虚高房价遭到市场冷遇不可避免

　　伴随着冬天的脚步，国内房市也渐袭寒意。

　　最早的寒气出现在南方城市深圳和广州。据统计，2007年10月，深圳新房均价回落至14797元/平方米，较9月份下跌一成。与此同时，二手房交易量锐减，2007年10月份交易量下降36%。10月份广州商品房成交量面积仅为55万平方米，比9月份下跌18%。

　　上海房市也寒意渐浓。2007年10月份，上海新房成交量下降两成多，11月份再降两成。11月市商品房成交均价由10月份每平方米11500多元下降到10700多元，跌幅达7个百分点。2007年年底，房产成交量依旧惨淡。

　　寒流也影响到北京。北京市建委发布的信息显示，2007年11月份新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份新楼盘开盘均价15324元/平方米下降358元，一路疯涨的房价半年来首次回落；2007年11月的销售量剧减，仅为13073套，为半年来销售量最少的一个月。与此同时，高档住宅销售也开始放缓，尤其是售价超过18000元/平方米以上的住宅，月销售量不到10套，个别区域新上市的项目售价甚至低于区域均价。原本红火的二手房市场供求关系也出现了微妙的变化:以往为1∶4甚至1∶10的供需比降到1∶3以下。2007年年底，成交量的持续萎缩使得房源突然充足起来，从“有价无市”进而演变成“有房无市”。

　　仔细观察不难发现，房价动摇是从2007年国庆节开始的。2007年“十一”黄金周前夕，在多次加息和提高人民币存款准备金率后，央行宣布提高购买第二套房首付和利率。这记重拳使得一向房产销售火热的黄金周冷清不少。而此后，房价一路跌势，让开发商乱了阵脚。为促进销售，个别楼盘推出多种优惠活动，采取送精装修、免物业费、送车位等办法变相打折。

　　房产市场打个喷涕，地产中介就得感冒。成交量的锐减使得房产中介叫苦不迭，不得不面对“无米下锅”的窘境，许多地产中介开始裁员自保。前几天，记者致电一位在深圳地产中介公司工作多年的朋友，她竟然已经在一家化妆品公司工作快一个月了。问其原因，回答是无奈的自嘲:“楼盘卖不出去,只好我出去了。”

　　种种迹象显示,2007年前三季度一路狂飙突进的房价已经刹住了脚步。于是，人们开始追问，房价是否面临拐点?

　　高价背后的泡沫

　　面对房价的突然调头，有人感到惊讶和不解。但是，在弄清楚房价下降的原因之前，还是先看看房价是如何涨上去的吧。

　　深圳是去年房价上涨的领头羊。相比国内其他城市，深圳房地产市场交易机制比较便捷。一位房产中介介绍说：“在其它城市需一两周办完的交易，在深圳只需两三天就能完成。”许多投资者正是相中这种交易的便利，而从房价较高的长三角地区，转投当时房价相对较低的珠三角地区，使深圳等地成为热钱聚集地，在很短的时间内房价就被推涨50%。

　　流动性过剩的背景下，银行资金大量流入房地产市场，也使得国内其他城市房价飚升。2007年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，新建商品房销售价格同比上涨9%。其中北京上涨13.5%，深圳上涨17.6%。而资产价格的上涨反过来又拉动了房地产贷款的快速增长，同时购房贷款增速加快。2007年9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%；居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。据了解，个人房贷的增量占到四大国有商业银行新增贷款总量的61%以上。

　　与此同时,违规房贷也在暗流涌动。一些房地产开发商及住房投资者采取“假按揭”、“假二手房”、“高估价”的方式套取银行的信贷资金，以此来推高房价，埋下银行风险隐患。数据显示,深圳高房价的背后,其中70%以上的买房者都是投资行为而非为了自用。

　　专家指出，从美国爆发的次级按揭贷款危机可以看到，如果不对国内银行信贷进行全面的控制，不挤出对房地产越吹越大的泡沫，那么国内商业银行面临的风险将会越来越大，对我国金融业的发展与稳定是非常不利的。

　　市场在观望

　　“现在房价还是太高,尤其是一些距市区较近的区域,我准备再等等看。”看到媒体发布的房价下降的消息,一直准备给儿子买套新房的北京西城区林大爷如是说。事实上,他的观点代表当前很多持币观望人的想法。调查显示,69%的人认为现在价格尚未降到合理位置，目前还不是买房的最佳时机。

　　不只购房者,开发商也在观望。去年底，深圳推出的6宗居住用地挂牌出让土地使用权，全部以“流拍”告终，这是开发商对未来深圳楼市走向不明朗的一种直接反应。在北京，房价成为即将上市的楼盘讳莫如深的话题，绝大多数项目尚未将产品价格公布。开发商坦言：目前市场走向不明，价格只能等到开盘前再定。

