房贷从紧：楼市是否将现拐点

　　记者 徐静 王睿

　　中国人民银行、中国银监会近日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称《补充通知》)，就严格住房消费贷款管理的有关问题做出明确规定。出台加强房地产信贷管理的政策，既是落实国家宏观调控政策的要求，更是加强银行业金融机构风险管理的内在需要。那么，房贷新规重点明确了哪些问题？其对房地产市场的影响是否将在明年逐步体现？房价“拐点”是否将要来临？　

　　1　政策出台：标准统一

　　细则解读：两大变化

　　业内人士在接受记者采访时指出，《补充通知》的严厉性体现在以下两个方面：

　　变化一：从严界定“第二套房”

　　自9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称《通知》)出台以来，市场围绕“第二套房”的界定标准展开了激烈的争论。由于相关标准一直悬而未决，在一定程度上妨碍了房贷新政的落实。部分希望进一步扩大房贷业务的股份制商业银行，从宽解读房贷新政，化解了部分政策执行效力。国有、大型商业银行则因担心这块优质贷款份额受损，而迟迟未有统一细则下发。但根据央行公布的11月金融运行数据，相对于人民币贷款同比少增千亿元，房贷增速则未减。央行和银监会为让商业银行切实执行房贷新政，于12月5日下发《补充通知》，规定以“户”为单位，从严界定了“第二套房”的标准。

　　为什么要以家庭为单位认定借款人房贷次数呢？对此，央行及银监会有关负责人解释：从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合中国夫妻财产共有的法律规定，这样既与中国家庭现实一致，又有利于严格执行《通知》规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”成员构成有很大区别，《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围，仅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　除按“户”为单位界定房贷次数外，补充通知还规定：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准，其他均按第二套房贷执行。

　　变化二：公积金贷款纳入“紧缩令”值得关注的是，《补充通知》规定，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款，也按第2款规定执行。“《补充通知》中将公积金贷款纳入‘二套限令’，将使房贷紧缩政策真正‘发威’。”上海某公积金专家指出，目前从房贷规模来看，到今年上半年，全国商业房贷与公积金房贷的比例大致为5∶1。上海今年以来的新发贷款中，商业房贷与公积金贷款比例已达2.5∶1。“如果信贷紧缩不能覆盖公积金贷款，将使二次房贷限制政策失去信贷投向控制的意义。”

　　购房人：存在三大疑问

　　疑问一：不符合《补充通知》规定，已发房贷可能被“追回”？

　　近日，有媒体表示，“对于9月27日之后、12月5日前已经发出，但依据标准跟《补充通知》有出入的房贷，有可能要求借款人追加首付款比例。”对于这个情况，记者采访了兴业银行上海分行和华夏银行上海分行个人业务部的相关负责人，他们均表示“这种情况不太可能发生。”华夏银行上海分行相关人士指出，“追加首付款比例违反了当初签订合同中的相关条款，所以，不太可能出现这种情况。”

　　对正在进行中的房贷发放，依照各家的执行惯例，都是按照办理贷款时的标准来执行。

　　疑问二：异地购房如何计算？

　　有“新上海人”之称的小王向记者表示，之前他在老家买过一套房子，现准备在上海也买房，“《补充通知》出台之后，是不是对我有影响？”

　　对此，有银行人士表示，只要之前使用过银行贷款购买住房，且住房面积高于当地个人平均住房面积，若再向银行贷款买房，将受到新政的限制。该人士指出，“中资银行能够通过央行的征信系统，查到贷款人的历史记录。”

　　央行相关人士表示，目前已经根据《补充通知》精神，着手对企业和个人信用信息基础数据库系统中相应的模块进行调整和完善，以支持商业银行审查借款人资信，惩戒虚假信息提供者，防范信贷风险。

　　疑问三：家庭已经贷款购买首套自住房，若以未成年子女名义再买一套房，是否按照“第二套房”贷款政策执行？

　　根据《补充通知》精神，如果家庭已贷款购买首套自住房，以未成年子女名义再买一套房，将按照“第二套房”贷款政策执行；如果家庭已经贷款购买首套自住房，若子女已经成年，以子女名义再买一套房，仍按照首套自住房贷款政策执行。

　　此外，用现钞购买的房产或因继承等原因而拥有房产或宅基地的，并不包括在“二套房贷”的限定范围中。

　　沪上银行：执行尚待时日

　　《补充通知》的出台，受影响最大的就是大部分股份制商业银行。“此次的‘第二套房’界定标准可以说非常严厉，尤其是对第一套已经还清贷款的，再次向商业银行申请购买第二套住房的贷款仍算作第二套房贷的规定，对有改善住房环境需求的消费者，可能会产生一定的抑制作用。此外，由于多数股份制商业银行和外资银行之前都以个人为单位界定第二套房贷，所以，《补充通知》出台之后，他们的二套房贷标准都得推倒重新制订。”有业内人士如此表示。

