聚焦新政对房地产市场的影响

　　□本报记者 王光平 任晓 北京报道

　　接受记者采访的业内专家认为，昨日出台的减免房地产交易税费和调整房贷政策，意在着力“保增长”，但短期内难以改变当前房地产市场的低迷状态，房地产市场的稳定有赖于住房保障体系的建设。　

　　政策力度大 意在“保增长”

　　此次货币政策和财政政策一起出手试图稳定房地产市场，并且为地方政府采取更为深入的政策留下了空间，“政策的出台表明宏观调控着力保增长。”国务院发展研究中心研究员杨建龙说。

　　中国社会科学院金融研究所研究员尹中立认为，在经济增长面临不确定性，“保增长”成为当前主要任务的情况下，宏观调控部门希望通过稳定房地产市场来拉动投资。他说，此次出台的政策力度很大，对改善型普通自住房贷款利率下限扩大和首付比例降低可以看作是二套房政策的修正，其操作更为灵活。

　　房地产的低迷引发了人们对宏观经济的进一步担忧。中金公司首席经济学家哈继铭表示，从目前新开工的项目数量可以看出，房地产业投资增速明年还会下滑，这将带动相应的建筑材料如钢材、电解铝等的需求下降。

　　国家统计局日前公布的数据显示，9月份，国房景气指数为101.15，比8月份回落0.63点，连续十个月环比回落。9月份，房地产开发投资分类指数为103.22，比8月份回落1.18点，同比回落0.85点；1-9月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%；房屋施工面积分类指数为104.56，比8月份回落0.66点，同比回落0.99点；截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，从去年底以来，房地产市场交易清淡，购房者观望情绪浓厚，房屋销售不旺造成房地产开发商资金链紧张，并且有断裂的危险。如果房地产资金链断裂，则会影响下一轮开发，并会引发一系列问题。因此，对房地产市场实施一系列政策调整以刺激需求成为当前“保增长”的必要措施。

　　短期难改市场低迷状况

　　尹中立认为，当前房地产市场的主要问题是房价过高，购房者收入低造成购买力不足。因此，新政虽会缓解房地产市场的低迷气氛，但效果有限。

　　牛凤瑞指出，从此前的经验看，税费成本最终回到购房者身上，现在降低中间环节的税费和贷款利率，降低了购房者的成本，相当于降低了房价，有利于刺激需求，改变目前房地产市场僵持的状态。但是，具体有多大效果还有待观察。

　　杨建龙也认为，政策的出台虽然有积极作用，但房地产市场还要经过一段时间调整，并不能改变当前低迷的状态。

　　长江证券房地产行业研究员苏雪晶表示，住房交易税费政策调整短期对成交影响有限，本次政策调整更多地是有利于转变行业心理预期以及在中长期里刺激市场交易。苏雪晶说，实际上契税的变化与房价负担并没有太大的关系。这主要是契税占房价比重本身就不高。此前，个人首次购买90平方米及以下普通住房，执行1.5%的契税税率。此次契税税率下调到1%之后，以一套价格100万元的住房为例，购房者可少交5000元，影响十分有限。

　　此前，各地方政府已纷纷出台“救市”措施，如契税减免、公积金贷款优惠、财政补贴房款等。但苏雪晶统计指出，厦门、杭州与长沙在采取“新政”后成交量并没有明显上升，也没有改变逐步缩量的趋势，只有南京在刚实施的几天里成交量迅速上升，但是随后回落的速度也很快。从整体上看，各项措施出台后各地区也依然没有走出观望氛围，市场热度虽然有所增加，但交易量并没有出现明显变化，楼市依然有走低的可能性。

　　牛凤瑞认为，房地产市场问题的解决，有赖于住房保障体系的建设。他指出，房地产市场供求失衡，要增加有效供给，加大廉租房建设，同时也要增加商品房供给；适度松动土地、信贷政策。此外，还要净化房地产市场，确保房屋建设的质量，通过一系列综合措施引导人们的预期。尹中立也认为，要增加保障住房支出，完善住房保障制度，确保投资增长与改善民生一箭双雕。