海分行相关人士表示，国务院政策出台，表明了国家支持合理房贷消费的态度，但第二套非普通房的贷款是否会放开，还要静观市场动向。

　　转让环节税负再度减轻

　　昨天的新政对住房转让环节的税负作出了进一步的减免。政策规定，“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”

　　对于上海购房者来说，2年及以上免征营业税的规定，并无新的变化。因为在今年10月22日上海出台的14条促进房地产市场健康发展的措施中，已经明确规定“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。”

　　“但是对于购买普通住房不足2年需要转让的消费者来说，营业税从全额征收改为差额征收，无疑将切实减轻其负担。”易居中国分析师付琦说———

　　假设某购房者去年5月以80万元总价购入一套房屋，现在以100万元出让。新政出台前，应缴纳营业税100×5.55%＝5.55万元。新政出台后，应交纳营业税(100-80)×5.55%＝1.11万元，省下了4.44万元。

　　政策累加效应鼓舞信心

　　昨天的新政公布后，上海中原、美联等中介公司门店内的咨询电话明显增多，购房者关心的，除了政策本身的变化，还有政策对后市可能产生的影响。

　　据付琦分析，此次新政对目前市场状况的实际成交促动或许有限，但是对于鼓舞市场信心会起到政策累加的效果。10月份以来国家的诸多政策以及昨天公布的政策措施，除了给予购房者切实的优惠，更重要的在于恢复市场信心。频度极高的积极政策，折射出国家对“扩内需、保增长”的坚定决心，这对于恢复楼市信心将起到决定性的作用。

　　上海中原地产副总经理陈宇珏认为，新政出台后，买卖双方可能会为了等待进一步的细则出台以及后续的利好政策而放缓交易速度，预计在近期可能出现进一步观望，12月下旬的成交或许会受到影响。但最近的系列新政对于明年的楼市将起到极大的促进作用。美联物业副总经理丁伟则预计，受刚性需求的支撑，明年下半年楼市成交量会有所回升。