　　记者昨日致电沪上主要股份制商业银行，均得到了“将严格按照央行及银监会相关政策要求执行”的答复。相关银行的负责人向记者表示，他们“正在等待总行相关文件，但目前仍按照之前的房贷政策执行。”

　　据记者了解，今天央行上海总部将召集沪上中外资银行相关负责人进行“座谈”，“座谈”的主要内容将是商谈《补充通知》的实施细则制订情况。有关人士告诉记者，“各商业银行总行的实施细则可能在这两天下发到各家分行。”银行业内人士认为，银行贷款政策从总行下发到分行，再到具体支行，大概还需要一段时间。

　　此外，刚刚涉足人民币业务的外资银行，是否执行“第二套房”贷款标准同样引人关注。记者从东亚(中国)、汇丰(中国)等外资法人银行得到的答复是，各家外资银行将按照《补充通知》的规定来执行。但当前外资银行从央行方面所能调阅到的征信系统，仅限于企业，包括个人房产信贷在内的个人征信系统，当前仍是“盲点”。

　　2　市场反应：观望氛围严重

　　自今年8月开始，针对房地产市场的调控组合拳频频发力。从解决城市低收入家庭住房困难的国务院意见，到加强商业性房地产信贷管理的通知、征收土地使用税，再到如今的《补充通知》，在这个大背景下，目前上海楼市已感觉到了阵阵“寒意”。

　　日前，记者探访多家上海房地产中介公司，不少中介都表示，目前上海房产中介竞争激烈，房贷新政确实对楼市走向产生了较大的影响，特别是《补充通知》的出台，使得各家银行在操作上几乎没有自由空间。有二套以上房屋的购房人，其资金门槛确实抬高了。因此，即便是属于刚性需求的购房人，目前也在观望中。他们表示，受房贷首付比例提高、年末银行放贷指标紧张及征收土地使用税等因素影响，多数购房者还是选择了观望。“但这只是暂时现象，毕竟需求摆在那里，明年的房价仍然会稳中有升。”某中介公司职员告诉记者。

　　正在某中介看房的市民范先生告诉记者，最近接连接到不少中介电话，告知其原先看中的浦东某楼盘有不少新房源推出，不仅房型面积符合其要求，楼层选择也更为广泛。但范先生随后在计算单价时却发现，性价比高的房子价格并无下跌，下跌的大多是地理位置比较偏的房子。范先生告诉记者，此次《补充通知》的出台，对于第一次置业的市民来说是个利好，他觉得明年政府对于楼市的调控力度会进一步加大，所以，决定还是再观望一阵。

　　上海中原地产研究咨询部总监陈宁表示，“第二套房”认定以家庭为单位，短期内二手房市场的挂牌量将上升。但是，由于当前购房者的观望态势，后期房源卖不动，部分房源有可能转售为租，房产市场成交量在一定时期内仍将持续下跌。

　　“房贷新政对承受力相对较强的高端群体影响不大，这部分购房群体一般都会采用一次性付款。”陈宁说，“目前上海中原成交房源中，有38%的购房者一次性付清房款。”

　　3　专家：政策效果有待检验

　　房贷新政的市场效果将会如何？在接二连三的紧缩性政策作用下，房地产市场会否真的出现如市场所预期的“拐点”呢？对此，记者采访了几位房地产方面的专家。

　　三管齐下效果更佳

　　尹伯成：复旦大学房地产研究中心主任、教授、博导

　　今年9月《通知》出台后，多家银行选择了更具操作性的“个人”标准而非以“户”为单位。由于各家银行尺度不一，有的大银行按照户，有的小银行按照个人，从而使一定量的房贷流向了小银行，有失公平。再加上房贷作为银行的优质资产，不少银行也在抢夺，这也加大了调控的难度。比如家里有四口人，如按照以个人为标准，就可以用优惠利率买四套房。

　　《补充通知》的出台，一定程度上提高了炒房者的成本，对于稳定房价有一定的效果，但效果也许并没有想像的那么大。据我们了解，在上海有相当一部分的炒房者资金实力雄厚，不需要贷款，或者首付60%-70%，贷款利率上调对于他们影响并不大。

　　房贷新政的出台，与其说是提高成本，不如说是改变炒房者的心理预期，这才是此次房贷新政的作用所在。人们之所以会对楼市调控产生质疑，就是因为之前的调控并没有改变炒房者的心理预期。但这次的调控和以往不同，就是从引导心理预期入手去调控市场。作为连接现在和未来的桥梁，预期在市场经济中有非常重要的作用。

