发改委担心房价下滑引发衰退

　　程志云 张向东 姜洪桥

　　一旦房价下跌，容易出现需求萎缩，影响房地产业发展，进而影响经济的持续健康发展。

　　这是国家发展和改革委员会在最新的一份关于上半年国内房价变动分析报告中的结论。

　　发改委的这份报告出台之际，中国的房地产业正面临着关键一搏。持续的资金紧张和销售下降以及无法预期的未来已经让房地产商无法安坐。业内人士普遍认为，现在是房地产业发展的最关键时期。

　　事实上，房地产和建筑业对经济增长贡献率接近20%，房地产和建筑业增加值占GDP的比重接近10%，房地产投资占固定资产投资比重在20%左右，房地产贷款余额占商业银行全部贷款余额约20%。作为国民经济的支柱产业和宏观经济的晴雨表，房价能否保持平稳运行，直接关系到金融安全和经济的健康发展。

　　形势正在变化

　　情形变化得非常快。

　　实际上，两个多月之前，发改委发布的《2008年一季度住房市场价格形势分析》中还担心热钱、股市出逃资金以及观望的居民资金会大规模进入房地产市场推高房价。这份报告认为，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。相关部门应该稳定住房价格，防止出现过快上涨趋势。

　　但现在，资金不仅没有大规模流入房市，房地产成交量反而持续萎缩。

　　发改委最新的这份《上半年国内住房价格走势分析》（以下简称 “《分析》”）显示，1-4月份，商品房销售面积14994万平米，同比下降4.9%，其中住房销售面积13663万平米，同比降低0.4%。

　　而今年1-5月份，全国70个大中城市新建住房销售价格同比平均涨幅为11.2%，涨幅呈逐月回落状态。月均的环比涨幅为0.2%，已经明显低于去年月均1%的涨幅水平。

　　与交易量形成对比的是，房地产投资供给却在快速增加。数据显示，今年1-4月份，房地产开发投资总额6952亿元，同比增长32.1%，比去年同期涨幅增加了4.7个百分点。

　　也就是说，住房需求明显放缓的同时，供给规模却依然有所增长。

　　报告认为，紧缩的货币政策、对二套房贷从严的管理、偏高的房价以及市场购房预期都将抑制住房的需求；而保障性住房和商品房的不断增加的供给也将会挤压房价。

　　报告预计，多种因素的综合作用下，今年住房市场将处于调整状态。

　　衰退风险？

　　“现在我们该担心的不仅是开发商的死活，而是房地产业的调整是否会导致中国经济陷入衰退。”国家发改委一位官员告诉本报。

　　实际上，早在4月初，房地产市场的情形就已经引起了管理层的关注。国务院为此召开了关于房地产调控的相关部门座谈会。发改委、央行、财政部、建设部，包括一些银行的代表都参加了。

　　这次会议主要是为了了解去年年底出台的收紧银根、对二套房等一系列政策对房地产行业和整体经济的影响，以及政策的效果。

　　会上，一些部委表示，国内房地产市场已经出现了卖不出去的情况，一些中小型的房地产公司真的已经到了崩溃的边缘。一旦房子也卖不出去，企业资金链断了，与之相关的银行贷款都会受拖累，会产生一系列的连锁反应。

　　与此同时，市场对整个房地产行业的预期非常悲观，大家都认为房市的冬天来临了。

　　在这次会议上，保证中国房地产市场的健康运行成为各方共识。

　　5月初，国务院再次召集相关部委开会。此时的宏观经济面临更加困难的处境。一些专家认为国内经济已经走出景气周期，开始进入衰退周期。

　　而房地产业开发商的情况更加糟糕。一位开发商告诉本报，一些中小型开发商资金链已经断裂，被迫将土地转卖出去。大的开发商资金也很紧张，温州等地地下钱庄对开发商的融资成本已经高达月息5分钱。

　　据了解，在此次国务院会议上，相关部委人士指出，目前宏观经济三驾马车中出口肯定受到全球经济不景气的影响出现下滑，而消费也仅仅保持稳定，如果投资再出现比较大的回落，那么今年的经济增速将无法保证。而房地产投资在固定资产投资中占比很高。中国经济无法承受房地产行业陷入衰退带来的风险。

　　事实上，此前股市的暴跌代表虚拟经济泡沫的破裂，而房地产则代表实体经济，捆绑着大量的就业和银行贷款，一旦崩盘将会成为中国经济萎缩的先兆。这也是中央最担心的地方。

　　政策进入微妙时期

　　一位知情人士向本报透露，目前建设部、央行等相关部委已经就稳定房地产市场的问题进行过多次交流与探讨，下一步很可能会酝酿出台相关政策缓解房地产行业的紧缩状况。

　　尽管如此，一位银监会官员指出，稳定房地产市场与救开发商依然是两个概念。从经济形势来看中国已经到了工业化的中间阶段，工业企业大规模扩张力度十分有限，而城镇化将成为带动经济增长的重要发动机之一。因此，房地产市场潜在需求依然十分旺盛。但是过于快速的市场化开发、开发商过高的资金杠杆、一些地方政府支持、一些开发商违规囤房囤地获取暴利以及大规模投机行为等诸多复杂的因素迅速拉高房价非理性上涨，从而透支了房地产价格的正常上升空间。

　　太平洋证券股份有限公司高级研究员周明剑也指出，尽管经历了4年的宏观调控，多数开发商依然缺乏管理流动性风险的能力，还是在房地产疯涨的时候拼命扩张，而市场一旦紧缩资金链就濒临断裂。

　　周明剑进一步指出，即便是现在，更多的话语权还是在开发商这边；目前的成交量大幅萎缩，而名义价格下跌有限就说明了这一点。大家担心的是房地产价格下降会不会给整个实体经济带来很大的损害，开发商也正是抓住这一点和政府及公众博弈。

　　本报了解到，目前监管当局态度依然是看紧商业银行对开发商的融资。而个贷方面，上海银监局人士告诉本报，对居民第二套房融资标准也不会有任何放松。

　　《分析》建议，下一步，各部委将继续落实已经出台的调控政策措施，着力解决城市低收入家庭住房困难，进一步建立健全城市廉租房制度，逐步扩大廉租住房的保障范围，多渠道增加廉租房源。要限制低密度、大户型住房用地，提高土地使用效率，合理把握土地供应结构。

　　“实际上，近几年住房需求还是非常旺盛的，管理层实际上是希望逐步用保障性住房取代商品房成为居民主要的住房来源，防止房价的大起大落。而纯粹商品房开发商的暴利时代或许会结束了，他们将面临或者转型或者被边缘化的处境。”周明剑认为。

　　来源：经济观察报网