专家解读二套房贷政策：楼市观望期可能被拉长

　　央行明确第二套房贷认定以“户”为单位，沪上楼市对此解读不一。昨天，中原、信义、佑威等房产中介及研究机构专家表示，央行给“第二套房”下定义，特别是将公积金贷款纳入限令范围中，将使房贷紧缩政策真正“发威”，更有利于遏制炒房行为。也有分析人士担忧，调控初期随着市场购买力的下降，沪上楼市的观望期很有可能会被拉长。

　　买卖双方“博弈”仍将持续

　　佑威房产研究中心主任薛建雄分析认为，以“户”为单位界定第二套房，必然使很多人的首付比例提高，市场中一直以来过旺的购买能量将急剧萎缩。但是，随着成交量下滑，市场上的观望气氛会加重，买卖双方的“博弈”很有可能长期持续。

　　薛建雄还指出，从央行发布的有关数据来看，11月的房贷总量并没有下降。“事实上，近来对

房价影响比较大的，不是提高第二套房的首付比例，而是银行收紧放贷。”

　　信贷紧缩理应覆盖

公积金

　　目前全国公积金累积已经达到约10000亿元，虽然占银行体系的资金比重还很小，但从房贷规模来看，到今年上半年，全国商业房贷与公积金房贷的比例大致为5:1。而在上海，今年以来的新发放贷款中，商业房贷与公积金贷款比例已经达到2.5：1。“如果信贷紧缩不能覆盖公积金贷款，那么今后的信贷风险则面临进一步加大的窘境，同时也使得二次房贷限制政策失去信贷投向控制的意义。”中原研究咨询部经理马冀指出。

　　房价何时调整尚难预测

　　信义房产分析师认为，对按揭购房贷款的限制，是以抑制市场需求为主。参考2004年信贷紧缩的结果，房产

开发商并没有预期那样低价甩卖房子，随后房价出现明显上涨，主要原因是企业通过预售款和自有资金的提升，弥补了贷款减少的“缺口”；目前房贷仅占房市资金来源的两成，据预测，明年银行信贷紧缩的结果，将会是区域性的房价调整。

　　另据信义房产刚刚发布的《08年房地产政策展望》透露，在当前信贷紧缩的大背景下，大开发商拥有的项目较多，有动力加快周转，但仅限于个别项目及区域；而中小开发商，资金早已回流，过去的资金紧缩已经使得他们只求生存不求发展。市场要是继续紧缩，只有一种选择，就是“捂盘”获得利润最大化。

　　晚报记者 杨冬报道