　　但是，多数开发商对房价预期乐观：少数高档住宅价格松动只是个别现象，不代表房价整体普降。去年前三季度价格上涨太快，个别项目上涨出现非理性因素，目前只是房价理性回归的表现。他们认为，只要市场供大于求的状态没有改变，房价就不会出现拐点。他们相信，政府宏观调控的目标，只是“抑制房价过快上涨的势头”，而不是真正要让房价降下来。今年房价还会在高位运行，但增幅会放缓。就在买卖双方相互观望时，决策部门已经行动起来。2007年11月以来，政府加强了对房产市场的调控手段。2007年11月21日,国务院下发通知,要求所有投资规模在5000万元以上的固定资产投资项目,必须上报国务院审批。12月,国务院派出12个督察组对各地房产政策执行情况进行检查；中央经济工作会议确定了2008年将实施从紧的货币政策，严格控制货币总量和投放节奏，严格控制新开工项目。随后,出台《耕地占用税暂行条例》,出台《土地储备管理办法》,年内第10次提高存款准备金率至14.5%……

　　专家指出,消费者持币观望是因为当前房价存在泡沫成分。事实上,去年并没有太多的促使房价快速上涨的因素，有的项目随着宏观调控政策出台持续涨价,主要是开发商对市场预期过于乐观，房价基本是生拔上来的，而在目前集体销售冷清的状态下，虚高的价格不可避免地遭到市场冷遇。

　　房价回归理性

　　专家认为，货币政策由“稳健”改为“从紧”，这对严重依赖银行贷款的房地产业来说，其影响是不言而喻的。不仅地产商从银行获得贷款难度加大，而且对去年疯狂上演的买地拿地、捂盘惜售的做法也会是沉重打击。开发商不宜盲目乐观，市场并非其想象得那样好。尤其对于那些经济实力有限，过份依赖银行间接融资的中、小地产商,可能还没来得及享用高房价盛宴，就不得不迎接降价的凄风冷雨。

　　与其他调控政策相比,银根紧缩政策对房地产的影响是非常大的。据了解，去年底上海等城市由于收紧货币政策，出现了无法办理按揭贷款的情况。同样，北京多个项目也开始要求购房者全款购买。而之后央行明确了以家庭为单位来认定房贷次数。这就意味着房贷认定标准将几乎没有弹性，再次传递出决策层对炒楼及投资性需求强力挤压的政策意图。在这种资金压力下，通过降低房价，迅速回流在建项目资金无疑是开发商不得不倚仗的资金来源。

　　事实上，接二连三的政策变故已让中小地产开发商有所行动。据链家地产一位资深房产中介透露，目前开发商都瞄准了2008年一、二月份的信贷形势。新一年的贷款指标开始释放，信贷紧张情况将有所缓解，如果政策相对宽松，则房价还可维持；如依旧紧缩，则不得不另谋出路了。据了解，一些手中有土地而缺少开发资金的中小房地产企业,正积极筹划让手中的土地进入市场开发,以免被收回,或将现有项目转让套现。届时，实力较大的房地产企业会不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

　　虽然多数房产专家对房产泡沫有共识，但他们均表示，如果房价没有出现长时间的持续下跌，就不能因此确定房价拐点来临。2008年房价走势尚不明朗，有可能随着调控政策的落实出现全国范围的走低，但也不排除经过局部波动、短暂休整后可能重拾升势。毕竟，在我国的大中城市，尤其是北京、上海等大都市，房价上涨的根本动力在于城市化进程带来大量人口涌入，从而推动了内在的住房需求。也许，告别过快涨幅，经过一轮卓有成效的调整后使房价回归理性才是我国房地产市场的正途。可以预见到的是，房贷新政的调整将带来房地产行业新一轮的洗牌，并购重组的步伐将加快，市场优胜劣汰的结果必然是少数实力雄厚、运作规范的地产开发商在竞争中脱颖而出；而在这一过程中，房价也将告别疯涨，逐渐回归理性。

　　党的十七大提出了“居者有其屋”的要求。2008年，包括建设、金融、国土资源等与房地产有关的各项政策无疑都要围绕这一要求展开。建设部政策研究中心副主任王珏林指出，2008年规范房地产业发展要双管齐下,一方面要清查房地产市场，尤其是囤地、囤房、虚假广告、缺斤少两的行为；清查房产销售环节、中介环节违法、违规问题。以此来维护广大消费者的权益和利益。同时，要确保住房保障的政策配套和落实，建立好保障房屋的供应体系、分配体系和监管体系，使更多的城乡居民能够成为保障房屋的受益者，也能使更多的城乡居民感到建立这种保障制度是符合我国实际和公平的。他认为,当前我国的房地产市场还不成熟，正处于调整和规范期，通过法律的建立、政策的配套，未来市场会更加平稳、健康。(温源)