外籍人士购二手房先审 交易税费与内地市民相同

　　外籍人士购二手房先审批

　　交易税费与内地市民完全相同；已购房产可正常转让

　　随着奥运会临近，不少业主都在为奥运短租做打算，纷纷将租期签至六七月份，这令许多在北京工作租住于此的外籍人士头疼不已。近日，本报接到数位外籍人士来电询问如何在北京买二手房，同时他们还想了解2007年12月1日开始施行的“新限外令”，即《2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》对外籍人士购买住宅的影响？

　　2006年7月，商务部等六部委下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对华侨、港澳台同胞及外籍人士购房有一些限制。意见中规定：在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房；港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房；境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。

　　据中原地产三级市场部研究人员介绍，2007年12月开始实施的“新限外令”，主要是针对外商投资，并不影响外籍人士购买自住房。

　　购房流程　先审批再买房

　　据中原地产三级市场部研究人员介绍说，从目前的交易程序来看，华侨、港澳台及外籍人士与北京市民购买二手房的流程基本类似，只不过增加买方到涉外审批办公室进行审批的手续，审批通过后才可购房。

　　具体流程如下：

　　1、买卖双方与经纪公司签署买卖合同；

　　2、买方到涉外审批办公室进行审批；

　　3、买卖双方提交过户相关资料；

　　4、买卖双方办理房屋产权过户手续；

　　5、领取房屋产权证。

　　提交资料　资料准确决定速度

　　华侨、港澳台及外籍人士在申批时如何提交资料及提交什么资料，直接关系到能否快速、有效实现置业计划。据记者了解，审批时需准备的资料有：

　　1、身份证明，其中，港澳同胞需提供中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证；台湾同胞需提供台胞证或旅行证或经确认的身份证明；外国人提供护照和外国人居留证(无外国人居留证的提交中国公证机构的护照中文译本)；华侨需提供驻住国长期居留身份证件和《中华人民共和国护照》；2、北京市涉外项目国家安全审查批准文件；3、需要进行译名公证；4、提交证件中有外文的，应同时提交经公证的中文译本；5、北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》。

　　如果需要贷款，还应提供如下资料：

　　1、贷款人的收入证明及营业执照(盖章/需有当年年检页)、学历证明及资信证明(针对贷款额度比较大的)；2、合法有效首付凭证。

　　另外，目前台湾同胞还不能申请贷款；外籍人士的收入证明若不是北京的证明还需要提供包括真实性公证、北京的担保人等资料，如果是外文的证明，还需进行中文翻译。

　　交易税费　与普通购房者一样

　　外籍人士买二手房需要缴纳的税目和税率与内地市民完全相同，税率是根据欲购买的房屋状况而定。

　　- 特别提醒

    银行监管支付房款，正规中介协调交易

　　选择有集团背景的中介公司

　　由于境内外人士在语言沟通方式上可能存在障碍，不利于交易的快速进行。为此，建议境外人士在内地购买二手房最好选择第三方中介公司来协调促其成交。如何判断所选择中介公司是正规、品牌中介，购房前可到市建委网站进行查询，了解公司背景、经营情况、有无不良记录等情况，以此来判断所选中介的资信是否良好，确保选择的中介交易安全。

　　房主证件亲自逐一核对

　　对于一套房屋而言，法律意义上的产权归属只能通过房屋产权证来证明。另据统计，在房地产交易的各类纠纷中由于房主证件存在问题而导致买卖合同失败，给买方造成巨大经济损失。这就要求客户在购房过程中严把房主证件关，如业主的身份证、房屋产权证、代理人的委托书是否真实，证件最好是看其原件。

　　房款交易通过银行监管

　　在进行房屋交易过程中，如何安全进行房款交易无疑是消费者最为关心的，主要是因为房屋所涉及的交易金额较大，如果交易不当，势必会给客户带来巨大经济损失。从目前市场情况来看，建议购买二手房的外籍人士尽量选择资金监管的方式进行房款交易，确保房款交易安全。

　　过户前与三方做好交割

　　对于购房人来讲，在办理过户之前认真做好物业交割是必不可少的。物业交割的项目有多种，但对其总结后主要是水、电、煤气、物业费用、供暖费用等，虽然这些项目有些涉及的费用额度并不高，但如果过户前不仔细区分清楚的话，引起纠纷。所以，外籍人士购房过户前一定要与房主、物业公司三方作好物业交割手续，并且由中介公司进行见证。在结清各项费用后一定要将其费用清单作为合同的附件，尤其要注意房主以往是否有供暖费及物业费拖欠问题，买方在入住前应与物业公司签订新的物业供暖协议。

　　案例分析

    关键词 一套

　　张先生2000年去美国留学深造，出国前用自己的名义购买了一套房产，留给父母居住。2005年他加入美国国籍，2007年回到北京发展，不知道能否再买一套房产用于自住？