　　一系列的宏观调控措施，实际上传递着这样一个信号：现在不能炒房，但也不是买房的好时机。

　　就明年上海房价走势来看，下调的可能性不大。

　　首先，上海的有效供给不足。上海外环内可开发地块不断减少，住宅供应量持续下跌，内环、中环、外环内的房价基本合理。至于一些楼盘打折现象，多数出现在外环外，而且幅度不大。另外，由于年底到了，不少开发商为减轻还贷压力，通常也会推出一些促销手段，并不能简单地下结论说上海的房价将由此下调了。

　　其次，庞大的外来人口成为支撑上海房价的强大驱动因素之一。目前很大一部分购房需求都是刚性需求，房市调控对于他们的影响并不大。我认为明年的房价绝对不会像今年这样疯涨，但是会稳中有升，这也符合宏观调控的目的。

　　值得注意的是，国家对于房地产市场的宏观调控有三块，其一是廉租房，主要解决低收入家庭住房困难。从今年10月起，上海动用20亿元住房公积金增值收益，收储50万平方米的廉租房源，并且加快制订廉租房使用的政策，选择徐汇、长宁两个区试点；其二是商品房；其三是经济适用房(准商品房)，主要针对中低收入家庭的需求。此前有报道称上海经济适用房的存量预计在1200万平方米左右，一旦落实，预计至少14万户上海中低收入家庭的住房问题将有望得到解决。我认为三管齐下，才能更好地促进上海房地产市场的稳定发展。

　　均衡供求更重要

　　印堃华：上海财经大学房地产研究中心主任

　　无论是《通知》还是《补充通知》，抑或是之前的二手房5年内转让要收重税，政府的初衷都是为了遏制投机炒房，平抑房价。但此类措施就好比将“打狼的棍子打在羊身上”，受损害的是普通工薪阶层，对于真正炒房一族，作用不大。比如《补充通知》对于之前运用自有资金购房，无论其购置了几套，再用银行贷款购置，都按照第一套房贷来算。

　　这几年房价高涨的主要原因是供给不足而非投机炒作。供给不足的主要表现是总量问题而非结构问题，主要原因是新增住房建设用地供给不足，而非存量土地大量闲置。政府通过紧缩房贷、压缩供给来调控，往往会适得其反，不但会使房地产行业垄断加剧，不利于充分竞争，而且会进一步损害消费者的利益。

　　最近有报道说深圳的房价在下跌，其实很大一个原因是平均价格在作祟。不少高档楼盘的预售证拿不出来，新开盘的楼盘大多在比较偏远的的郊区，房价高不上去，均价自然下来了。至于目前上海楼市成交清淡，是因为年底本来就是楼市的淡季。更重要的一点是，表面上看成交量在锐减，事实上房产的供给量更是锐减。

　　当前诱导房价继续向上的因素很多，如外贸顺差过大、货币发行量过多、物价指数上涨较快，等等。想将房价马上降下来是不现实的。大力推行廉租房和经济适用房建设，对于下调房价作用有限。

　　不过，房贷新政的切实贯彻执行，从而使房价涨速减缓、稳中有升，这是有可能的。对此，首先应当明确提出调控的出发点并不是要打压市场，而是为了促进房地产市场持续健康发展；其次，针对房价的调控应当自觉按照市场经济客观规律的要求，通过“扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间”来建立积极的供求均衡关系。

　　有悖“梯级消费”理念

　　龙胜平：华东师范大学东方房产学院教授房贷新政对于平抑房价应该是有效果的，不过成效有多大，仍待检验。但有一点可以肯定，新政与房产的“梯级消费”理念是背道而驰的。一般而言，年轻的时候，由于经济能力有限，先买套小房子。随着生活水平的提高，再逐步改善住房，一生中以搬3-4次家为宜。新政的出台，在很大程度上影响了消费的正常理念，要求购房一步到位。

　　当然，目前上海的房产需求还是比较旺盛的。据有关部门统计，2000年以来，以年轻人为绝对主体的外来人口迁入规模，由年均5、6万人增加到10万人以上。2006年常住外来人口约占上海人口总量的26%，目前在上海租房的已超过150万人。另外，目前港台地区人士在沪购房总量已超过200万平方米，购房余额逾百亿元。外来人口购房占上海商品房销售总量的53%。同时，境外资金大量涌入楼市，更助推了上海房价上涨。如果不进一步出台比较严厉的政策，房价的继续暴涨无可避免。