上海试点二手房交易资金第三方监管 今年全面推广

　　◇核心提示

　　初步研究的上海二手房交易资金“第三方监管”流程是，每笔交易都必须在上海住房置业担保公司设立的二手房交易资金结算平台设立子账户，所有房款打入这一账户中。交易过户后，房产中介书面通知结算平台划转房款至卖方账户，中介公司以及上、下家都不直接接手房款。

　　早报记者 梁文汇

　　上海终于开始着手推行二手房交易资金“第三方监管”。

　　昨日，早报记者从民生银行上海分行获悉，上海市房屋土地资源管理局房地产交易处有关“第三方监管”的方案已经基本成形，并指定民生银行上海分行在内的5家银行率先开始试点，准备在今年全面推广。

　　二手房交易资金的监管漏洞，一直是房地产市场的“痼疾”。特别是近期，由于楼市交易量下滑，各地发生了以创辉租售为代表的多起中介倒闭，购房人的钱款被席卷而去的案件。二手房交易资金安全愈加突出。

　　建设部一年前的“通知”

　　此时，距离建设部下发有关二手房交易资金管理通知已近一年时间。

　　2007年1月22日，建设部下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称通知），要求二手房交易引入第三方加强对资金监管。

　　建设部在通知中要求，各地发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务。

　　而二手房交易的资金，必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加“客户交易结算资金”字样。

　　建设部在该通知中明确要求，交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。在该通知最后，建设部表示“各地可根据本通知制定具体的实施细则”。

　　上海迟迟未动

　　通知下发后，北京、南京等各地相继出台了相关规定。不过上海比较平静。目前中小型的中介公司仍然大量直接经手二手房交易资金，而一些大型中介公司则一般采用银行监管的方式。

　　据悉，早在一两年以前，光大银行上海分行、上海银行、民生银行等几家银行，都与上海房地产交易中心合作，推出了“房地产金融服务网络”，该服务网络的主要作用是对二手房交易资金进行监管。

　　光大银行上海分行私人业务部有关人士介绍，这一资金监管的平台具体的做法是：二手房交易双方在达成交易意向并签订资金监管协议后，分别在银行开立资金监管账户；同时交易中心和银行通过联网，进行资金交付、交易过户及抵押登记的封闭式操作，保障买方的资金安全和卖方的产权安全。

　　但由于中介公司往往与固定的银行有业务往来，熟悉了以后，中介公司想从账户里周转资金就变得十分容易。而银行也不可能真正起到“监管”的作用，更多时候还是“睁一只眼闭一只眼”。

　　操作流程初定

　　“上海房地局刚刚指定了5家银行作为试点单位，民生银行是其中一家。现在正在研究整个操作流程。一开始将由银行选择有业务往来的中介公司进行试点，有100家中介公司在试点的名单里。”民生银行上海分行按揭中心负责人透露。

　　据悉，目前上海正在试点建立二手房交易资金结算平台，也就是建设部要求的“第三方资金监管平台”。而上海住房置业担保公司将作为对资金监管的第三方，也就是建设部通知中所要求提到的“交易保证机构”。这一机构是独立于二手房交易上、下家、中介公司以及银行。

　　而目前初步研究的流程是，每笔交易都必须在上海住房置业担保公司设立的二手房交易资金结算平台设立子账户，所有房款打入这一账户中。交易过户后，房产中介书面通知结算平台划转房款至卖方账户，中介公司以及上、下家都不直接接手房款以保证安全。

　　“第三方监管是必需的”

　　21世纪不动产上海公司运营总监赵辉曾算过一笔账：每年上海二手房直接交易资金中约有400多亿元与中介公司发生关系。

　　一笔二手房交易从决定要购买付定金，到签订购房合同再到过户，最后办理产证发放贷款至少要一个月的时间。详细分析整个二手房买卖的流程，定金和首付留在中介公司账户中的时间大概可能在10天左右，而尾款停留在账户中的时间更长至少有20天。

　　“一些不规范的中介公司就拿这部分暂时滞留在账户上的资金进行投资获取收益。”赵辉表示。以最近发生“关店风波”的创辉租售为例，该公司就涉嫌将客户滞留在账户里的资金用做扩张成本。

　　“中介公司的注册资金和固定资产一般都不大，即使像中原地产这样规模的上市公司，注册资金和固定资产总额与每月公司账户上进入的资金量相比，也是小巫见大巫。以中介公司自身的能力来说，根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力。”中原地产总经理谭百强同样表示，引入第三方进行监管是必需的。