　　北京高和德律师事务所主任陈海昶：根据《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》第一条第2款规定：“境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅”。 第三条规定：“境外机构和境外个人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺”。按照上述规定，外籍人士张先生已在北京有住房，不可再以自己的名义购买住房。

　　关键词 转让

　　来自英国的伯格理于2006年底在国贸附近购买了一处房产自住，2008年他打算将现有住房卖掉，搬到中关村一带居住。外籍人士的房产是否可以转让？

　　陈海昶：根据《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》第三条规定，境外机构和境外个人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺；购买后不得随意出租、转让。虽然上述规定作出了不得随意转让的规定，但至今没有如何界定随意转让以及怎样转让的明确规定。因此，什么条件下可以转让、如何转让，转让后能否再购房成为比较含糊的事情。但从立法本意来看，应当是不允许，或限制再购房。

　　而在实际操作中，某中介公司介绍，因为没有更具体的禁止转让实施细则，目前外籍人士的房产仍可正常转让。

　　置业问答

　　缴税最少的转让方式是继承

　　问：我家亲戚2006年买了一套80平米的商品房，房价65万元，现在想赠给我，请问双方大概共需缴纳税费多少钱？有没有其他缴税更少的转让方式？

　　答：赠予房产共需缴纳手续费10元，契税65万元×1.5%=9.5万元，权证印花税10元，合同印花税65万元×0.05%=325元，登记费80元，房屋赠予公证费65万元×2%=1.3万，另加评估费(各地可能略有差异)，营业税免。目前缴税最少的转让方式是继承。

　　原单位公积金可在买房后提取

　　问：我目前是自由职业者，能否用过去单位交的公积金买房，或能否将公积金提出来？

　　答：不能直接用于购买房产，但购买房产以后可以提取。业主在购买房子并办理过户后，带身份证、房产证及契税发票到原单位办理提取手续。

　　签订购房合同后房主出租受制约

　　问：我和房主签订了购房合同并交了定金后，他又将此房出租，我对这房子是否有制约？

　　答：应当有一定程度的制约。因为签订购房合同后，你对此房享有债权，即你有要求房主按照合同约定的房子质量及交付时间履行合同的权利，如果房主的出租行为妨碍了将来债权的实现，例如房主与租房人签订的租房合同截至期限在交房时间之后，你有权要求房主排除妨碍。

　　土地使用证可凭房产证办理

　　问：我的房子是1998年竣工的商品房，已办理房屋产权证，现想出售，是否需要办理土地使用证，该项目的开发商已解散，该怎样办理？

　　答：目前市场上的房屋分为两种：一种是只有房产证的房屋，另一种是房产证和土地使用证都有的房屋，前者有房产证即可出售，不需要土地使用证，后者需两证齐全。你的房子若应当有土地使用证，可凭房产证到房屋所属的土地管理部门咨询补办。

　　未成年孩子名下的房产不得擅卖

　　问：我去年用我女儿的名字买了一处商业用房，我女儿只有3岁，最近因为经济比较紧张，我想把门面卖了，请问我能处理这处房产吗？需要办理什么手续？

　　答：不能卖。因为我国《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产和其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人履行监护的权利，受法律保护。”这也就是说，监护人对未成年人的财产为处分行为时，必须遵循有利于未成年人的原则。你因为经济困难而出卖你女儿的房产并不是为了她的利益，因此不能出卖。

　　楼盘涉嫌违规慎交购房款

　　问：我在东五环附近看上一处房产并交了定金，约定下个月交首付。听说现在开发商因为建筑违规办不下来大产权，建委要对其进行处罚，他们为了筹这笔钱，催我们提前把首付交了。这样合理吗？我们有没有什么风险？

　　答：建议不要提前交付购房款给开发商。首先下个月交首付款是合同已经约定的，你们没有义务提前交款，其次，此房产可能因违规办不下房产证来，提前交付购房款只能增加交易风险。如果因为违规而办不下房产证，你们可以拒绝交付购房款，并且可要求开发商双倍退还定金。

　　欠款不还可申请拍卖抵押房产

　　问：去年6月，我借给张某一笔钱，他答应3个月后归还，并用其姐房产抵押，此事已做公证。直到现在他也没有还款，如果欠款一直不还，该如何处理此处房产才不至于让我受损失？

　　答：如果债务人和抵押人对你实现抵押权的要求没有异议，你可以和对方协商直接将房产过户给你或者共同委托拍卖公司对房产进行拍卖。拍卖款优先用来实现你的债权，拍卖款多出部分归抵押人，不足部分你还可以随时要求债务人清偿。如果对方拒绝你的要求，可以向法院起诉，要求法院主持将房产拍卖。

　　本期解答：北京盛延律师事务所张志同律师

　　本版采写/本报记者 李宛霖