囤地幕后有玄机

　　囤地幕后有玄机

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发71号令，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，叫停了协议出让，土地交易市场化。71号令同时要求，发展商须及时缴纳土地出让金，两年不开发政府可收回土地。

　　71号令的“硬条件”有二：开发商必须有足够的资金，参与土地竞拍；同时，也必须有足够的资金，在两年内及时开发到手的土地。

　　那些拿下天价地块的开发商们有什么样的“底气”？这底气，一方面是来自良好的市场预期。专家指出，2005年以来房价开始持续上涨，2007年全国主要城市房价增幅加大，开发商的利润率随之提高，对后市预期乐观，因此拿地热情持续高涨，不惜报出天价竞地。

　　另一方面，融资规模迅速扩大刺激了上市公司高价抢地。房地产业是资金密集型行业，资金雄厚的企业在拿地中处于绝对优势。2006年以来，由于A股和港股的持续上涨，房地产企业从股市融资的速度和规模增长很快。如2007年4月碧桂园在香港上市，募集资金逾129亿港元，10月SOHO中国在香港上市，募集资金逾128亿港元。而已经上市的公司也加快再融资步伐，2007年1—9月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿元，其中，仅万科一家就增发100亿元。

　　受访专家指出，准备上市的房地产公司拼命储备土地，以便提高IPO发行价格，从股市圈得资金后，再去竞拍更多的土地；接下来，手中的土地“家底儿”又成为其股票估值提高的砝码，维系高股价。这样就形成了一个迅速扩张的“良性循环”。

　　开发商有什么窍门捂地两年以上不开发呢？一块地动辄几十上百亿，税、费不菲，囤地的成本如何消化？答案是，他们并不一定一次交足土地出让金。

　　专家在分析开发商囤地的危害时指出，囤地加剧了土地资源紧缺，浪费了资源。更重要的是，通过囤地，开发商可以根据市场房价增加或减少商品房的生产，维持高房价、高收益的格局。通过控制供给，实现控制价格。另外，囤地加剧了资产泡沫，使开发商可以依托足够的有形资产贷款、上市、再拿地。一旦此链条断裂，会产生房价暴跌，从而祸及经济运行。正是从资源节约和保证国民经济稳定运行的政策出发，国家一再出台措施，控制囤地规模。

　　土地管理出重拳

　　自2007年下半年以来，国家加大了对开发商囤地行为的控制力度。10月9日，国土资源部发布新版《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》指出，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款”。

　　专家指出，这条规定将改变部分开发商“付小钱、多占地、慢开发”的囤地模式，在制度上规范了拿地程序，减少了“地王”出现的几率。

　　2007年10月28日，国土资源部相关负责人对近期土地调控政策进行解读时，从执行层面再次强调规范土地市场的具体细则。首先，国土部门要实行“净地”出让。其次，合理控制单宗土地出让规模，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借资金实力“圈占”大面积土地。第三，规定每宗土地的开发建设时间，即每宗土地的开发建设时间原则上不得超过三年。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩对记者表示，破解土地供应管理难题,一是对土地供应实行动态管理——需求爆发时加大供应，需求减缓时紧缩“地根”；二是集约用地——上世纪90年代以来，许多开发区“大手大脚”地开辟工业园区，土地浪费现象严重；三是加快旧城改造，提高单位面积土地的住房“产出”。

　　12月3日，国土资源部、财政部和中国人民银行三部门联合出台《土地储备管理办法》，对土地的储备整理、开发、供应做出了一系列安排，《办法》通过加快土地储备机构的前期开发速度，增加政府手中的“净地”供应量，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。

　　该是向土地囤积浪费大声说“不”的时候了！ (记者 曲哲涵)