供给不足才是楼市软肋(2)

　　现在的情况是有很多农民不种地，把耕地撂荒跑到城市打工。“为什么不种地了？原因是种地不赚钱。从经济学上讲，6个人种地，4个城里人吃饭，那6个人是永远富不起来的；如果10个人吃饭，1个人种地，就可以富了。为什么我国农业劳动生产力总提不高？因为没有实现规模化经营，所以未来的方向肯定是大量农民变成城里人。没有城市化的现代化是不可想象的，世界上没有一个大国，大多数人生活在农村。”

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，目前城市化进程很快，单一方向的社会流动导致城市住房需求不断上涨。据统计，北京36％的商品房购买者是非北京户口者，三亚85％的购买者非本地人，成都45％的购买者非本地人，三亚房价上涨基本上跟本地人的收入水平没什么关系。“房子每年新增30万套，但人员增加60万，怎么也赶不上。不知这样下去，城市会变成什么样？”

　　牛凤瑞认为，土地资源当然是稀缺的，但城市化用地实际上是更集约的用地。从土地实际使用的情况来看，在农村的一户实际占有的土地面积可以从300平方米到500平方米，甚至更多，到了乡镇就要减少一半。而在城市，按户均90平方米的建筑面积来算，再折算容积率，户均占有土地实际面积已经下降到30平方米甚至更低。另外，城市人口集中度高，其配套设施的利用率也在提高，同一公共设施占用的土地差不多，但是提供的服务效率是不相同的，城市越大效率越高，也越经济。

　　所以，有专家多次提出，从宏观层面来考量，城市化进程中土地供应量不仅不应当限制，而且应当增加。这是因为，外来人口包括农村人口逐步进城，它是以相对小的城市和农村人口进城后闲置的住宅用地与公共用地作为补偿的。从数量对比上看，小城市与农村由于集中度低，用来作为居住和配套公共设施的人均土地远远多于大中城市，因此流转出来的土地也会大大多于在大城市占用的土地数量。

　　牛凤瑞说，许多小城镇和农村由于人口迁移，形成空壳村与空壳镇，大量闲置的住宅用地与公共用地可以恢复为耕地，使供给和补偿形成一种平衡。从总量上看，可用土地是不断增加的。

　　牛凤瑞说，由于我们对进城务工者一向采取歧视性的政策，导致他们难以在城市安下家，很多人都是农村有房不住，挤到城市租房，还有的把妻儿老小留在农村，男性青壮年跑到城市打工，既带来许多社会问题，还造成农村的宅基地无谓地占用了土地。

　　他说，当前土地供给的一个重要问题是，由于宅基地不能自由转让，造成了在北京居住15年以上的50万外地人大多拥有两套住房，城里一套、农村一套。这部分人越多，我们的土地供应就越紧张。现有的宅基地有2．5亿亩，若允许宅基地私有化或者自由转让、买卖，就能使城市的土地供应增加一倍以上。只要增加土地供给，房价增长的势头完全可以得到缓解。

　　他建议提高农村土地利用率，如果进城务工者交出土地承包权，就在城里给他提供社会保障，这就形成了市场的自然调节。

　　牛凤瑞说，城市现在一方面需要农村的劳动力，一方面又不给他们提供基本的住房，这既不人性化，也影响了城市建设用地的有效供给。本报北京2月24日电