房贷新政出台近半年 二手豪宅最受伤

　　新快报记者 姚泳湫

　　“9·27”房贷新政出台近半年，对广州楼市带来的影响清晰可见，最主要表现在成交量减少和价格回调两方面。近日，满堂红研究部对近半年成交数据进行统计，显示在市场观望气氛之下，二手楼市各种类型的物业的成交量都在减少，但以各种类型物业所占总成交量的比例来看，高端二手物业受房贷新政的影响要大于中、低端二手物业。

　　80万以上物业

　　成交比例降至14.1%

　　数据显示，以新政出台后的第一个月份2007年10月为界(政策影响具有滞后性)，之前大面积、高单价、高总价的二手高端物业成交比例稳步提高，之后成交比例持续缩减。到今年2月，单套总价在80万元以上的二手房的成交比例已经下降到14.1%，比最高峰的2007年10月下降4.46个百分点。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，购买二手高端物业的置业者基本上都是多次置业者，其中包括改善型需求，也包括以保值、升值为主要目的的投资性需求。总的来说，两类需求的置业者都具有比较强的购买力，因此提高首付和按高标准执行利率对其的实质影响不会很大，成交减少主要还是心理预期变化所致。

　　多种因素

　　导致成交量下降

　　据悉，由于二手高端物业的需求主要来自非刚性需求，一旦遭遇政策的风吹草动，其购买行为很容易陷于停滞。以珠江新城为例，在2007年高峰期的时候带有保值、增值目的的需求一度占到50%左右，市场交投畅旺，供不应求。房贷新政后，市场的不确定因素增多，投资性的需求退出，市场由原先的供不应求变为供大于求，成交冷淡不少。来自中介公司的消息显示，由于买卖的看楼客大幅减少，一些业主不得不顺应市场形势改售为租，导致当地的租赁市场活跃不少。

　　肖文晓还指出，一手楼市价格回调短期内同样会对二手高端物业的成交产生影响。由于二手市场的滞后性，一些业主对于一手市场形势的变化总是“后知后觉”，如果不能在一手价格调整之后及时跟进，价格优势不再的二手楼便很难被失去“追涨”动力的置业者接受，一些置业者也有可能因此转去购买一手楼。

　　政策明朗

　　豪宅市场值得期待

　　日前，温家宝总理在十一届全国人大会议中指出，在抓紧建设住房保障体系的同时，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。肖文晓表示，政策的明朗化，意味着今后国家将放开非普通住宅市场的管理，这对豪宅市场无疑是一个利好。从目前的政策分析，禁批别墅用地和商品房住宅建设用地的“90/70”政策都在严格执行当中，这都让今后市场上的非普通住宅的供应量变得有限。在此前提下，由于富裕人口不断增多，对高档住宅的需求增加，二手豪宅交易市场大有可为。

　　有关专家表示，“物以稀为贵”，今后像滨江东、二沙岛、珠江新城这一类占有稀缺自然景观资源或CBD核心资源的高档住宅产品的身份价值会越来越明显。因此，尽管现阶段市场成交不大活跃，但是其“豪宅”的价值始终存在，价格也难有很明显的调整幅度。