　　◇创辉租售停业事件追踪

　　广州二手房交易资金须由银行托管

　　早报讯创辉租售全国性关门停业事件令社会各界更加关注二手房交易资金安全问题。16日，广州市国土房管局官方网站发布了《关于我市开展存量房交易资金托管工作有关问题的通知》，明确从发文之日起实施。

　　《通知》规定，存量房交易资金支付方式由存量房买卖双方当事人在合同中自行约定，可以委托银行对存量房交易资金进行托管，也可以约定其它支付方式。

　　而银行在办理存量房交易资金托管业务之前，必须与存量房买卖双方当事人以及房地产经纪机构共同签订《存量房交易资金托管协议》，其中必须明确托管资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款。《通知》要求，银行须按这一《协议》约定，严格监管托管资金，确保资金安全，而且不得收取存量房买卖双方当事人手续费。

　　16日，东莞市房管局也下发通知，从17日起停办所有持“创辉租售”工作证人员的房产业务，正在进行当中的交易必须买卖双方自行到房管所办理，同时，东莞二手房资金专用账户监管系统将会在春节前启动，目前正在调试与检测阶段。

　　另外，为防范深圳创辉租售事件，深圳市房地产行业协会秘书长张文华透露，该协会已经启动了规范地产经纪的专题调研，将详细研讨律师代理制、经纪人代理制、以及风险保障机制三大在国外较为成熟的地产经纪操作模式，并考虑适时将其引入深圳。按计划，该课题初步研究成果将于今年3月推出，并将提交深圳市政府主管部门供作决策参考。

　　“这个冬天越来越冷”大中介扩张减速

　　早报记者 梁文汇

　　对于房地产中介而言，这是一个很难熬的冬天。市场淡季带来的业务量逐月萎缩，还有部分同行关店、卷款潜逃带来的行业信任危机也正在蔓延。

　　关店潮继续蔓延

　　在持续的成交量滑坡压力下，中介市场又开始重现久违的关店现象，并呈现出蔓延之势。

　　“大部分中介公司的业绩都已经连续几个月下滑，去年10月份的业绩是9月份的八成，而11月份的业绩大概是10月份的八成。预计接下来四五个月，市场都会比较淡。”昨日，在上海房产中介市场上已经“摸爬滚打”5年的汉宇地产市场总监孙文勤在接受记者采访时表示。

　　卢湾区马当路上，原来一段不足200米的繁华路段，热闹地开着5家小中介。记者最近发现，其中三家直到下午时间都没见人开门营业。

　　21世纪不动产上海锐丰房地产公司总经理黄茜告诉记者，除了这些不太规范的夫妻老婆店，一些中小型品牌中介也开始撤店。

　　公开数据显示，房地产市场最高峰时期，上海的中介公司曾经达到21000多家，2005年宏观调控后，减少到6000多家。而在去年上半年中介公司数量又有所上升。一位业内人士表示，目前，上海又有约1/3的中介门店开始勉强维持生计或面临亏损困境。

　　让人想起2005年

　　中介是整个房地产市场最为脆弱的环节。每次宏观调控后的淡季，都会有一批中介公司淡出市场，而这个时候，也总会有一些实力较强的中介公司表示“还会继续扩张”。但是，这一次，大型中介公司也变得谨慎了。

　　“2008年，我们会放缓扩张速度，尤其是在新开门店上，会更加谨慎调查。”孙文勤表示，“目前市场的情况，让我们依稀想起2005年。现在的创辉租售，几乎是当年某中介公司的翻版。2005年市场最淡的时候，上海本地大的中介公司也大举关闭门店，直至淡出市场。”

　　孙文勤告诉记者，汉宇2007年新开了50多家门店。今年，他们不会再新开很多门店，顶多在门店的选址上有所调整。

　　“如果宏观调控政策继续，对于中介公司这个冬天可能会很冷。但是，我希望这个冷的时间持续得更长一些。这样一些不规范和盲目扩张的公司就会退出市场。”满堂红（上海）置业有限公司总经理邓翊军表示。

　　上海中大恒基坚称“没影响”

　　早报记者 梁文汇

　　近期同样颇受困扰的中介公司，除了创辉租售，还有总部位于北京的中大恒基房地产经纪公司。早报记者昨日获悉，中大恒基原董事长刘益良已因涉嫌欺行霸市、寻衅滋事等罪名，正式被检察机关批捕。

　　上周开始，中大恒基北京总部突然关闭了50家门店。“这是我们公司的战略调整，关闭的都是业务不好的门店。”上海中大恒基不动产副总经理许浩对早报记者表示，“上海目前的业务并没有受到任何影响。”