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双率下调能否吹暖楼市

http://www.sina.com.cn  2008年10月10日 11:17  深圳商报

  业内人士认为,楼市复苏仍需时间,调整还将持续,但市场将有所分化

  中国人民银行8日宣布下调存款准备金率和存贷款基准利率,这对当下交易量持续萎缩、观望气氛浓厚的楼市无疑是一阵拂面暖风。业内人士认为,双率再次下调,为房地产市场传递积极信号,楼市复苏仍需时间,调整还将持续,但市场将有所分化。

  双率下调心理效应大于实际

  中国人民银行8日晚宣布:从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

  这是1个月内央行第二次宣布降息。9月15日,央行宣布将一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点,同时将中小银行的存款准备金率下调1个百分点。

  “这当然是好消息!”建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光说,开发商持续紧绷的资金链将有所缓和,特别是大型品牌开发商,长期“枯竭”的信贷资金来源将有所恢复。

  分析人士认为,对购房者而言,降息有利于降低贷款成本,可能带动一些观望者入市。与之相比,下调存款准备金率的意义可能更大。由于此次存款准备金率下调针对所有存款类金融机构,因此增加的银行可贷资金要远大于9月份的调整,市场流动性增加,房地产企业可能获得的贷款量将有所增加。

  SOHO中国董事长潘石屹认为,降息的实际效果有限,它沿着国民经济各环节传导生效需要相当长的时间,但其产生的心理效应远远超过实际效果,给市场传递了积极信号,有利于树立购房者信心。

  流动性增加难解资金饥渴

  今年以来,各地楼市销售明显萎靡,开发商资金回笼难度加大,加上信贷持续紧缩,开发商遭遇资金“饥渴”,用潘石屹的话来说,开发商缺钱到了“前所未有的地步”。

  2008年上市公司中报显示,保利地产金地集团万科A招商地产等4家地产龙头企业的资产负债率都在70%左右,超过60%的警戒水平。由于信贷紧缩,开发商自筹资金比例大大上升,1月-8月,房地产开发企业自筹资金9809亿元,同比增长34.5%,远远超过5049亿元的国内贷款数额。

  一位开发商私底下表示,他们目前80%的精力都在“弄钱”,很多开发商开始低价处理资产和土地,甚至寻求“高利贷”,年化利率达到30%。

  为维持资金链,开发商“拆东墙补西墙”挪用商品房销售收入的现象增多。南京的王妍去年9月购买了浙江广厦集团开发的“长江路9号”的一套酒店式公寓,并支付了总价100多万元的房款。但直到今年8月房子交付,开发商才正式与其签订预售合同,和她有同样遭遇的业主不在少数。业内人士分析,开发商没有把销售款用于偿还开发贷款,致使房子始终“抵押”在银行而无法签预售合同。

  北京师范大学金融研究中心所作《2008房地产行业资金报告》预测,全行业今年资金缺口达到6730亿元。北京华远集团总裁任志强则认为,如果算上延迟缴纳土地出让金、减少开工面积等因素,今年房地产行业资金实际缺口可能接近1万亿元。

  一位不愿透露姓名的银行业人士说:“此次下调存款准备金率,银行可贷资金增加,但出于风险控制,那些资质较差的中小开发商仍然不可能获得贷款。对于一些品牌开发商的优质项目,由于看好其盈利能力,银行放贷积极性仍然较高。”

  传递信号积极 回暖尚待时日

  上海社科院房地产研究中心研究员顾建发认为,随着美国金融危机波及范围越来越广,全球可能陷入经济衰退,我国经济增速也出现了明显回落。因此,央行此次下调双率,是出于提振经济、防止经济过快下滑,并非针对楼市。双率齐降为楼市吹来暖风,但市场预期改变仍需要时间,调整仍将继续。

  周曙光说:“开发商要维持现金流,最关键的还是依赖于销售回款。在观望气氛浓厚、信心不足的情况下,双率下调难以立竿见影刺激市场,成交低迷的情况仍将持续一段时间。”

  央行此前公布的第三季度全国城镇储户问卷调查综述显示,未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%,创1999年调查开始以来最低水平。其中,在调查的7个大城市中,北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的人数占比均不足10%,低于全国平均水平。

  顾建发表示,楼市调整存在惯性,目前国家对房地产调控的相关政策仍然偏紧,楼市复苏还有待时日。

  复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成教授则认为,双率下调将加速楼市分化,可能缩短楼市调整进程。“尽管实际效果有限,但此举向市场传递了信心。那些位于市中心、环境好品质佳的楼盘价格将趋于稳定,甚至可能有所上涨;但远离中心城区、供应量过于集中的板块房价则可能继续调整。”

  “十一”期间举行的“假日楼市-2008上海房地产秋季展示会”显示,楼市人气有所回升。4天展会吸引了13万人次参观,预订量也比“五一”房展会增加了六成,达到821套。由于部分楼盘打折幅度加大,成交量出现反弹,已有买家“逢低进场”。

  (据新华社电)

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